（2017）川13民终712号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-11-22
案件名称
刘兵与南充经纬房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘兵,南充经纬房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终712号上诉人（原审被告）：刘兵，男，汉族，住四川省南充市。委托诉讼代理人：唐亮，四川罡兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:南充经纬房地产经纪有限公司，住所地四川省南充市。法定代表人：罗开勇，总经理。委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。上诉人刘兵因与被上诉人南充经纬房地产经纪有限公司（以下简称经纬经纪公司）居间合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2016）川1303民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经纬经纪公司原审起诉请求：判决刘兵向经纬经纪公司支付佣金11,500元并自从2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付资金占用利息。事实和理由：经纬经纪公司系一家房产经纪公司，主营业务为房产经纪服务、营销策划、楼盘代理等。在南充的房屋中介市场常规的交易模式为，房屋出售或出租人在网络平台或经纪公司门店登记房屋信息，房屋的买受人或承租人通过电话、网络经纪或到店表明需求，公司对该信息进行收集和分类，并安排工作人员带买受人或承租人看房，双方成交后，经纪公司按照统一标准收取佣金，其中房屋买受人应承担佣金标准为房屋总价的2.5％。2016年3月2日，南充市高坪区东方国际的房主到经纬经纪公司的经营场所对位于南充市高坪区松林路东方国际小区XX号住房进行登记，要求公司提供居间服务，并对房屋的面积、户型、楼层、房号、付款方式等全部登记在经纬经纪公司处。刘兵通过经纬经纪公司发布的售房信息，分别于2016年4月1日、6月21日在经纬经纪公司工作人员的带领下看房，并签署《客户服务确认书》，该确认书载明，通过经纬经纪公司居间的房源，在6个月内，不论通过何种途径成交，均应向经纬经纪公司支付佣金。在两次看房后，经纬经纪公司的工作人员多次联系刘兵询问购买意向，刘兵一直推脱后直接回避。后经经纬经纪公司查询得知，刘兵于2016年6月24日与上述房源的房主办理了过户登记（俗称跳单）。经纬经纪公司多次要求刘兵支付佣金均被拒绝，故诉至法院。刘兵原审辩称：纬经纪公司非本案适格的诉讼当事人，纬经纪公司的客服确认书上只有郑文一人签字，客户确认书上并未盖章，也未证明郑文是其员工；刘兵在确认书上留下了名字和电话，是中介要求才留下的；客户确认书明显是宣传单，刘兵没有作为委托人的意思表示；刘兵未填写身份证号码，没有同意按标准收取佣金，中介没有向刘兵提供房主的信息。原审查明：纬经纪公司系一家房产经纪公司，主营业务为房产经纪服务、营销策划、楼盘代理。2016年3月2日，东方国际社区XX号房屋的卖房人将需要出售该房屋的信息登记在纬经纪公司门店。刘兵因购房需求，到纬经纪公司所在门店寻求购房中介服务。纬经纪公司工作人员带领刘兵到包括本案所涉坐落于高坪区松林路XX号房屋在内的多套房屋实地看房。2016年6月21日，纬经纪公司工作人员带领刘兵看房后，刘兵在纬经纪公司提供的《客户服务确认书》上签字。《客户服务确认书》中确认：“在此次看房前，没有其他房地产经纪机构向委托人推荐和查看下表中所列房屋，委托人对受托人的居间中介、咨询服务予以签字确认”。《客户服务确认书》2.2条载明：“委托人（包括但不限于委托人的承办人及关联方）如与受托人所曾介绍的房屋出卖人在签订本确认书后的六个月内无论以何种方式及任何价格私下成交，委托人仍应支付受托人全额佣金；本确认书中关联方是指与委托人关系密切人员，包括配偶、父母、子女”。2016年6月24日，刘兵及其配偶与本案所涉坐落于高坪区松林路XX号房屋的卖房人签订《存量房买卖合同》并办理产权转移手续，该买卖合同载明居间方系自由交易，房屋售价为42.8万元。2016年7月4日，纬经纪公司便向法院提起诉讼。原审认为：关于《客户服务确认书》的法律性质问题。刘兵与纬经纪公司订的《客户服务确认书》约定，纬经纪公司带刘兵实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如刘兵与出卖方签订买卖合同，应向纬经纪公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。关于《客户服务确认书》第2.2条的效力问题。《客户服务确认书》系纬经纪公司拟定的格式合同。其中第2.2条系关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。关于刘兵违约与否的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平,《客户服务确认书》第2.2条所约定的违约行为即是指委托人为逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，刘兵辩称其通过其他中介提供的服务与案涉房屋卖房人签订房屋买卖合同，但并未提供证据证明，同时刘兵与案涉房屋卖房人签订的《存量房买卖合同》中有关居间方的表述为自由交易，结合刘兵于2016年6月21日在纬经纪公司工作人员带领下实地查看案涉房屋，随后即于2016年6月24日与案涉房屋的卖房人签订《存量房买卖合同》并办理转移手续，足以认定刘兵阻止佣金支付条件的成立，构成违约。关于纬经纪公司是否本案适格的诉讼当事人。经法庭调查走访，房地产中介行业系多门店经营，采用载明公司主体信息的logo标志与客户签订《客户服务确认书》符合行业习惯。关于佣金认定。刘兵到纬经纪公司的经营场所表达购房意愿，希望获得中介服务，从常情常理来说应该知悉收费标准，且刘兵对纬经纪公司门店悬挂收费标准并不否认，至少从双方签订《客户服务确认书》、实地看房时就已经明确佣金的支付标准和要求。综合本案，纬经纪公司主张佣金支付标准为成交价的2.5%，刘兵认为过高，与本地房地产中介行业的实际收费标准不符。故酌定佣金标准为实际成交价的1.5%，即6,420元（42.8万元×1.5%）。综上，经纬经纪公司与刘兵签订的《客户服务确认书》系双方真实意思表示，应为合法有效。《客户服务确认书》中已明确约定，经纬经纪公司系首家向刘兵提供案涉房屋出售信息的中介，刘兵有义务在验看房屋后的6个月内无论以何种方式及任何价格私下成交，委托人仍应支付受托人全额佣金。刘兵虽主张其有权通过其他中介获得更多的选择权，并已向其他中介支付佣金，但其并未提供相关证据予以证明，而在与经纬经纪公司的居间合同关系中存在明显的“跳单”行为，构成违约。故，对经纬经纪公司请求刘兵支付本次中介服务佣金的合理部分，予以支持。经纬经纪公司主张利息损失无约定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十五条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由刘兵于判决生效之日起十五日内向经纬经纪公司支付居间服务佣金6,420元；二、驳回经纬经纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由经纬经纪公司负担20元，刘兵负担24元。宣判后，刘兵不服，向本院提起上诉请求：判决撤销原判，依法改判。事实与理由：（一）经纬经纪公司提供的《客户服务确认书》不是居间合同。1.刘兵与经纬经纪公司没订立合同的意思表示。经纬经纪公司曾到高坪区某房屋中介门店咨询买房，该店没有展示经纬经纪公司名称，只有“房屋中介”，该店店员未向刘兵声明房屋中介佣金等即带刘兵看房，后要求在《客户服务确认书》上留一个名字和电话，以便日后联系。2.《客户服务确认书》不具备民事合同的要素。3.《客户服务确认书》没有合同应有的双方签字栏，也没有日期。（二）《客户服务确认书》不仅不是合同，作为广告宣传单还对消费者进行欺诈。《客户服务确认书》第2.1条称，受托人有权按《城市房地产中介服务管理规定》约定向委托人收取佣金，但该规定早已作废。（三）即便《客户服务确认书》视为合同，也未达到合同成立、生效的条件。该确认书没有双方当事人签字或盖章，也没有日期，不存在成立和生效的问题。一审以此判决刘兵承担合同责任，系确认事实和适用法律错误。（四）一审判决多处认定事实错误。1.一审认定刘兵认可2016年6月21日看房的事实，系认定错误。《客户服务确认书》带看时间“2016年6月20日”是中介人员所写，经纬经纪公司又在一审庭审中称实际是6月21日。事实上，经纬经纪公司并未认可2016年6月21日看房，且6月21日刘兵也没在南充。2.一审判决称刘兵抗辩佣金过高，系认定错误。一审中，刘兵从没抗辩佣金过高，而是抗辩不应支付佣金。3.一审判决称刘兵对经纬经纪公司门店悬挂收费标准并不否认，系认定事实错误。刘兵在一审质证时明确否认知悉房屋中介佣金标准。4.一审所称的“法庭调查走访”违反法律规定。经纬经纪公司答辩称：本案应驳回上诉，维持原判。刘兵在一审中没有提出佣金过高的答辩主张；如果认定双方合同成立，违约行为也成立，则应当按照双方约定的2.5%计算佣金。二审查明：《客户服务确认书》的内容除一审查明的事实外，还查明，委托人：刘，联系方式XX****、XX****，受托人：经纬经纪公司（注：该部分系打印文字，字体已加黑）。带看时间2016年6月20日，房屋坐落东方国际XX号，新东豪园XX号（注：此部分系手工填写）；受托人签名确认：刘兵（签字），经纪人／助理：郑文（签字）二、1.签订房屋买卖合同后，受托人有权按《城市房地产中介服务管理规定》约定向委托人收取佣金。（注：该条系内容打印的条款）三、本确认书一式贰份，甲方双方各执壹份。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于《客户服务确认书》是否为居间合同的认定。从该确认书的内容看，上面有被上诉人经纬经纪公司的经纪人郑文及上诉人刘兵签字，且确定了刘兵所看房的位置，同时第二条明确了“签订房屋买卖合同后，受签订房屋买卖合同后，受托人有权按《城市房地产中介服务管理规定》约定向委托人收取佣金”，该协议符合《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条的规定，且协议内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。《客户服务确认书》第二条虽系打印的格式条款，但经纬经纪公司已向刘兵提供了看房的信息，并由该公司经纪人带到实地查看了房屋，刘兵对此未予否认，经纬经纪公司已履行了合同义务；双方虽陈述的看房时间不同，但刘兵已到实地查看房屋的事实存在；虽然《城市房地产中介服务管理规定》现已作废，但并不影响刘兵应该承担支付佣金或报酬的责任。故刘兵上诉称《客户服务确认书》不是居间合同的理由不成立，其请求不予支持。关于佣金的认定。经查，刘兵没有经过经纬经纪公司便与卖房人签订了房屋买卖合同，其行为属于违约行为；且以上已认定刘兵所购房屋系经纬经纪公司提供的信息，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，刘兵应该支付佣金或报酬。一审法院考虑到本案实际情况，调查走访相关部门及人员符合法律规定，并酌情认定刘兵应支付的佣金符合市场行情，本院予以确认。故刘兵上诉称一审违反法律规定，不应支付佣金等理由应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44元，由上诉人刘兵负担。本判决为终审判决。审判长 周朝阳审判员 何顺红审判员 罗晓翠二〇一七年六月五日书记员 林 凤 关注公众号“”