（2017）浙04民终768号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-30
案件名称
嘉善龙禹置业有限公司、王明初商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉善龙禹置业有限公司,王明初
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终768号上诉人（原审被告）：嘉善龙禹置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道环西南路****号**号楼。法定代表人：杨立平。委托诉讼代理人：张广义，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王明初，男，1965年5月8日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：卞含菁，浙江卢军律师事务所律师。上诉人嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）因与被上诉人王明初商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2016）浙0421民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙禹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由王明初承担。事实和理由：一、涉及王明初的逾期交房的房产在2015年10月30日已全部通过验收，具备合同约定的交付条件。龙禹公司自2015年5月起邮寄收房通知，王明初所购买的8幢竣工验收后，龙禹公司便以8幢所有业主所留地址邮寄收房通知，同时通过电话通知，不可能将王明初漏掉。2015年10月30日，龙禹公司在统计未收房业主后，再次以电话、业主微信群、公司大厅公告等方式发布收房和退房通知。王明初明知其所购买的房屋具备交房条件，却不积极主动与龙禹公司联系办理收房手续，放任房屋的延迟交付，龙禹公司只认可2015年10月30日前逾期交房的事实。二、龙禹公司完成房屋初始登记后，因政府实行三证合一政策，又限定了每日的办理个案，使得登记及办证相关程序延长了时间。双方《商品房买卖合同》第十六条约定，“…1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理…”该第②项是依附在第十六条第1、2条上的，不能单独跳过第1、2条来执行。第②项约定的180日以后，应是2016年4月30日至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三。故按照合同约定，龙禹公司承担的逾期交证违约金，仅为180日内已付房款的万分之一，即690797元×0.0001=69元，及180日后的所有日的万分之三，即690797元×0.0003×38天=7875元（小数点后四舍五入），共计7944元。王明初辩称，王明初于2015年5月底收到龙禹公司收房通知，但在收房时发现三证不全，小区内的基本设施不完善，就拒接收房，后来，王明初未再收到过龙禹公司的收房通知。龙禹公司称其用电话、邮件等方式通知业主，但王明初没有收到。造成王明初直到2016年8月才收房的原因是第一次收房不成功后，龙禹公司未再通知王明初收房，故龙禹公司理应按照合同约定赔偿，一审法院对违约金的计算正确。请求驳回上诉，维持原判。王明初向一审法院起诉请求：1.判令龙禹公司支付逾期交房违约金30740元（计算方式：自2015年6月1日起算，计算至2016年8月18日止，按房款690797元的日万分之一计算）；2.龙禹公司支付逾期交付《土地使用权证》及《房屋产权证书》的违约金（计算方式：自2015年12月1日起算，按房款690797元的日万分之三计算至实际交付之日止，暂计至2016年9月1日，为207元/天*275天=56925元）；3.本案诉讼费用由龙禹公司承担。一审法院认定事实：2013年4月15日,王明初与龙禹公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，王明初向龙禹公司购买塞纳蓝湾8幢2单元1101室房屋，建筑面积119.93平方米，单价5760元/平方米，总价690797元。出卖人即龙禹公司应在2015年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后龙禹公司于2016年8月18日为王明初办理了入户交房手续。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第十二条约定：“如因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，一般按主合同约定支付违约金，但最高违约金额度不得高于按《商品房买卖合同》买受人房款总金额的5%。”合同还对其他相关事项作了约定。合同签订当日，王明初按约向龙禹公司支付了购房首付款410797元，余款280000元则以银行贷款的方式向龙禹公司支付。王明初提供的商品房买卖合同、浙江增值税普通发票、交房费用清单等证据能够证明相关事实，龙禹公司未到庭质证，视为放弃相应的权利，故对此予以确认。另查明，涉案房屋的产权初始登记日期为2016年7月5日。涉案房屋于2015年7月22日进行备案登记。一审法院认为：王明初与龙禹公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于逾期交房违约金的问题。合同约定龙禹公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋，但龙禹公司实际于2016年8月18日才为王明初办理入户交房手续，逾期445天。虽龙禹公司已于2015年7月22日对涉案房屋进行备案登记，但王明初对此并不知情，龙禹公司亦未能提供证据证明其在涉案房屋符合交房条件后已向王明初履行了相应的收房通知义务。故王明初要求龙禹公司按总房款690797元的万分之一每日支付自2015年6月1日至2016年8月18日期间的逾期交房违约金30740元[690797元×0.0001×445日=30740元（小数点后四舍五入）]的请求合法有据，予以支持。二、关于龙禹公司是否应承担逾期交证违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2015年11月30日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，但龙禹公司实际于2016年7月5日完成产权登记，显属违约。至于产权初始登记证书的交付问题，因王明初委托龙禹公司办理案涉商品房的转移登记，实际操作中龙禹公司无需交付王明初，龙禹公司完成产权初始登记日期可视为交付日期，故龙禹公司应按约承担逾期交证的违约责任。三、关于逾期交证违约金应如何确定的问题。1.逾期交证的违约期间。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2015年11月30日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，龙禹公司实际于2016年7月5日完成产权登记，故违约期间为2015年12月1日起至2016年7月5日止（合计218日）。2.违约金的确定方式及金额。交证逾期时间已经超过180日，按照《商品房买卖合同》第十六条约定，“…买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”该“约定日期”应理解为产权初始登记约定时间，即2015年11月30日，超出180日的，全部逾期交证期限均按每日万分之三计算，即218日均按每日万分之三计算，按王明初主张的合同房价和逾期日数，690797元×0.0003×218日=45178元（小数点后四舍五入），该违约金金额大于房款总金额的5%，按照附件八第十二条约定，逾期交证违约金最高不得高于房款总金额的5%，故本案违约金应按房款总金额的5%确定，即为：34540元（690797元×5%，小数点后四舍五入）。综上，王明初的诉讼请求，其中逾期交房违约金30740元及逾期办证违约金34540元，予以支持，其他请求不予支持。龙禹公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、龙禹公司于判决生效之日起七日内支付王明初逾期交房违约金30740元；二、龙禹公司于判决生效之日起七日内支付王明初逾期交证违约金34540元；三、驳回王明初的其他诉讼请求。案件受理费1996元，减半收取计998元，由王明初负担282元，龙禹公司负担716元。二审中，龙禹公司提供了一份新证据，编号为NE199××××0333国内邮件回执一份，证明龙禹公司按约向王明初寄送书面收房通知书，通知王明初收房。王明初质证后认为，王明初在2015年5月底或6月初是收到过龙禹公司的收房通知书，但是否是该回执对应的邮件不清楚。回执上并未载明收件人是王明初，所附表格是复印件，且系龙禹公司单方制作，故对上述证据的真实性、关联性等均不予认可。本院认为，回执本身并未载明该邮件的寄件人和收件人，且邮戳载明的寄件日期为2015年6月7日，龙禹公司自认此时涉案房产尚不具备交房条件，故即使王明初收到该收房通知书亦不能说明龙禹公司在涉案房产具备交房条件以后其向王明初寄送了收房通知书。因此，本院对龙禹公司在二审中提供的证据不予确认。王明初在二审中没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、龙禹公司逾期交房的违约天数是否正确；二、逾期交证违约金是否正确。关于争议焦点一。合同约定龙禹公司应在2015年5月31日前交付房屋，但并无证据表明龙禹公司于2015年5月底发出过交房通知。即使按照龙禹公司二审提交的邮件回执认定龙禹公司向王明初发送收房通知的时间为2015年6月7日，此时涉案房屋仍不满足交付条件，王明初有权拒收房屋。涉案房屋于2015年7月22日才竣工验收备案，龙禹公司应当再次通知收房，但龙禹公司未提供证据证明其再次通知了王明初，故龙禹公司应承担自约定交房之日起至实际交房之日的违约金。通知交房是龙禹公司的合同义务，龙禹公司现以王明初明知房屋具备交付条件而拒绝接收为由主张免责，认为扩大的损失应由王明初自负，但对此龙禹公司未提供任何证据加以证明，其相应意见本院不予支持。关于争议焦点二。龙禹公司对逾期交证的违约天数没有异议，仅对违约金的计算方法提出异议，其上诉认为根据合同第十六条第2款的约定，逾期交证超过180天的，应先按第1款计算180天的违约金，再将总逾期天数减去180天，按第2款计算剩余天数的违约金，两部分相加得出总的违约金数额。本院认为龙禹公司的上述意见不能成立。首先，合同第十六条第1、2款分别是对逾期交证180日内和逾期交证超过180日的约定，系独立的责任条款，也是选择性适用的条款，双方并未约定第2款的适用前提是必须先适用第1款；其次，从合同文义来看，第十六条表述内容清晰，逾期超过180日出卖人应当承担自约定交付日期至实际交付之日的违约金，不存在歧义理解；再次，龙禹公司将第2款中的“约定日期”解释为“约定日期后180天之日”，有失偏颇。本院注意到合同第十六条前后多次出现“约定日期”的表述，第2款中前后就有两处，在没有特别注明的情况下，为保持合同前后一致性和逻辑的连贯性，应作统一理解，即“约定的交付日期”。况且，从此前多起涉龙禹公司的相似案例来看，在计算逾期交证违约金时均与本案处理一致，龙禹公司对此并未提出异议。综上，一审计算逾期交证违约金符合双方合同约定，龙禹公司的相关抗辩缺乏依据，本院不予支持。至于龙禹公司所提政府实行三证合一政策、产权登记部门限定每日办理登记数量等原因从而造成龙禹公司逾期交证的抗辩，并未提供任何证据加以证明。龙禹公司就此主张免责的理由，亦不能成立。综上，龙禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1996元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金富祥审判员 杨海荣审判员 王世好二〇一七年六月五日书记员 赵婉沁 百度搜索“”