（2016）京0105民初65512号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-10-20
案件名称
唐玲与代翊冰、余常盛确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐玲,余常盛,代翊冰,北京恒洋我家房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初65512号原告：唐玲，女，1982年3月14日出生。委托诉讼代理人：陈晨，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，男，1981年4月29日出生，回族，北京港融律师事务所实习律师。被告：余常盛，男，1981年5月22日出生。委托诉讼代理人：林季良，北京市中剑律师事务所律师。被告：代翊冰，女，1974年5月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：焦石，总经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员。原告唐玲（以下简称原告）与被告余常盛、被告代翊冰（以下分称姓名，合称二被告）、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晨、马超，余常盛的委托诉讼代理人林季良，代翊冰及其委托诉讼代理人陈国成，第三人的委托诉讼代理人温杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认余常盛代我与代翊冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2、确认余常盛代我与代翊冰、第三人签订的《房屋买卖居间合同》、《定金收付书》无效；3、代翊冰将位于北京市朝阳区万象新天家园xxx号楼9层B-903号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交还给我；4、代翊冰以每月5000元标准支付涉案房屋占有使用费（自2016年8月9日起至实际交还之日止）。事实和理由：2012年3月1日，涉案房屋取得产权登记，是我个人的婚前财产，没有抵押等权利限制。我和余常盛于2012年10月8日登记结婚，2016年8月8日，余常盛以我的名义和代翊冰签订《北京市存量房屋买卖合同》出售涉案房屋。但是余常盛并没有告知我，也无权代理我，而且我不同意追认，故我认为余常盛代我签订的所有合同对我不发生效力，是无效的。在合同无效后，应互负返还义务，代翊冰应将涉案房屋返还给我，但是代翊冰交的20万元定金不在我处，应由余常盛返还给她。余常盛辩称：我同意原告的诉讼请求。涉案房屋是原告的婚前财产，我以为我有代理权就对外签订了上述合同。我在交易过程中没有征求过原告的意见，原告的卡也一直由我持有适用，如果合同无效我同意将20万元定金返还给代翊冰。代翊冰辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我分别通过二十一世纪中介公司和第三人与原告、余常盛沟通过购买涉案房屋一事，原告对买卖房屋完全是知情的。在签订《北京市存量房屋买卖合同》当天，余常盛说原告单位有事，由其代原告签订合同，因为我之前和原告面谈过此事，因此我完全有理由相信余常盛是有代理权的。在签订合同后，我将20万元定金支付到原告名下的银行卡上，而且在办理房屋交付当日，原告也有到场。后来，原告通过其手机也和我沟通过不想卖房一事。综上所述，原告说其对房屋买卖不知情完全是借口，真实的原因是涉案房屋价格有了较大涨幅，原告想以此为由达到毁约的目的。因此，我坚决不同意原告的诉讼请求，而且我已经另案起诉原告、余常盛要求继续履行合同。第三人述称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋是原告、余常盛委托我公司进行出售，一开始委托了三个月没有卖出去，原告、余常盛还另行委托了其他中介公司一起卖这套房子。后来，代翊冰通过我公司看中了涉案房屋，在签订合同前，原告、余常盛、代翊冰在我公司门店就涉案房屋价格、贷款、税费已经进行了充分的沟通。签订合同当日，原告说其工作忙，全权委托余常盛处理此事，余常盛持有配偶同意出售声明、原告身份证原件、产权证原件签订合同，我公司完全相信余常盛有代理权限。合同签订后，原告也收取了定金，并配合交付了房屋，可见买卖合同是双方的真实意思表示，原告对此事是完全知晓的。经审理查明：2007年10月22日，原告与北京天鸿房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告作为买受人购买涉案房屋，买受人信息中联系电话一栏载明135XXXX****。2012年3月1日，涉案房屋取得产权登记，登记在原告名下。2012年10月8日，原告与余常盛登记结婚。2016年8月8日，原告（出卖人）和代翊冰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，房屋成交价格为635万元。买受人应在2016年8月11日前向出卖人支付定金20万元。买受人在2017年1月15日向出卖人交付首付款180万元，买受人拟贷款235万元，剩余房款200万元于过户当天交付。出卖人应当在定金交付后将涉案房屋交付给买受人。在落款处，余常盛在委托代理人处签名并印有手印。当日，原告作为甲方、代翊冰作为乙方、第三人作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为涉案房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方。乙方向丙方支付居间服务费3万元。在落款处，余常盛在委托代理人处签名。同日，原告作为甲方、代翊冰作为乙方、第三人作为丙方签订《定金收付书》，约定乙方购买涉案房屋向甲方交付购房定金5万元。甲方落款处由余常盛代原告签字。上述合同签订当日，代翊冰通过银行转账向原告名下尾号9922银行卡支付定金5万元，转账附言“购买涉案房屋定金”。2016年8月10日，代翊冰再次通过银行转账向原告名下尾号9922银行卡支付定金15万元，转账附言“购买涉案房屋定金”。另，涉案房屋自2016年8月8日交付代翊冰，至今由代翊冰实际占有使用。庭审中，原告称涉案房屋系其婚前财产，其从未委托余常盛对外出售房屋。对此，余常盛表示其误以为自己有代理权限，原告名下尾号9922银行卡亦由其持有使用，全部房屋交易均由其一人完成，与原告无关。代翊冰、第三人对此不予认可，主张原告对房屋买卖一事知情，并授权余常盛代表原告签订合同。为此，代翊冰提交了其与余常盛微信聊天记录、与原告短信记录及证人赵某和毛某的证言。第三人提交配偶同意出售声明及涉案房屋产权证复印件、原告身份证复印件及结婚证复印件等。代翊冰与余常盛微信聊天记录显示，2016年8月8日晚19：41分，代翊冰询问“您大概什么时候过来？”余常盛回复“我等我太太回来一起吧，现在不确定她几点能到家，估计九点半之前”、“我们还没吃饭，我还要去中介那里收钥匙”，8月8日晚21:00时，余常盛回复“我们现在过去”。2016年9月8日，手机号码为135XXXX****向代翊冰发送短信，内容为“代小姐，我是您房子的业主。自从我们签约以来，我这个买卖就赔本了。对于价格和给付周期，我没有一样合适的。万象现在价格远远不止我们的成交价。我不想贱卖我这房子。我们终止交易吧。”对于上述聊天记录，原告表示不知情，余常盛表示其并未与原告实际商量，且135XXXX****由其使用。赵某出庭作证称：我是第三人职员，是买卖涉案房屋的具体经办人。在代翊冰看中涉案房屋后，我作为居间人组织各方到我公司店中进行商谈，当时原告、余常盛均在场。2016年8月8日签订合同当日，原告称其工作繁忙，说余常盛是律师，后续委托余常盛代为办理签约。当日，余常盛带着所有证件原件及配偶同意出售声明来我公司签订合同。到了2016年9月8日，原告（手机号码为135XXXX****）给我打电话，说想涨价170万元，现在的卖房周期、价格都不满意，不想卖了，让我转告代翊冰。毛某出庭作证称：我是代翊冰母亲，在2016年8月8日签订合同当晚，我和代翊冰一起去收房，当时原告、余常盛都到场，并向我们交付门禁卡、钥匙和水电卡。对证人赵文博、毛某证言，原告表示不认识赵某，而毛某与代翊冰有利害关系，对证人证言不认可。余常盛质证表示赵某确系本次房屋买卖交易的业务员，但其与原告是否联系并不清楚，另外在房屋交付时只有其一人办理，原告未出现。另查，配偶同意出售声明载明“房屋出售人唐玲确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效”。第三人提交的涉案房屋产权证复印件、原告身份证复印件等材料中均载明“仅供售房使用”。诉讼中，余常盛表示上述材料签字均为其一人所签。原告、余常盛均表示其二人已经分居，但是尚未办理离婚手续。经本院询问，原告主张合同无效的理由为余常盛在未经其同意的情况下与代翊冰签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，且原告不同意追认。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋产权登记书、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告与余常盛系夫妻关系，且在订立合同当日，余常盛持有原告身份证件、银行卡、涉案房屋产权证等材料，故余常盛虽不具有代理权，但其已充分形成代理之客观表象形式，足以使代翊冰相信余常盛具有代理权，故余常盛之代理行为构成表见代理，其代理行为有效，就涉案房屋签订的买卖合同亦有效，原告对余常盛之代理行为承担法律后果。同时，根据庭审查明事实及在案证据，可以证明签约前原告参与协商，签约后原告收取定金并向代翊冰实际交付涉案房屋，代翊冰自2016年8月8日起占有使用涉案房屋至今。故代翊冰提交的证据已经形成了较为完整的证据链条，可以证明原告亦通过履行交房的合同义务对买卖合同进行了确认，双方合同合法有效。综上，原告以余常盛无权代理为由，主张买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。对原告基于合同无效主张腾房及赔偿损失等请求，本院一并驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：驳回原告唐玲的全部诉讼请求。案件受理费56565元，由原告唐玲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 赫审 判 员 ＸＸ林代理审判员 周 墨二〇一七年六月五日书 记 员 尹 航 关注公众号“”