（2017）琼0271民初2816号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-10-31
案件名称
王思淇、王方才与三亚中铁置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,王方才,三亚中铁置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款
全文
海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初2816号原告：王某，女，2001年1月2日出生，汉族，住吉林省白山市。原告：王方才（系王某父亲），男，1964年9月2日出生，汉族，住吉林省白山市。两原告共同委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。被告：三亚中铁置业有限公司。法定代表人：刘旭升，该公司董事长。委托代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。委托代理人：杜国华，海南邦威律师事务所律师。原告王某、王方才与被告三亚中铁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法由审判员张萍独任审理，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人荆卫华、被告的委托诉讼代理人王垚、杜国华到庭参加诉讼。庭后给双方当事人20天的调解期限。本案现已审理终结。原告王某、王方才向本院提出诉讼请求：被告给付自2015年4月15日起至为原告呈报产权登记之日期间的房屋价款日万分之一的违约金。截止到2017年2月15日为362699元（542.15元×669天）。庭审中，原告变更诉讼请求为违约金计算至2016年11月1日为305772.60元。事实和理由：2014年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。约定原告购买被告位于三亚市××*，房屋建筑面积为154.9平方米，房屋总价款为5421500元，房屋交付日期为2012年12月31日，合同在履行期间因被告未能在约定期日交付房屋，双方发生纠纷，经三亚市中级人民法院判决认定被告实际交付房屋时间为2015年1月15日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，”若出卖人未能在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金”。时至原告起诉前，被告未履行双方约定将原告办理产权登记资料报产权登记机关，违反了双方合同约定，原告故诉至法院。被告中铁公司辩称，一、根据合同约定，办证的义务由原告自行承担或委托被告代为办理，要满足办小证，要具备以下条件：1、购房人收房；2、委托办证的手续等材料交付给被告；3、结清所有的购房款以及税费、物业费等费用。这样才产生代为办证的义务，否则办证时间相应顺延。原告收房和税费缴纳日期是2015年12月23日，但由于王某是未成年人，合同和办证通知书明确要求提供户口本、身份证、结婚证，但原告至今未提供，所以登记中心一直未受理。二、未办下房产证的过错不在被告，既便有违约，原告诉求日万分之一比例过高，现在原告的房屋已经增值了，原告没有什么损失，可按银行存款利息计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：1、被告对原告提供证据的真实性均无异议，但认为答辩状证明的是尽了通知收房的义务，（2014）三亚民一初字第38号调解书也可以证实房屋至少在2015年12月22日还没有实际交付。2、对被告提供的《办理房产证通知函》，原告表示未收到，送达通知书期间不具有办证相关条件，办大证的时间后于通知时间。大证办下来之后，又于2016年1月21日将已出售原告的房屋设定了抵押登记，使之既使在被告取得大证后，房屋仍不能为原告办理产权登记，因此，被告公证送达的《办证房产证通知函》并不具有实际意义。临时管理规约、收据、产权证真实性无异议，但证明不了被告在公证办证通知函之前其出售给原告的房屋已经符合办证条件，恰证明当时不具备办证条件。本院认为上述证据具备证据三性。关于房屋交付使用时间，虽然（2014）三亚民一初字第38号调解书案件审理过程中，被告答辩认为其是2015年1月15日通知原告收房，但该通知收房时间是与逾期交房违约责任相关联，只是证明被告的交房义务到何时，并以此来计算违约责任截止日期，这与当事人的实际收房时间不是一个概念，从调解书的做出时间和内容也可以看出，在2015年12月22日，原告还没有实际收房。2015年12月23日原告签收《前期物业协议》、《临时管理规约》并缴纳办证所需税费，故被告主张原告2015年12月23日收房符合客观事实，予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于三亚市××*，房屋建筑面积为154.9平方米，房屋总价款为5421500元。第十五条第3项约定，”若出卖人未能在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。”合同约定交房日期为2012年12月31日，因被告未能在约定期日交付房屋，双方发生纠纷，原告起诉至法院要求被告立即交付房屋并给付逾期交房违约金。三亚市中级人民法院于2015年12月22日作出（2014）三亚民一初字第38号调解书，其中第一项就是被告在调解书生效后三日日交付房屋，说明此时房屋还未交付。2015年12月23日，原告办理完毕收房手续并交纳办证所需税费。2015年6月5日，被告向原告邮寄《办证房产证的通知函》，通知原告向被告提供办理房产证所需要身份证、户口簿、结婚证复印件、房屋产权办理授权委托书，该送达经过三亚市公证处公证。2016年1月21日，包含涉案房屋在内的整栋楼房取得大产权证。被告陈述因原告一直未补齐材料，故三亚不动产登记中心至今未受理转移登记申请资料。本院认为，原、被告于2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。关于被告是否应承担违约责任。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的。此处的交付使用应指的是房屋实际交付时间，与法律上认定被告完成交房义务的时间不是一个概念，庭审已经查明，原、被告实际交房时间是2015年12月23日，故应自此时往后推算90日即被告应在2016年3月22日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。2016年1月21日被告已办理了大产权证，此时已具备办理分户产权证的条件，而办理分房产权证还需要原告提供相应的办证资料，如果由于原告迟延交付资料导致被告迟延履行义务，该期间应当扣除。被告作为受委托办证产权证的代理人，理应知道购房人办证所应当提供的资料是哪些，但其未及时通知原告，从被告提供的《办理房产证的通知函》上看，2016年6月5日被告才通知原告提供办证所需身份证、户口本、结婚证、委托书，被告存在违约行为，应承担2016年3月23日至6月5日期间逾期办证违约责任。2016年6月5日之后至原告交付办证资料之日的期间应当扣除，被告庭审表示因购房人之一是未成年人，需要父母结婚证，但原告一直未提交导致登记中心不受理，原告主张已交付，但未提供证据证明，故应当扣除的期限无法确定，原告应承担举证不能的责任。关于违约金。合同约定如果被告违约，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。原告已付房款是5421500元，被告逾期天数是74天(2016年3月23日至6月5日)，按合同约定计算违约金是40119.1元（5421500元×0.0001×74天）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同约定的标准未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，不属于过高情形，依法不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告三亚中铁置业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告王某、王方才逾期办证违约金40119.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6740元（原告已预交3370元），已减半收取3370元，由原告王某、王方才负担2997元，被告三亚中铁置业有限公司负担373元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 张 萍{文书日期}书记员 符郑鲜 来自：