（2017）渝0106民初6580号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-07
案件名称
重庆置信物业服务有限公司与尹直勇、姜兰英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆置信物业服务有限公司,尹直勇,姜兰英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初6580号原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。法定代表人：赵凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹玉梅,女,重庆置信物业服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘力，男，重庆置信物业服务有限公司员工，住重庆市渝北区。被告：尹直勇，男，1979年8月12日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。被告：姜兰英，女，1975年11月15日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：尹见，男，被告尹直勇的弟弟，现住重庆市江津区。原告重庆置信物业服务有限公司与被告尹直勇、姜兰英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆置信物业服务有限公司的委托诉讼代理人曹玉梅、刘力，被告尹直勇、被告姜兰英的委托诉讼代理人尹见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆置信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2014年2月至2017年3月的物业服务费2158.40元（按照建筑面积94.6㎡×38个月×0.6元/月/平方米），2、判令二被告向原告支付2014年2月至2017年3月的公摊费152元（按照4元/月/户×38个月）；3、判令二被告向原告支付2014年3月至2017年3月未交纳物业费产生的违约金3788元（按照欠费金额×3‰×欠费天数）。事实和理由：被告尹直勇、姜兰英系原告所服务的益川科能小区的业主，2013年11月1日原告与小区业主委员会签订有《物业服务合同》，约定由原告为二被告所在的该小区提供物业服务，并约定了物业服务费等收费标准，原告按约提供了相应的物业服务，二被告应按约交纳相应的物业服务费等费用。被告尹直勇、姜兰英辩称，一、本被告确系重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积为94.6平方米，确未支付2014年2月至2017年3月期间的物业服务费；二、未交纳物管费的原因：1、从2006年接房时房屋外墙就开始漏水，2008年墙面开始发霉，至今未解决,2、清洁卫生做得不好，清洁次数过少，生活垃圾是每天倒，但清扫不是每天都做,3、保安亭无人值守,4、本栋楼下1楼门面喂的两只狗经常阻挡被告通往负一楼的车库,5、本栋楼下2楼网吧上网的学生在楼道小便；三、对物管费及公摊费计算方式无异议；四、原告违约在先，不同意支付违约金，若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，被告认为违约金标准过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：被告尹直勇、姜兰英系重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，二被告系夫妻关系，该套房屋建筑面积为94.6平方米。2013年11月1日，原告重庆置信物业服务有限公司（乙方）与益川科能小区业主委员会（甲方）签订《益川科能物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿地、花木等的养护和管理；4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；6、交通与车辆停放秩序的管理；7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8、物业档案资料管理；9、物业专项维修资金的使用；10、装修管理；11、接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：多层住宅0.60元/月/平方米。业主或物业使用人应在每月的30日前履行交纳义务。逾期不交，应按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金。合同期限为3年，自2013年11月1日至2016年10月31日。合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，则本合同自动续延三年。签订上述协议后，原告按约向二被告所在小区提供了物业服务。至今二被告未支付2014年2月至2017年3月期间的物业服务费。现原告重庆置信物业服务有限公司诉至法院，要求判如所请。审理中，原告举示了物业服务合同、日常服务照片、情况说明等证据拟证明原告尽到了物业服务的义务。二被告提供了房屋漏水照片、光盘拟证明原告未尽到物业服务的义务。本院认为，原告重庆置信物业服务有限公司与益川科能小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定给付物业服务费。关于二被告以涉案房屋内漏水为由不同意交纳物业服务费、公摊费的辩称，因其未举示证据证明涉案房屋漏水属于原告物业服务范围，也未举示证据证明原告存在违反物业合同约定的行为。即使涉案房屋确实存在质量问题，亦属于另一法律关系，被告可另案主张权利，不得以此理由向原告拒交物业服务费和公摊费。故被告的该辩称无法律依据，本院不予支持。关于二被告以原告提供的物业服务不到位等为由不同意交纳物业服务费、公摊费的问题。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合；各业主对权利义务的注重点与物业单位提供服务的基准点也可能存在出入。本案为物业服务合同纠纷，证据审查的要点在于物业单位是否存在不履行物业服务合同约定事项的情形。二被告认为原告提供物业服务存在瑕疵，因无法确认其提交的证据的真实性，即使是真实的，也不能证明其所称物业服务瑕疵发生的时间，亦不能动态地反映物业服务长时间的、持续的状态，故本院对其该辩称不予支持。综上，被告尹直勇、姜兰英应支付原告自2014年2至2017年3月期间的物业服务费2156.88元（0.6元/月/㎡计算×38个月×94.60平方米）。关于公摊费152元（按照4元/月/户×38个月），因二被告对原告主张的计算方式无异议，本院予以确认。关于原告提出的违约金按照每日千分之三计算的主张，按照《益川科能物业服务合同》约定，被告未按约交纳物业服务费，应当承担违约责任。但鉴于合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从次月1日起、每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告尹直勇、姜兰英在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆置信物业服务有限公司自2014年2月至2017年3月期间的物业服务费2156.88元。二、被告尹直勇、姜兰英在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆置信物业服务有限公司自2014年2月至2017年3月期间的公摊费152元。三、被告尹直勇、姜兰英在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆置信物业服务有限公司逾期未交纳物业服务费的违约金：该违约金以2014年2月至2017年3月期间每月应交物业服务费为基数，从每个次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算至物业服务费付清为止。四、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告尹直勇、姜兰英负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆置信物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 任璐二〇一七年六月五日书记员 张琪 微信公众号“”