（2017）赣0105民初79号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-02
案件名称
南昌九洲物业管理有限公司与刘爱民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市湾里区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌九洲物业管理有限公司,刘爱民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0105民初79号原告：南昌九洲物业管理有限公司，住所：江西省南昌市湾里区工农路南面中心花园小区5栋3单元102室。法定代表人：李世辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：文宗，江西宏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜铭，江西宏正律师事务所律师。被告：刘爱民。原告南昌九洲物业管理有限公司（以下简称九洲物业）与被告刘爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜铭、被告刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费总计5088元；2.依法判令被告以所欠缴的物业服务费为基数，按每日3‰向原告支付滞纳金553元（暂计算至2017年2月28日，并以此方式计算至付清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年5月20日，被告与南昌九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲房地产）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买位于南昌市××区工农路南面××小区××单元××室的商品房，建筑面积143.91平方米。后九洲房地产与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供小区物业服务，双方就物业服务的内容及收费标准进行了约定，其中住宅类物业服务收费每月／每平方0.45元。自2014年7月起，经原告与业主委员会协议，物业服务费调整为每月每平方0.5元，并予以公告。原告自入驻小区提供物业服务起至今，一直按照合同条款及《江西省物业管理条例》的要求为全体小区业主提供物业服务，但被告自2010年12月1日起至2017年2月28日（暂计），拖欠物业费达5088元，期间原告多次通过电话通知、上门催缴、张贴告示等方式要求被告支付物业服务费，但被告一直推诿拒绝。被告辩称：第一，原告物业公司没有按合同履行物业服务，服务不到位。第二，没有成立业主委员会，原告物业公司擅自涨价，被告没有接到通知，原告陈述的物业费涨价的理由不成立。第三，被告签订的物业合同是开发商签订的，而不是与原告签订的。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：第一组证据：原告的工商营业执照及其法定代表人的身份材料、被告的身份信息。证明目的：证明原、被告双方主体适格。第二组证据：《南昌市商品房买卖合同》证明目的：证明被告与小区开发商成立了买卖合同关系，属于本小区业主，是原告的服务对象。第三组证据：《前期物业服务合同》两份。证明目的：证明原、被告之间成立了有效的物业服务合同关系，双方互负相应权利义务。第四组证据：湾里区发改委颁发的《公共性物业服务收费备案手册》及原告张贴公示的本小区物业管理服务收费标价牌。证明目的：证明原告的收费标准符合规定、且已经充分告知了被告业主。被告质证意见：对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据不发表质证意见。对第四组证据有异议，没有接到物业公司涨价通知。原告主张的物业收费标准办理了合法手续，本院对原告提供的四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告提供证据：被告提供手机上拍摄的小区内26张照片。证明目的：原告物业公司服务不到位，私自搭建、垃圾遍地、过道障碍物、小区设施破损、水池污物没有清理。原告质证意见：1.对该组证据的合法性无异议。2.对真实性有异议。因属于被告个人私自拍摄，是否经过后期处理原告无从考究。3.对关联性有异议。首先，该组照片拍摄场景均为路面垃圾及停放车辆，并未显示依云郡小区（应为画意居小区）的名称和基本特征，不能认定该照片反映的是原告服务的小区，故不具备关联性；其次，该照片所反映的只是特定时间内的特定情景，无法证实被告所述小区内长期存在垃圾堆放和车辆占道的情况，不能达到被告的证明目的。被告提供的该组证据显示均在2017年4月至5月拍摄，原告对其真实性和关联性不予认可，由于原告主张被告拖欠的物业费发生在2010年12月1日至2017年2月28日期间，本院对被告提供证据的关联性不予认可。经审理查明，2004年5月20日，被告与九洲房地产签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买位于南昌市××区工农路南面××小区××单元××室商品房，建筑面积143.91平方米，该合同将前期物业管理列为附件五，条款空白处（包括选聘物业企业、物业服务收费标准等）均未填写。2006年4月1日，九洲房地产与原告签订《前期物业服务合同》，约定九洲房地产将画意居小区物业委托原告管理，并约定居住楼（多层）物业服务价格为每月每平方0.45元，物业服务费由原告按季度向业主或使用人预先收取。2014年6月30日，经湾里区发改委批准，画意居小区住宅类收费标准调整为每月每平方0.5元，原告在小区内张贴公告。自2010年12月1日起至2017年2月28日期间，被告拖欠原告物业费5088元，原告通过电话通知、上门催缴、张贴告示等方式多次要求被告支付物业费无果，遂向本院起诉。本院认为：1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。原告九洲物业依据其与九洲房地产与原告签订《前期物业服务合同》，取得了画意居小区的物业服务业务，被告向原告缴纳了2006年7月至2010年11月期间的物业费，原告与被告存在事实上的物业服务合同关系，被告提出未与原告签订物业服务合同，进而认为原告主体不适格的抗辩意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。2.原告九洲物业为合法成立的物业服务企业，先后存在两种物业收费标准：第一种标准为每月每平方0.45元，被告以其缴纳2010年12月1日之前的物业费行为予以认可；第二种标准为每月每平方0.5元，得到南昌市湾里区发改委批准，被告提出原告物业收费涨价理由不成立的抗辩意见，本院不予采纳。3.《前期物业服务合同》约定九洲物业的服务内容及质量要求，但没有约定各服务事项中具体明确的达标标准。物业服务企业如存在不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，以及其他损害全体业主利益的事实，权利人可另行向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但由此并不能免除业主应履行的合同义务。物业服务合同的目的系维护小区全体业主的共同利益，为实现集体利益而订立，被告刘爱民作为该集体的成员应当履行合同义务缴纳物业服务费。被告认为原告的物业服务质量不到位，进而拒交物业费，理据不足，本院不予采纳。4.原告要求被告按每日3‰标准承担滞纳金553元，原告对此未提供合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘爱民在本判决生效之日起十日内向原告南昌九洲物业管理有限公司支付自2010年12月1日至2017年2月28日期间的物业费4579.2元；二、驳回原告南昌九洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘爱民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 李智辉二〇一七年六月五日书记员 王亚红 百度搜索“”