（2017）粤0306民初6123号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-14
案件名称
郭宇恒与袁明月房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭宇恒,袁明月
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初6123号原告郭宇恒，男，1992年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，。委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。被告袁明月，女，1989年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，。委托代理人陆慧，广东君言律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭宇恒及其委托代理人封国夫，被告袁明月的委托代理人陆慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭宇恒诉称，2016年8月27日，原告与被告签订了《个人房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市宝安区合正汇一城J1302物业，租赁期自2016年9月1日起至2017年6月12日止，共11个月，月租金2,000元。原告从事传播媒体行业，因工作原因需经常携带大量行李物品去外地出差，原告于2017年2月7日出差返回自己住处时，发现住所被他人物品霸占，一陌生女子和一陌生男子正躺在自己床上，原告准备报警时被陌生男子阻止，其告知原告自2017年2月7日起被告正式将房屋出租给其占有使用并向原告出示了其与被告的聊天记录。原告当即找被告协商理论，被告承认了其让他人入住的事实，对自己的违约责任拒不承担。后原告再次返回自己住所时发现入门密码己被被告更改，原告再也无法进入，连尚属于自己的物品都无法取回。被告在原告合法有效租住期内违反约定转租他人的行为严重违背了诚实信用原则、损害了原告的合法权益。原告认为物权是绝对权，具有排他性。被告在与原告订立第一份合同后又与他人订立第二份合同并己实际履行，导致第一份合同履行不能，被告构成违约，根据《合同法》第九十四条，原告依法享有解除权，被告应赔偿其因履行不能所导致的原告履行利益损失。为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告双倍返还原告房屋押金8,000元；3、被告返还原告自2017年2月7日始至2017年2月12日止共计6天的房屋租金428元（详见计算明细）；4、被告赔偿原告因无法进入出租房屋致使无法取回自己物品的财产损失共计1,200元（详见计算明细）；5、被告返还原告2017年2月7日至2017年2月12日期间为寻求住处支付的额外费用共计4,062.4元（详见计算明细）；6、被告返还原告自2017年2月12日始至2017年6月12日止剩余4个月的房屋租金差额共计4,000元（详见计算明细）；7、被告承担本案诉讼费用。被告袁明月答辩称，第一，原告存在严重违约行为，原告与被告签订《个人房屋租赁合同》后，原告并没有入住该房屋，原告除交付了押金及第一个月的部分租金外，房租及其他费用均由案外人孙圣杰向被告支付，原告实际上是将其所承租的房屋转借给孙圣杰居住使用，而根据原告与被告签订的合同第八条约定，原告不得将该房屋转租、转借；第二，被告在房屋租赁期间并无违约行为，涉案房屋的使用者是孙圣杰，而孙圣杰早在2017年1月初就向被告表示其最多居住到2017年2月初，不会再续租，而孙圣杰本人也在2017年春节期间搬离了涉案房屋，被告将房屋租给他人使用，是在房屋的实际使用者孙圣杰明确表示不再续租，且已搬离房屋的情况下出租的，不存在任何违约行为。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。经审理查明，原告郭宇恒（乙方）与被告袁明月（甲方）于2016年8月27日签订个人房屋租赁合同，约定甲方将位于深圳市宝安区合正汇一城J1302房屋的其中一房间出租给乙方，租赁期限从2016年9月1日至2017年6月12日，每月租金2,000元，租金按月结算，乙方于每月12日交付给甲方。押金4,000元，乙方在签订合同之日起支付给甲方。押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿金，如合同期满，乙方无损坏房屋内的设备，甲方应如数退还押金。租赁期内，乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借，拖欠租金1个月或利用承租房屋进行非法活动等行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并扣罚押金。合同签订后，原告郭宇恒交付了押金4,000元及一个月的租金2,000元。原告郭宇恒主张被告袁明月于2017年2月7日将涉案房屋转租他人入住，并于2017年2月12日更换房屋的门锁，致使其无法入住。被告袁明月主张涉案房屋出租后实际由原告郭宇恒转借给案外人孙圣杰居住并由孙圣杰支付租金至2017年1月份，孙圣杰曾经向被告表示居住至2017年2月初，并于2017年2月7日搬离涉案房屋，故被告才同意另一房屋合租人郑某入住。被告主张因原告郭宇恒违反了合同约定的不得擅自转租、转借涉案房屋，故被告有权按照合同的约定收回涉案房屋且无需退还押金。原告郭宇恒主张与孙圣杰系表兄弟关系，两人合租涉案房屋。原告郭宇恒提交银行对帐单、深圳金华大酒店结帐单拟证明其因无法入住涉案房屋寻求住处遭受误工损失和支付了额外的费用，并提交与案外人签订的新房屋合同证明其因被告违约导致原告不得不与他人重新签订租赁合同并产生每月租金差额损失1,000元的事实。被告应当赔偿原告的上述损失并退还房屋被占用期间的租金、双倍返还押金等。原告郭宇恒申请证人王某出庭作证，拟证明其重新租赁房屋后实际每月分摊租金3,000元，并提交支付租金的记录予以证明。被告袁明月提交与郑某、邓小雪的微信记录拟证明孙圣杰实际于2017年2月7日已经搬离涉案房屋，故郑某才于当天下午入住；其提交与业主的短信记录证明房屋密码是由业主通知物业修改。被告袁明月提交涉案房屋的所有权人李远芬的证言，证明被告转租房屋系经李远芬本人同意。案外人孙圣杰向本院提交证明，主张其系原告郭宇恒的表弟，其每月缴纳的房租由原告郭宇恒交由孙圣杰转账给被告袁明月。以上事实，有个人房屋租赁合同、银行转账记录等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，原、被告之间系房屋租赁合同纠纷。被告袁明月主张因原告郭宇恒未经其同意转借房屋给孙圣杰居住，已经构成违约，故可以解除与原告的租赁合同关系。本院认为，结合查明的事实，租赁合同签订后，孙圣杰以其个人名义向袁明月支付租金，袁明月并未提出异议，袁明月并无证据证明原告郭宇恒存在转借、转租关系，即使存在转借、转租关系，亦应当视为袁明月同意该转借、转租行为，袁明月主张因郭宇恒违约故其系合法解除租赁合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同相对性的原则，涉案房屋的承租人为原告郭宇恒，孙圣杰于2017年2月7日搬离涉案房屋，该租赁合同履行期限并未届满，在合同相对人郭宇恒未明确表示解除合同或不继续履行合同的情况下，被告袁明月单方将涉案房屋交与他人占用，后于2017年2月12日更换门锁的行为系单方解除合同的违约行为，本院认定双方签订的租赁合同于2017年2月12日解除。原告郭宇恒支付了押金4,000元，被告袁明月并无证据证明郭宇恒存在违约的事实，故袁明月应当退还原告郭宇恒押金4,000元，郭宇恒请求双倍返还押金，缺乏事实和法律依据，对其超过4,000元押金部分的请求，本院不予支持。结合证人郑某陈述其于2017年2月7日入住，并于2017年2月11日被原告郭宇恒拍摄到在涉案房屋的事实，本院采信原告郭宇恒主张的涉案房屋实际于2017年2月7日开始被占用的事实，袁明月应当退还郭宇恒该期间的租金2,000元÷30天×6天=400元。原告郭宇恒主张因无法进入涉案房屋致使无法取回物品损失1,200元，但未能提交有效证据予以证明无法取回何种物品，应当承担举证不能的不利后果，郭宇恒的该项请求，本院不予支持；郭宇恒请求返还其2017年2月7日至2017年2月12日期间为寻求住处支付的额外费用4,062.4元，本院认为，郭宇恒提交的深圳金华大酒店结帐单不足以证明系因涉案房屋被占用产生的费用，故郭宇恒关于返还寻求住处产生的上述费用的请求，本院不予支持；原告郭宇恒提交与案外人签订的租赁合同及缴租记录拟证明因无法继续承租涉案房屋导致产生4个月的租金差额4,000元，经查，因郭宇恒的缴租记录早于涉案房屋被占用的时间，故不足以证明郭宇恒系因涉案房屋被占用后产生了租金差额的事实，郭宇恒的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭宇恒与被告袁明月的《个人房屋租赁合同》解除；二、被告袁明月于本判决生效之日起三日内退还原告郭宇恒押金4,000元；三、被告袁明月于本判决生效之日起三日内退还原告郭宇恒2017年2月7日至2017年2月12日期间的租金400元；四、驳回原告郭宇恒的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费121元，由原告郭宇恒承担91元，由被告袁明月承担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何 静二〇一七年六月五日书记员 黄佳惠（兼）书记员 李 娜 来源：