（2017）豫07民再20号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-16
案件名称
黄红信、张荣增房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
黄红信,张荣增,张素丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫07民再20号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：黄红信，男，汉族，1964年7月28日生，住河南省长垣县。委托代理人：郑拴平，河南咸祐律师事务所律师。委托代理人：李双强，河南咸祐律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张荣增，男，汉族，1951年7月16日生，住河南省长垣县。委托代理人：张素丽，女，汉族，1978年4月4日出生，住河南省长垣县武邱乡灰池村。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张素丽，女，汉族，1978年4月4日生，住河南省长垣县。再审申请人黄红信因与被申请人张荣增、张素丽房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）新中民五终字第524号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月13日作出（2016）豫07民申210号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人黄红信及其委托代理人郑拴平、李双强，被申请人张荣增的委托代理人及被申请人张素丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄红信申请再审请求：1、撤销新乡市中级人民法院（2015）新中民五终字第524号民事判决。2、改判被申请人按照协议约定支付7万元补偿款及逾期利息。3、一、二审、再审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、本案审理违反了一事不再理原则，对案件进行了重复审理。根据河南省长垣县人民法院（2008）长民初字第70-1号民事判决书，驳回双方诉讼请求，要求双方继续履行原签订的土地承包经营权出租合同。该判决已经生效，和双方约定全部废止原来所签订的土地协议的情况下，长垣县人民法院作出（2014）长民初字第2651号民事判决，新乡市中级人民法院作出（2015）新中民五终字第524号民事判决，违反了一事不再理原则。二、该判决适用法律与案件性质明显不符。在长垣县人民法院作出的（2008）长民初字第70—1号民事判决书的前提下，双方经过平等友好协商对该土地承包协议重新作出了处分。在2010年5月24日在长垣武邱乡派出所内，在蒋志霄所长的主持下，双方达成协议，约定原来签订的土地协议全部废止，被申请人支付申请人房款7万元等内容。当事人之间签订的该协议性质实为补偿协议，并非单纯的房屋买卖协议。但协议签订后被申请人反悔拒不履行，于是再审申请人为维护自己的合法权益提起诉讼要求被申请人履行该协议。原审认定土地承包无效及非农建设认定，应属适用法律与案件性质明显不符。换一个角度而言，即使双方签订的土地承包合同无效，依据民法通则第61条的规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同法第58条也规定了合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“据以上规定，被申请人应当返还租金及利息并同时赔偿再审申请人在土地上已建成房屋损失的义务。综上，被申请人应当按双方签订的补偿协议履行自己的给付义务。张荣增、张素丽答辩称,一、黄红信主张的房屋属违法建筑，黄红信与张荣增于1997年6月签订的责任田转包协议约定承包期10年，期满后黄红信归还土地承包经营权，然而黄红信却擅自改变土地性质在农田上建筑房屋，根据《农村土地承包法》第三十三条的规定，“土地承包经营权流转应当遵循以下原则……（2）不得改变土地所有权的性质和土地农业用途。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款之规定“建设用地涉及农用地转为建设用地的，理应办理农用土地专用审批手续，黄红信在没有取得任何手续的情况下私自改变土地性质，在答辩人承包的农用土地上建筑房屋，实属违法建筑，黄红信对该房屋不具有合法的所有权，理应拆除。二、黄红信主张要答辩人履行的协议为无效协议，答辩人不应履行。该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，不是答辩人的真实意思表示。该协议双方都没有履行，派出所也重新处罚过了。请求维持原判。再审申请人黄红信向一审法院起诉请求：1、判令张荣增、张素丽支付房款70000元及23个月的利息20930元；2、由张荣增、张素丽承担本案诉讼费用。河南省长垣县人民法院一审认定事实：1997年6月份，张荣增、黄红信达成土地转包合同，约定黄红信转包经营张荣增的土地，期限为10年，并约定“期满后价格随高就低，双方再协商”。在经营期间，黄红信以该地块临路和集市的方便，在转包经营张荣增的地块上建起了七间房屋，经营带锯加工木材等生意。合同期满后双方发生纠纷，张荣增起诉要求黄红信归还土地0.4亩，恢复土地原状，赔偿损失1500元，黄红信提出反诉。原审法院作出（2008）长民初字第70号民事判决书，驳回张荣增的诉讼请求，驳回黄红信的反诉请求。张荣增不服，上诉于新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2008年9月11日作出（2008）新中民四终字第363号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，证据不足为由，撤销（2008）长民初字第70号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2009年11月5日作出（2008）长民初字第70-1号民事判决书，驳回张荣增的诉讼请求，驳回黄红信的反诉请求。张荣增不服提出上诉。2010年2月23日，张荣增与黄红信两家再次因转包土地发生纠纷而引起打架，经长垣县公安局武邱派出所调解，张素丽代表张荣增与黄红信达成协议，主要内容为：原来的土地协议全部废止，张荣增把黄红信的五间屋子收购，价格为人民币70000元；合同签订后，黄红信在3个月内把5间房子内的杂物及门前的锯料机械全部搬走，张荣增在黄红信把全部物品搬走后，支付给黄红信70000元。2010年5月25日，张荣增撤回上诉。河南省长垣县人民法院一审认为：财产所有权的取得，不得违背法律规定。本案黄红信基于土地转包合同在其转包经营的土地上建房进行商业活动，违背了《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条关于承包方应承担的“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”的义务，故黄红信在转包经营的土地上建房的行为属违法行为，张荣增与黄红信达成的房屋买卖协议违背了《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应认定无效。在房屋买卖协议中，张素丽虽在协议中签字，但综合协议内容和本案事实，协议中约定的是张荣增与黄红信的权利义务，张素丽仅为张荣增的代理人，故张素丽不具备本案被告主体资格，应驳回黄红信对张素丽的起诉。案经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黄红信的诉讼请求。案件受理费2070元，由黄红信承担。黄红信不服，上诉请求：撤销原审判决，依法改判。在本院二审审理过程中，张荣增、张素丽提交打印照片一份，用以证明案涉土地性质是耕地。黄红信质证称，对其真实性有异议，且不能证明其证明目的。本院认证意见：因该张照片中土地位置不清，其证明力不足。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中，黄红信上诉认为其与张荣增达成房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，虽然该房屋建在转包废地上，但并未违反《合同法》第五十二条的规定，因案涉土地系农村承包土地，黄红信未提交相关证据证明其在案涉土地上建房已经依法批准，故按照上述法律规定，黄红信未经依法批准将张荣增农村承包地用于非农建设已属违法，其在案涉土地上建设的房屋亦属于违法建筑。黄红信与张荣增达成的房屋买卖合同因案涉房屋属于违法建筑而应归于无效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2073元，由黄红信承担。再审期间，黄红信提交的新证据有：1、土地规划图；2、照片六张。土地规划图用于证明土地为非农用地，六张照片用于证明土地位置不适合耕种，早已形成集市。张荣增的质证意见为规划图是现在的，是现在刚刚规划的，跟本案没有关系。照片也是现在的照片，与本案无关。因上述证据，不能证明黄红信在案涉土地上建房经过依法批准，故该两组证据，本院不予采信。本院再审查明的事实与本院二审认定的事实一致。本院再审认为,关于本案是否违反了一事不再理原则，因长垣县人民法院于2009年11月5日作出的（2008）长民初字第70-1号民事判决的案由是土地承包经营权纠纷，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，系双方因2010年5月24日的协议而引起的纠纷，故本案不存在违反一事不再理的原则的问题，黄红信的该项申请再审的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”本案中，因黄红信在张荣增农村承包地建房，未经依法批准，该行为违反了法律的强制性规定。原审据此认定其在案涉土地上所建的房屋属于违法建筑，其与张荣增达成的房屋买卖合同归于无效并无不当。故黄红信申请再审称原审适用法律与案件性质不符的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2015）新中民五终字第524号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邢梅霞审判员 李 信审判员 谢田霞二〇一七年六月五日书记员 史冰洋 关注公众号“”