（2017）云01民终1862号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-07-12
案件名称
昆明市五华汇智教育培训学校、云南龙润置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明市五华汇智教育培训学校,云南龙润置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1862号上诉人（原审被告）:昆明市五华汇智教育培训学校，住所：昆明市昆师路2号昆明学院4号教学楼3楼。法定代表人：殷著林。组织机构代码58235943-4。委托诉讼代理人：张剑萍、苏文新，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:云南龙润置业有限公司，住所：云南省昆明市高新技术开发区10号路。法定代表人：焦家良，董事长。组织机构代码66262208-7。委托诉讼代理人：朱龙军、段湧，云南明靖律事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明五华汇智教育培训学校（以下简称：汇智学校）与被上诉人云南龙润置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇智学校上诉请求为：1、撤销原判第一项主文；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年5月8日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，明确约定被上诉人将位于呈贡大学城片区昆明医科大学旁的天润康园小区内的天润康园幼儿园出租给上诉人使用，租期三年，自2013年8月至2016年8月。上诉人为更好的开展教育工作对该地及其相关设施进行装修、改良，投入巨大费用，并以学校名义向社会招生，发出更多要约，现上诉人经营渐入正规，能更好的支付被上诉人合同项下租金的义务，但合同期限即将届满。上诉人在合同期限内两次向被上诉人共发出三份《关于龙润公司协助我方办理幼儿园相关证照事宜》的通知，征求被上诉人续签合同以实现上诉人租赁、经营、管理、盈利之合同目的，并积极支付租赁标的物租金，但被上诉人对此置之不理，并起诉之法院强行要求上诉人腾还。上诉人前期对租赁标的投入巨大，现还未收回成本。被上诉人不同意上诉人续期，要求上诉人腾还，给上诉人造成巨大损失，一审法院判决上诉人腾还有违公平原则，有失公允。被上诉人龙润公司答辩称：1、双方签订《房屋租赁合同》后，龙润公司已依约向汇智学校交付了房屋，汇智学校承租使用房屋后金仅按时缴纳了第一年的租金，第二年租金到期后经龙润公司多次催讨才分期交付；第三年租金到期后至今未支付且也没有如期将租赁房屋腾还；2、双方对房屋租赁期限有明确约定，时至今日合同已到期，双方权利义务已终止，汇智学校提出的续签合同无理由、无依据；3、一审判处的违约金数额过低，不足以弥补龙润公司的损失，但龙润公司考虑到减少诉累，节约司法资源，故没有上诉。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审情况：原告被告辩称：我公司不同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，也不同意立即腾房。我公司愿意支付原告租金，也愿意支付原告延迟支付租金的违约金，但由原告主张的违约金过高，请求原告降低金额。诉讼费我公司愿意承担。一审法院确认:2013年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于呈贡大学城片区昆明医科大学旁的天润康园小区内的天润康园幼儿园出租给被告使用，租赁期限为3年，自2013年8月8日起至2016年8月8日止；每年租金580000元，合同签订之日被告将房屋第一年租金支付给原告，第二年的租金于2014年8月8日前支付，第三年租金于2015年8月8日前支付；若被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同及收回出租房屋，被告还应当向原告支付当年租金100%的违约金等。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告交付了所使用的房屋，被告向原告交付了第一年和第二年的租金。第三年租金至今未支付，原告诉至本院，要求判决支持其诉讼请求。一审法院认为:关于原告是否有权解除其与被告于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》的问题，原、被告双方签订的商铺租赁合同已经明确约定，租赁期限自2013年8月8日至2016年8月8日止，按照该合同约定，截至本案开庭审理时，《房屋租赁合同》的期限已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，该租赁合同已经达到双方当事人约定的终止情形，双方的权利义务终止，也即该合同于2016年8月8日终止，故原告针对该合同不能主张解除权。《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定：“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，合同终止后，被告应当遵循诚实信用原则，将租赁房屋交还原告，故对原告要求被告腾还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告是否存在违约行为的问题，根据原、被告签订的《租赁合同》，被告应当于2015年8月8日向原告支付其第三年的租金，但截至开庭之日，被告均未支付，故被告的行为已经构成违约，原告有权依据《房屋租赁合同》第十条违约责任第三款之约定，要求被告支付当年租金100%的违约金，原告虽自愿调整为30%即174000元，但该违约金仍过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，被告要求调整，一审法院予以调整，按原告损失上浮30%确定违约金，原告的损失，结合本案实际情况，应为被告自2015年8月9日起的资金占用费，故本案中被告应当支付原告的违约金为以580000元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告昆明市五华汇智教育培训学校将原告云南龙润置业有限公司位于呈贡大学城片区昆明医科大学旁的天润康园幼儿园予以腾还。二、由被告昆明市五华汇智教育培训学校支付原告云南龙润置业有限公司房屋租金580000元，并支付自2015年8月9日起至款清之日止以580000元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金。三、驳回原告云南龙润置业有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当腾还租赁房屋？本院认为：租赁双方所约定的房屋租赁期限至2016年8月8日已届满，双方权利、义务已终止，承租人汇智学校应将租赁房屋腾还给出租人。现承租人以合同到期但仍想承租为由拒绝腾还房屋已违反了签约自愿的合同自由原则，故其上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11340元由上诉人昆明市五华汇智教育培训学校承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 何海燕审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一七年六月五日书记员 龚有朝 更多数据：搜索“”来源：