（2017）辽0682民初1411号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-09-28
案件名称
凤城市天顺物业有限公司诉高彦彬物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凤城市天顺物业有限公司,高彦彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条，第一百四十五条
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初1411号原告：凤城市天顺物业有限公司,住凤城市邓铁梅路农贸公司综合楼201室。法定代表人：赫香菊，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：高成军，男，1979年3月6日出生，满族，系该公司工作人员。被告：高彦彬,男，1989年10月6日出生，满族。原告凤城市天顺物业有限公司（以下简称天顺物业）诉被告高彦彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市天顺物业有限公司委托诉讼代理人高成军到庭参加了诉讼，被告高彦彬经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业向本院提出诉讼请求：1、被告立即给付2015年1月1日至2016年12月31日欠缴的物业费1087元和滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：按国务院“物业管理条例”的相关规定，天河湾业主大会聘用原告承担天河湾小区的物业服务工作，并签订了物业服务合同。原告严格按照物业合同的规定履行应尽的服务义务，为业主提供优质服务。被告也缴纳了从2011年5月1日至2014年12月31日的物业费，但从2015年1月1日起至2016年12月31日止被告未缴纳物业费。该物业费经原告多次催要，被告仍未缴纳，原告诉至法院。被告高彦彬口头答辩：屋内窗台下存在漏水和屋墙角透寒、渗水问题。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告在举证期限内未提交证据亦未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利。对于原告提交的收费许可证、资质证书、天河湾小区物业服务合同两份，天河湾F区02号楼面积示意图、物业服务费催交单，以上证据能够证明原告按照物业合同从事物业服务，被告从2015年1月1日起到2016年12月30日拖欠物业费的事实。故本院对原告提供证据的证据效力以及证明力均予以认可。综合上述证据本院查明：2013年5月18日，原告天顺物业与凤城市凤山区天河湾业主委员会签订《天河湾小区物业服务合同》，合同约定：原告天顺物业对天河湾小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。该合同第四条约定，收费标准为：1、高层住宅（包括公寓）按建筑面积每月每平方米1.20元（其中电梯费0.50元/平方米）；2、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.60元；3、阁楼物业费减半收取，即高层阁楼每月每平方米0.60元；4、商业网点按建筑面积每月每平方米0.90元；5、车库按建筑面积每月每平方米0.60元；6、地下停车位每位每月80元。第五条业主应于2013年4月30日起交纳物业服务费。第十二条业主不按时缴纳物业费，凤城市凤山区天河湾业主委员会协助天顺物业收取，天顺物业催交单下达之日起，按每日3‰罚滞纳金，同时该合同对双方的其它权利义务、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，原告天顺物业开始为天河湾小区提供物业服务。2016年5月1日，原告天顺物业有限公司与凤城市凤山区天河湾业主委员会续签《天河湾小区物业服务合同》，原告天顺物业继续对天河湾小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。被告高彦彬为凤城市天河湾业主，其住宅为多层住宅，建筑面积为75.47平方米，每月每平方米0.6元，每年物业费为543.38元，两年物业费应为1086.76元。庭审中，原告天顺物业自愿放弃对滞纳金的诉讼请求。本院到被告住所地送达时，被告口头向本院提出屋内存在漏水问题。经本院实地查看，被告住处确实存在屋内窗台下漏水和屋墙角透寒、渗水问题。本院认为：原告与天河湾小区业主委员会签订的物业服务合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。天顺物业和小区业主均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告对被告所居住的天河湾小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，被告未及时缴纳物业费，属违约行为，对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告口头提出房屋窗台下、墙体漏水问题，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当。被告住所存在漏水问题，如被告认为其损失是由原告造成，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由。关于原告请求撤回对被告要求支付违约金一项，原告在诉讼中撤回该项诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条一款之规定，判决如下：一、被告高彦彬于本判决生效后15日内给付原告凤城市天顺物业有限公司物业服务费1086.76元；二、驳回原告凤城市天顺物业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高彦彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 白洪梅二〇一七年六月五日书记员 许玉红 来源：百度搜索“”