（2017）黑1024民初1028号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-09-29

案件名称

王芬军与东宁阳光房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

东宁县人民法院

所属地区

东宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王芬军,东宁阳光房地产开发有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省东宁市人民法院民事判决书（2017）黑1024民初1028号原告：王芬军，男，1960年6月6日出生，汉族，东宁市市委政法委副书记，住所地东宁市东宁镇。被告：东宁阳光房地产开发有限责任公司，住所地东宁市东宁镇。法定代表人：李宝庆，男，该公司经理。原告王芬军诉被告东宁阳光房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理，依法适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告王芬军、被告东宁阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）的法定代表人李宝庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告阳光公司返还2009年6月7日收取的热力费、电费、清运垃圾费、维修基金及装修保证金共计6664元；2.案件受理费由被告承担。事实及理由如下：2009年2月末，原告在东宁县东宁镇售楼处购买了被告阳光公司开发的东宁镇的楼房，同年6月7日，原告办理该楼房的进户时，原告向被告阳光公司交纳了热水费297元、取暖费578元、电费50元、土地证费60元、清运垃圾费200元、物业费694元、装修保证金2000元及维修基金4117元。原告向被告阳光公司交纳相关进户费用时，原告对被告阳光公司的法定代表人李宝庆是否在被告阳光公司及被告阳光公司发生何种变故不知情。被告阳光公司未将原告交纳的热水费297元交付于东宁县热力公司，东宁县热力公司未向原告的楼房提供热水，原告又一次交纳了热力费297元。在原告办理该楼房的房屋所有权证时，被告阳光公司对原告交纳的电费及清运垃圾费不予认可，原告又一次交纳了电费50元及清运垃圾费200元。且被告阳光公司未将维修基金交付于东宁县房地产管理处，原告再次向东宁县房地产管理处交纳了维修基金4117元。同时，被告阳光公司收取的装修保证金2000元未予退还原告。原告与被告就返还多交纳的进户费用事宜无法达成一致意见，故原告诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告阳光公司返还2009年热水费297元、取暖费578元、电费50元、土地证费60元、清运垃圾费200元、物业费694元、装修保证金2000元及维修基金4117元，共计7996元，案件受理费由被告承担。被告辩称：2009年5月，因被告阳光公司的法定代表人李宝庆被他人陷害，李宝庆被东宁县公安局非法关押限制人身自由，该事实有东宁县人民政府出具的行政复议通知书予以证明，该行政复议通知书依法撤销了东宁县公安局的处罚决定。被告阳光公司的法定代表人李宝庆在关押期间，被告阳光公司的另一股东赵淑芝和聘用的会计朱玉萍及出纳员车红遭受到案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某恶意攻击、恐吓、威胁，案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某逼迫被告阳光公司的会计朱玉萍、出纳员车红交出被告阳光公司的财务章及财务票据，并谎称系受东宁县人民政府的委托，全面接管被告阳光公司。会计朱玉萍据理力争，称案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某不是被告阳光公司的股东，他们无权接管被告阳光公司，但在案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某一伙人的威胁下，被告阳光公司的财务章被案外人李宝仁、万世庆、李辉和所谓会计的郭某抢到后，他们又再次威胁被告阳光公司的工作人员离开公司，被告阳光公司的工作人员在他们的威胁恐吓下离开了被告阳光公司的售楼处，案外人李宝仁、万世庆、李辉和所谓会计的郭某冒充被告阳光公司的财务人员用抢来的被告阳光公司的财务章在被告阳光公司原售楼处对购房者实行了诈骗犯罪，骗取了被告阳光公司的大量款项。原告向法庭提交的收据中的收款人为李辉，案外人李辉收取了原告的各项进户费用，但李宝庆作为被告阳光公司的法定代表人，根本不认识案外人李辉。2009年7月，被告阳光公司的法定代表人李宝庆被解除非法拘禁，其回到被告阳光公司的售楼处，李宝庆看到案外人李宝仁、万世庆、李辉和所谓会计的郭某已经人去楼空，他们已携带用被告阳光公司的财务章诈骗的款项离开了。2017年5月，被告阳光公司收到原告提交东宁市人民法院的起诉书，同年5月15日，被告阳光公司的法定代表人李宝庆针对原告起诉的事情已向东宁市公安局报案中心进行了举报，该事实有东宁市公安局报案的照片为证。开庭前，被告阳光公司已向法庭提交申请，要求法庭追加案外人李宝仁、万世庆、李辉和所谓会计郭某作为本案第三人。综上，案外人李宝仁、万世庆、李辉和所谓会计郭某对被告阳光公司的房产实行了非法侵占行为，该行为已构成了敲诈勒索罪，且他们冒充被告阳光公司的财务人员收取原告进户的各项费用的行为已构成了诈骗罪。根据原告的起诉及被告的答辩归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否能够得到支持？围绕本案的争议焦点，双方当事人进行了举证、质证。原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：收据8份。证明：2009年6月7日，原告到被告阳光公司的售楼处向被告阳光公司交纳了原告购买的位于东宁市东宁镇楼房进户的维修基金4117元、装修保证金2000元、电费50元、土地证60元、一次性垃圾200元、热水费297元及2009年度的取暖费578元、物业费694元，合计7996元。被告质证称：原告提供的上述收据中的收款人均为案外人李辉，该人不是被告阳光公司的聘用的财务工作人员，被告阳光公司不认识案外人李辉，且在被告阳光公司的财务账户上没有收到原告陈述的相关进户费用，原告陈述的相关进户费用系案外人李辉涉嫌利用抢来的被告阳光公司的财务章对原告实施了诈骗行为。根据相关规定，所有财款票据在制作时均应当写明收款人，原告提供的上述收据中书写的收款人为案外人李辉，被告阳光公司已向法庭提交追加案外人李辉为本案第三人的申请。同时，原告主张的维修基金系被告阳光公司交付于东宁市房地产管理处的。热水费系被告阳光公司交付于东宁市热力公司的，取暖费亦系应是热力公司收取的，热力费的收据应由东宁市热力公司出具。被告阳光公司没有物业管理的资质，且没有对东宁镇阳光五区实施物业管理，被告阳光公司无权收取物业费，物业费系应是物业公司收取的，不是被告阳光公司出具的收据，装修保证金的收据亦应由物业公司出具，在原告装修楼房后未有主体结构破坏的情况下，由物业公司退还于原告。被告阳光公司不知道案外人李辉等人收取的维修基金的款项名目，在原告提供的收据中只书写了维修基金，被告阳光公司不清楚系哪收取的维修基金，正常情况下，住房维修基金应由东宁县房地产管理处收取，被告阳光公司代为收取后转交于东宁县房地产管理处，东宁县房地产管理处向被告阳光公司出具正式的收款收据，被告阳光公司将该收据返还于原告。原告陈述的事情已涉嫌刑事犯罪，根据相关规定，被告阳光公司请求法院将该案件按刑事案件转于东宁市公安局立案侦查，为原告追回被骗钱款。二、收据2份。证明：因被告阳光公司不认可原告于2009年6月7日交纳的原告购买的位于东宁市东宁镇楼房的相关进户费用，2015年6月25日，原告再次向被告阳光公司交纳了进户时热水费、取暖费、物业费、土地证费、清运垃圾费等相关费用，相关费用的金额与证据一中的金额一致。被告质证称：原告提供的证据二中的两份收据的收款人为纪彬岩，系被告阳光公司的出纳员，且被告阳光公司认可已收到原告提供的证据二中的费用，对原告提供的证据二无异议。本院认为：原告提供的证据一来源合法，内容真实，与案件具有关联性。本院予以采信。原告提供的证据二来源合法，内容真实，与案件具有关联性。被告阳光公司质证无异议，本院予以采信。原告提供的两份证据相互印证，原告提供的收据均系被告阳光公司出具的的事实，本院予以确认。被告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：一、收据2份。证明：2009年4月7日，被告阳光公司向案外人吴志国出具的单位往来资金结算票据，收款金额139000元，收款人盖章处由被告阳光公司的出纳员车红签名，说明2009年时被告阳光公司的出纳员系车红。2009年8月4日，被告阳光公司的法定代表人李宝庆回来后，被告阳光公司向案外人才金忠、汤秀玲出具的单位往来资金结算票据，收款金额198776元，收款人盖章处由被告阳光公司的出纳员车红签名。但原告提供的收据中的收款人处签署系案外人李辉的名字，被告阳光公司不认识李辉。原告质证称：被告阳光公司提交的两份票据用以证明2009年被告阳光公司的出纳员系车红，但被告阳光公司收取的系他人的购房款，与原告无关。二、工资表2张。证明：2009年4月和2009年8月，被告阳光公司的聘用的出纳员系车红，案外人李辉不是被告阳光公司的工作人员，亦不是被告聘用的出纳员，李辉涉嫌诈骗罪。原告质证称：被告提供的证据与原告无关，原告不予质证。三、档案1份。证明：2009年度，被告阳光公司的股东有两位，一位系李宝庆，占75%的股份，另一位系赵淑芝，占25%的股份。原告质证称：希望被告尽快将多交纳的款项退还于原告，原告着急办理位于东宁市东宁镇的房屋所有权证。四、朱玉萍的当庭证人证言及在职证明各1份。证明：2008年12月起，朱玉萍在被告阳光公司担任会计一职。2009年6月，被告阳光公司的财务章被案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某抢走。证人朱玉萍陈述：原告起诉的2009年6月的收据中书写的款项在被告阳光公司的财务账目上没有，被告阳光公司未收到原告陈述的款项，该款项不是被告阳光公司收取的款项，收取原告款项的人被告阳光公司不认识。被告质证称：证人朱玉萍陈述属实。原告质证称：被告阳光公司及证人朱玉萍陈述的事情，原告不知情，原告只知道阳光五区售楼处系合法的。五、赵淑芝的当庭证人证言。证明：2009年6月，原告向被告阳光公司交纳诉争款项时，被告阳光公司发生了变故。被告阳光公司的法定代表人李宝庆不在公司期间，被告阳光公司的股东遭受到案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某的恐吓，且被告阳光公司的财务章被他们抢走。证人赵淑芝陈述：被告阳光公司的法定代表人李宝庆于2009年被关押期间，案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某威胁证人赵淑芝签字，并威胁、恐吓公司财务人员交出被告阳光公司的财务章及账本，他们陈述如财务人员不交出被告阳光公司的财务章及账本，公安机关将会抓捕公司的财务人员。证人赵淑芝系该事情的当事人，案外人李宝仁、万世庆、李辉及所谓会计的郭某到被告阳光公司威胁强迫过证人赵淑芝。被告质证称：没有异议。原告质证称：原告不知道证人陈述的事情，原告不清楚被告阳光公司出现的变故，原告到被告阳光公司售楼处交纳相关进户费用取钥匙。六、黑龙江省单位往来资金结算票据1份。证明：2009年4月17日，原告到被告阳光公司交纳购房款，金额为133000元，收款人盖章处由被告阳光公司的出纳员车红签名。原告质证称：被告提供的证据中的款项是原告交纳的系东宁镇的购房款。本院认为：被告提供的证据一、二、三、四、五来源合法，本院对证据的真实性予以确认。但与该案件不具有关联性，本院对证据一、二、三、四、五不予采信。被告提供的证据六来源合法，内容真实，与案件具有关联性，原告质证无异议，本院予以采信。根据原告举证、被告质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2009年2月，原告王芬军与被告阳光公司在被告售楼处协商约定，原告王芬军购买被告阳光公司开发的位于东宁县东宁镇的楼房，同年4月17日，原告到被告阳光公司的售楼处交纳了购房款133000元，同年6月7日，原告为办理该楼房的进户手续，原告向被告阳光公司交纳了热水费297元、取暖费578元、电费50元、土地证费60元、清运垃圾费200元、物业费694元、装修保证金2000元及维修基金4117元，共计7996元，被告阳光公司向原告出具了8份收据，并加盖公章。2015年6月25日，原告为办理该楼房的房屋所有权证，原告来到被告阳光公司的售楼处交付进户费用票据，但被告阳光公司不认可原告于2009年6月7日交纳的电费50元及清运垃圾费200元，致使原告再次交纳了电费50元及清运垃圾费200元。同时，被告阳光公司未将原告已交纳的维修基金4117元转交于东宁县房地产管理处，且被告阳光公司收取原告的装修保证金2000元亦未予退还原告。另查明：被告阳光公司的法定代表人李宝庆与李宝仁系兄弟关系。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。关于李宝仁对外出售阳光五区楼房的问题。被告阳光公司法定代表人李宝庆与李宝仁系兄弟关系。在被告阳光公司的阳光五区售楼处，原告缴纳了购房款及相关进户费用，李宝仁为原告出具了盖有阳光公司财务专用章的购房收据及进户费用收据，并向原告交付了房屋。原告有理由相信李宝仁出售房屋的行为即为被告阳光公司的行为。原、被告之间的上述行为，能证明原、被告双方已达成商品房买卖的合意，被告已履行了交付房屋的相应义务，原、被告之间的商品房买卖行为合法有效。被告抗辩系李宝仁收取阳光五区购房款、其对外售房的行为无效的主张，本院不予支持。关于原告主张的热水费、取暖费、电费、土地证费、清运垃圾费、物业费、装修保证金及维修基金问题。2009年6月7日，原告向被告阳光公司交纳了电费50元及清运垃圾费200元，被告阳光公司向原告出具了收据，并加盖公章。2015年6月25日，被告阳光公司不认可原告于2009年6月7日交纳的电费及清运垃圾费票据，再次要求原告交纳电费50元及清运垃圾费200元，原告再次交纳了被告要求的费用，被告阳光公司向原告出具了收据，并加盖公章。原告于2009年6月7日及2015年6月25日两次交费收据均系被告阳光公司出具的，均系履行公司行为，被告阳光公司重复收取进户的相关费用于法无据，应当予以退回，即被告阳光公司应将电费50元及清运垃圾费200元退回于原告。被告阳光公司在原告办理进户手续时收取的东宁镇的装修保证金2000元无法律法规依据，应当予以退回。维修基金系被告阳光公司在为原告办理进户时代理东宁县房地产管理处收取的费用，该费用应当转交于东宁县房地产管理处，但被告阳光公司自2009年6月7日收取至今未转交于东宁县房地产管理处的情况下，原告有权要求被告阳光公司予以返还，由原告自行向东宁县房地产管理处交纳维修基金，即被告阳光公司应返还于原告。原告提供的证据不足以证明其主张的热水费、取暖费、土地证费及物业费已重复交纳于被告阳光公司，本院对原告要求被告阳光公司返还热水费、取暖费、土地证费及物业费的诉讼请求不予支持。关于被告阳光公司主张的追加李宝仁、万世庆、李辉为本案第三人的请求问题。被告阳光公司申请追加李宝仁、万世庆、李辉为本案第三人的请求与本案不具有关联性，本院不予支持。综上，被告阳光公司应当返还原告电费50元、清运垃圾费200元、装修保证金2000元及维修基金4117元，共计6367元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东宁阳光房地产开发有限责任公司返还原告王芬军电费50元、清运垃圾费200元、装修保证金2000元及维修基金4117元，共计6367元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告王芬军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王芬军承担5元，被告东宁阳光房地产开发有限责任公司承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。代理审判员　　宋明环二〇一七年六月五日书　记　员　　许秋梅搜索“”