（2017）粤0306民初8432号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-14
案件名称
周喜平与代文芝美联物业代理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周喜平,代文芝,美联物业代理（深圳）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初8432号原告周喜平，女，汉族，1969年9月23日出生，户籍所在地广东省深圳市南山区，。委托代理人袁迪平，广东宝城律师事务所律师。委托代理人符孙雄，广东宝城律师事务所律师。被告代文芝，男，汉族，1963年1月21日出生，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，。被告美联物业代理(深圳)有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心座11层2、GH单元，统一社会信用代码91440300727151643D。法定代表人张锦成。委托代理人王晓燕，女，汉族，1983年11月29日出生，户籍所在地广东省深圳市罗湖区，，系该公司员工。委托代理人甘细文，男，汉族，1991年6月9日出生，户籍所在地湖南省湘阴县，，系该公司员工。原告周喜平与被告代文芝（以下简称被告一）、美联物业代理(深圳)有限公司（以下简称被告二美联物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告、原告委托代理人及被告二委托代理人到庭参加诉讼，被告一经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月4日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中约定：原告将坐落在深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园二期5C2701房屋出租给被告代文芝；租期一年，从2016年12月4日至2017年12月3日；租金每月人民币1万元，被告代文芝应于每月5目前支付，在本合同签订后3日内应支付1个月租金，即人民币1万元；在本合同签订后3日内被告代文芝应向原告支付2个月的租金作为押金，即人民币2万元；被告代文芝必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日，原告有权终止合同及收回房屋，并有权没收租赁押金，被告须无条件立即迁出该物业且承担违约造成的全部责任，及赔偿损失；若被告代文芝违反本合同的约定未承租物业，或提前退租，原告有权没收押金，并有权将物业另行出租；原告向被告美联物业代理(深圳)有限公司支付人民币5,000元佣金，等等。合同签订后，原告依约履行了合同，并支付了人民币5,000元佣金，但被告代文芝从一开始就未按约定支付租金和租赁押金。原告认为，《民法通则》第四条、第六条规定：民事活动应当遵循诚实信用的原则、必须遵守法律；《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“依法成立的合同受法律保护”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同的义务或者履行合同的义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。被告代文芝的行为已构成违约，应当承担全部违约责任，被告美联物业代理(深圳)有限公司存在过错，应当与被告代文芝承担连带责任，并返还中介费。为此，原告特提出诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告于2016年12月4日签订的《房屋租赁合同》；2、由两被告连带支付原告2016年12月4日至2017年4月3日的租金人民币4万元；3、由两被告连带支付原告违约金人民币2万元。被告代文芝未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告美联物业公司辩称：1、原告和被告一之间签订的房屋租赁合同符合法律规定，合法有效。2、根据合同法第44条规定的，依法成立的合同自合同成立时生效，原告与被告一签订的房屋租赁合同书符合法律规定，属于双方真实的意思表示，美联物业公司作为居间方完成了居间义务，因此合同合法有效。被告二已完全履行居间义务，不存在过错，无须承担连带责任。双方在被告二的居间服务下于2016年12月4日达成一致意见签订了房屋租赁合同书，约定原告将深圳市宝安中心区N10区新龙湾花园20期房屋出租给被告一，租赁期限为1年，从2016年12月4日至2017年12月3日，本案的纠纷为房屋租赁合同纠纷，被告二作为居间方已促成双方签订房屋租赁合同，并完全履行了居间义务，对于租赁关系，应由租赁双方去承担，与美联物业公司无关。因此，美联物业公司无须对租赁一方的违约行为承担连带责任。经审理查明：原告与被告代文芝于2016年12月4日签订了《房屋租赁合同》，原告作为出租方，被告代文芝作为承租方，被告美联物业公司作为居间方。原告与被告一在合同中约定：原告将坐落在深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园二期5C2701房屋出租给被告代文芝，租期一年即从2016年12月4日至2017年12月3日，租金每月人民币1万元，被告代文芝应于每月5目前支付，在本合同签订后3日内应支付1个月租金，即1万元；在本合同签订后3日内被告代文芝应向原告支付2个月的租金作为押金，即2万元；被告代文芝必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日，原告有权终止合同及收回房屋，并有权没收租赁押金，被告须无条件立即迁出该物业且承担违约造成的全部责任及赔偿损失；若被告代文芝违反本合同的约定未承租物业，或提前退租，原告有权没收押金，并有权将物业另行出租。三方在合同中约定，基于居间方所提供的居间服务，在签订合同时，出租方与承租方均需向居间人支付佣金人民币5,000元。原告向被告美联物业代理(深圳)有限公司支付人民币5,000元佣金。同日，双方签署了物业附属清单一览表，注明了租赁物业内的家私及电器配套用品，并交付了门卡、车库卡及钥匙。原告于2017年1月5日向被告寄送履约催告函，要求被告代文芝支付1个月租金及两个月押金，否则原告有权解除合同。被告代文芝于2017年2月15日表达了其签订了合同后没有实际支付房租及押金，认为合同无效，不承租该物业了。以上审理查明的事实，有经当庭质证的租赁合同书、清单表、银联付账凭证、履约催告函、微信聊天记录、房产证等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告与被告协商一致，将租赁物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。关于解除租赁合同。原告提交的租赁合同及物业附属清单一览表，证明原告和被告签订租赁合同后，已将租赁物业交付给了被告，完成交付租赁物义务。被告未支付房屋租赁押金，所以有关押金的条款未成立，但不影响租赁合同的成立。原告提交的微信聊天记录，证明原告与被告在协商履行合同的过程中，被告已于2017年2月15日之前表达了不履行合同的意愿，由于被告一未到庭参加诉讼，未提交证据证明其表达不履行合同的具体时间，原告起诉要求解除双方租赁合同的起诉书于2017年4月27日送达被告，因此，双方签订的租赁合同应于2017年4月27日解除。关于租金。双方在租赁合同中约定的月租金为人民币10,000元，租赁合同于2017年4月27日解除，原告主张被告支付租金至2017年4月3日，其诉求租金人民币4万元，在法律允许的范围内，且有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金。原、被告双方签订的租赁合同对于违约责任的约定为，如被告拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费达两个月，未按约定承租该物业或提前退租，原告方有权终止合同及收回房屋并没收租赁押金。原、被告双方签订租赁合同后，被告一并未按约支付2个月的房租作为租赁押金，即双方签订的租赁押金协议并未生效，原告要求被告按双方约定支付违约金人民币2万元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告二是否承担责任的问题。原告提交的合同证明被告只提供签订合同的居间服务，该居间条款已履行完毕，被告二不应承担被告一履行合同的有关义务，原告要求被告二承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。被告一未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院以原告提交的证据作为裁决的依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周喜平与被告代文芝、美联物业代理(深圳)有限公司于2016年12月4日签订的租赁合同于2017年4月27日解除；二、被告代文芝应于本判决生效之日起三日内支付原告周喜平租金人民币40,000元；三、驳回原告周喜平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币713元，原告已预缴，由原告承担人民币238元，被告承担人民币475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘定宏二〇一七年六月五日书记员 姚 梦书记员 王 琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：