（2017）粤01民终4247号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-07-12
案件名称
蒋健与蔡思娟、天伦控股有限公司租赁合同纠纷2017民终4247二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天伦控股有限公司,蒋健,蔡思娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4247号上诉人（原审被告）：天伦控股有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张国明。委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋健，住杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：蔡思娟，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：黄泳梅、熊威，均为广东环球经纬律师事务所律师。上诉人天伦控股有限公司与被上诉人蒋健、蔡思娟租赁合同纠纷一案，上诉人天伦控股有限公司不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11072民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天伦控股有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回蒋健、蔡思娟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由蒋健、蔡思娟承担。事实和理由：一、一审的认定结果与蒋健在前案的诉讼请求相矛盾。蒋健在2012年12月5日提出前案，在前案中，蒋健依据《房屋租赁合同》第8.6条要求天伦公司双倍返还租赁保证金并赔偿损失，其已经明确知道合同权利受到侵害，而非一审判决认定的，只有在法院确认合同解除责任在天伦公司后，蒋健才知道其有权适用《房屋租赁合同》第8.6条。二、一审认定结果与合同约定相矛盾。1.蒋健适用《房屋租赁合同》第8.6条的条件是“天伦公司违反合同致使蒋健单方解除合同”，是其单方意愿，而非依据法院的确认。2.蒋健根据此条款提出前案，即以实际行动单方解除涉案租赁合同，前案中关于合同解除的认定是依据天伦控股有限公司的反诉请求，而非根据蒋健的请求。3.另外三件同类案件均是适用本条款索赔，如果按一审法院的逻辑，这三个案件需第一步提出合同解除的确认之诉，先行确认合同解除的责任在天伦公司，然后第二步再按照合同条款要求赔偿，如此处理无实际可操作性。三、一审法院的认定结果与诉讼时效规定相矛盾。诉讼时效期间的开始，是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算。蒋健知道其权利受到侵害是在租赁合同签订后的装修，甚至是到其诉市国土房管局越秀分局的判决作出时即2011年8月16日，因此蒋健依据合同条款即合同第8.6条提出相应主张的诉讼时效最迟在2013年8月16日截止。四、一审法院关于本案未违反一事不再理原则的认定有误，前案（2013）穗越法民三初字第259号蒋健遗漏了退还双倍租赁保证金的诉讼请求，一审法院遗漏诉请，应由再审程序纠正。蒋健、蔡思娟答辩称，我方在前案审理过程中一直对退还双倍租赁保证金进行主张，并通过口头、书面方式作出保留进一步追溯权利的表示，因此诉讼时效一直在中断、延续，而并未经过。一审判决合法合理，应当依法得到支持。天伦控股有限公司上诉提起的理由并无依据，法院应当依法驳回。蒋健、蔡思娟于2016年7月28日向一审法院起诉请求：1.天伦控股有限公司双倍返还租赁保证金185588元、返还租金46397元；2.天伦控股有限公司支付上述款项231985元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。一审法院经审理查明：2010年6月23日，蒋健、蔡思娟（乙方、承租方）与天伦控股有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将租赁得来的坐落在广州市越秀区XX路XX号自编XX号（即C10栋）三楼全层房地产，面积共1079平方米，转租给乙方作商业（棋牌娱乐）用途使用。租赁期限从2010年10月20日到2014年11月15日；免租装修期为2010年6月20日到2010年10月19日，免租装修期内实际发生的水、电和其他公共设施的费用由乙方承担。基本租金为每月43元/平方米起，从租赁期限的第2年度起（即从2011年10月20日起），每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。具体为：2010年10月20日至2011年10月19日，月租金为46397元；2011年10月20日至2012年10月19日，月租金为47800元；2012年10月20日至2013年10月19日，月租金为49202元；2013年10月20日至2014年10月19日，月租金为50713元；2014年10月20日至2014年11月15日，租金为47001元。租金按月结算，由乙方在每月的第21日前，以现金或转帐方式向甲方支付当月租金。乙方应在本合同签订当日，向甲方支付相当于首月的两个月租金92794元作为保证金，并支付首月租金46397元。若乙方按照本合同约定完全、适当地履行一切义务和责任，并在本合同期满或解除后10个工作日内办妥全部退租手续后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。乙方承担租赁期间使用租赁物所发生的水费、电费、电话费、公共场所公摊水电费等费用，按其独立安装的水、电表读数、政府规定及约定的标准计算，乙方在每月5日前向甲方交纳上个月上述的相关费用。上述租金已含该租赁物业的物业管理费，未含1元/平方米垃圾清洁费。甲方向乙方提供75千瓦的电量；以现状交吉，由承租方自行负责室内装修及报建。乙方应按本合同的约定支付费用；未按约定支付费用的，每逾期1天，需按所欠费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，经甲方书面通知后仍未支付租赁费用的，甲方有权解除本合同，并按照本合同的相关约定追究乙方的法律责任。如乙方违约提前解除本合同或乙方违反本合同致使甲方单方解除本合同的，甲方不予退还租赁保证金，且有权追究乙方的其他违约责任（包括但不限于另行要求乙方支付拖欠的租金、违约金及赔偿甲方的经济损失）。8.6、如甲方违约提前解除本合同或甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，任何一方可以在书面通知对方并提供有关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担违约责任等。签订该合同当日，天伦控股有限公司将租赁场地交付蒋健、蔡思娟使用。2010年6月28日，蒋健、蔡思娟向天伦控股有限公司支付了租赁保证金92794元。次日，蒋健、蔡思娟向天伦控股有限公司支付了2010年10月20日至同年11月19日的租金46397元。因上述租赁合同产生纠纷，蒋健、蔡思娟曾于2013年1月5日向一审法院提起诉讼，要求：1.天伦控股有限公司赔偿其二人投资损失3102581.08元（包括装修损失2147300元、设备及物品投入538131.08元、招聘员工培训费及培训期间工资支出227150元、遣散费用19万元；2.天伦控股有限公司补偿其二人经营期间可得利益经营性损失496412.96元（按照人民银行同期贷款利息计算，以投资损失3102581.08元为基数，从2010年10月20日起计至天伦控股有限公司赔偿投资损失之日止）；3.天伦控股有限公司尽快与其办理涉案场地的返还交接手续。一审法院经审理于2015年12月24日作出（2013）穗越法民三初字第259号民事判决。判决认为：蒋健、蔡思娟与天伦控股有限公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同约定，天伦控股有限公司将涉案房屋出租给蒋健、蔡思娟作商业使用，并且明确注明为棋牌娱乐，故天伦控股有限公司负有确保租赁物可作商业用途使用并提供相关资料以协助蒋健、蔡思娟办理所需证照的义务。但根据（2011）穗越法行初字第187号行政诉讼案件中，市国土房管局越秀分局关于“涉案房屋所在地块是工业厂房，依法不能作为商业登记使用，因此该局作出的备案登记也不可能按照蒋健、蔡思娟的要求办理”的答辩意见，涉案租赁物因规划不符合商业要求而不能作为经营棋牌娱乐使用，蒋健、蔡思娟因此未能办理租赁合同的备案手续，从而无法进一步取得棋牌娱乐项目所必须的相关行政许可，合同目的无法实现。天伦控股有限公司虽提交《关于要求ＸＸ路43号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》及其附件拟证明涉案租赁物可以临时作为商业经营使用，但该证据为复印件，且蒋健、蔡思娟为租赁合同备案已经提起行政诉讼，仍无法解决该问题，故天伦控股有限公司该证据不足以证明涉案房屋具备商业经营使用的条件。且天伦控股有限公司在（2014）穗越法民三初字第1611号案中以“由于南洋公司在招标前未按市政府‘退二进三’、‘三旧改造’等政策对涉讼场地的改造进行立项审批，未获得投资项目批准、核准文件，未取得房管部门出具的该用地是否纳入政府储备用地等书面意见，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营”等为由，要求本案第三人南洋公司赔偿相关损失，即承认了涉案房屋无法正常经营。因此，结合上述证据，一审法院对蒋健、蔡思娟关于涉案房屋因不具备商业使用性质而无法办理经营手续的主张予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故蒋健、蔡思娟有权要求天伦控股有限公司赔偿损失。关于天伦控股有限公司称该案存在政府行为这一不可抗力的答辩意见，根据天伦控股有限公司与第三人签订的《工业厂房租赁合同》，天伦控股有限公司清楚第三人属于“退二”搬迁企业，且充分了解涉案ＸＸ路XX号工业厂房的基本情况，包括物业性质、使用功能，双方约定由天伦控股有限公司负责规划报建等。因此，天伦控股有限公司称本案存在其不能预见的政府行为这一不可抗力理据不足，不予采纳。关于赔偿损失的范围，蒋健、蔡思娟的主张分为四个部分：一、装饰装修（含消防工程）款；二、设备及物品投入；三、员工培训费、工资、遣散费用；四、可得利益经营性损失。对于装饰装修（含消防工程）款，蒋健、蔡思娟主张按照其举证的装修时的价格计付，但蒋健、蔡思娟对于该事实提交的证据部分无原件，合同与收款收据、发票也不能一一完全对应，存在瑕疵。且从蒋健、蔡思娟派人留守及支付水电费的情况来看，蒋健、蔡思娟虽无法取得营业执照正常经营，但对涉案房屋存在一定程度的自用，因此按照评估时的现值赔偿更加符合公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定的精神。对于装修在评估时的现值，鉴定人高某公司经过初评和复核已出具《价格评估结论书》，各方当事人虽对该《价格评估结论书》存在不同异议，但未能提交充足反驳证据，对评估结论予以采信。据此，天伦控股有限公司应向蒋健、蔡思娟赔偿装修损失1150133元。对于设备及物品投入损失，纳入本次评估的空调、麻将桌椅、沐足设备等物品与装饰装修一样，均为蒋健、蔡思娟为使用涉案房屋经营棋牌娱乐所做的必要投入，现场勘查时很多物品为全新，目前也无证据显示蒋健、蔡思娟有其他场地可以继续利用上述物品进行经营，故蒋健、蔡思娟将该类物品列入赔偿范围并无不妥。但同样纳入评估的少部分物品为消耗品，部分摆件可继续利用，再结合蒋健、蔡思娟将房屋内物品折价变卖的情况及《价格评估结论书》的评估结果，一审法院酌情判决天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟赔偿物品损失25万元。关于员工培训费、工资、遣散费用，首先，蒋健、蔡思娟未提交该项费用实际取款或转账的原始凭证，新华会计师事务所也只是做了数据上的统计，无法确定收支的真实性及损失是否存在。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。蒋健、蔡思娟一直未能办理租赁合同备案登记，从而亦未进一步取得工商营业执照等经营所必需的行政许可，在不具备经营条件的情况下，蒋健、蔡思娟即使真实支付了员工培训费、工资、遣散费用亦属于未采取适当措施而扩大的损失，不应由天伦控股有限公司赔偿。关于蒋健、蔡思娟诉请主张的“可得利益经营性损失”，按蒋健、蔡思娟陈述的计算方法，实为前三项费用的利息损失，考虑到蒋健、蔡思娟承租涉案房屋后为经营准备投入了大量资金但最终不能合法正常经营确有损失，主张赔偿利息损失合理，但因各项费用实际发生的时间各有不同，双方对利息如何计算亦未有约定，故应自蒋健、蔡思娟提起本案诉讼之日起计付为宜，且以一审法院判决天伦控股有限公司支付的装饰装修款及物品补偿款数额为基数计算。关于天伦控股有限公司的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的主要合同义务。本案中，天伦控股有限公司未能尽到保持租赁物符合合同约定用途（经营棋牌娱乐）的主要义务，蒋健、蔡思娟无法按照约定使用租赁物及获得收益，故天伦控股有限公司关于租金的反诉请求依据不足，不予支持。对于天伦控股有限公司主张的2011年1月至8月期间的水电费，根据双方签订的租赁合同及公平合理等价有偿的原则，蒋健、蔡思娟使用涉案房屋期间的水电费确应由蒋健、蔡思娟负担。但是，天伦控股有限公司在本案中关于其所主张的水电费仅有其自行制作的统计表格作为证据，无原始抄表记录；天伦控股有限公司本案诉讼过程中提交的水电费明细表所列水电费金额与其曾经向蒋健、蔡思娟发出的水电费交费通知所列金额不一致；且蒋健、蔡思娟对天伦控股有限公司主张的水电费数额也不确认，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，天伦控股有限公司该项反诉请求证据不足，不予支持。基于同理，对天伦控股有限公司关于逾期支付租金、水电费的违约金的反诉请求亦予以驳回。此外，根据天伦控股有限公司与第三人签订的《物业移交确认书》，天伦控股有限公司与第三人之间的《工业厂房租赁合同》已终止，天伦控股有限公司自2012年11月1日起丧失出租权。且蒋健、蔡思娟已将涉案房屋交还第三人（注：判决中查明2015年9月10日，蒋健、蔡思娟与南洋公司对涉案场地办理了移交手续），原天伦控股有限公司之间的租赁合同已终止，无判决办理交接手续及判决解除的必要。（2013）穗越法民三初字第259号案判决如下：一、天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟赔偿装修损失1150133元；二、天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟赔偿物品损失25万元；三、天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟赔偿上述款项自2013年1月5日起至本判决限定的付款日止的利息损失（按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率的标准计付）；四、驳回蒋健、蔡思娟的其他诉讼请求等。蒋健、蔡思娟和天伦控股有限公司均不服该判决，提起上诉。2016年7月1日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5233号终审民事判决。判决认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此对于各方当事人没有提出上诉的一审判项及处理，不予审查。对于蒋健、蔡思娟在二审中提出的有关双倍返还保证金、退还租金以及支付利息的上诉请求，鉴于蒋健、蔡思娟在一审中并未提出该项请求，南洋公司和天伦控股有限公司不同意在本案二审中一并处理该请求或就此进行调解，蒋健、蔡思娟申请撤回该项上诉请求，属于其处分自己的权利，并无不当，予以准许，故对该项请求不予审查和处理。针对双方的上诉意见，归纳二审主要争议焦点有三：一是合同解除的原因及责任认定，二是合同解除后的损害赔偿即装修和物品损失的金额和责任认定，三是蒋健、蔡思娟是否应向天伦控股有限公司支付租金、水电费及违约金问题。对此，辨析如下：对第一个争议焦点。天伦控股有限公司作为出租方，负有提供符合合同约定的租赁物给予承租方使用的义务，而根据本市国土房管局越秀分局在（2011）穗越法行初字第187号行政案件中的答辩意见，该局明确涉案房屋所在地块是工业厂房，依法不能作为商业登记使用，而在天伦控股有限公司与南洋公司之间的租赁合同中明确约定由天伦控股有限公司负责规划报建，且天伦控股有限公司在其与南洋公司的（2014）穗越法民三初字第1611号案中，以南洋公司未按政策对涉案场地的改造进行立项审批，未获得相关批准文件，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营为由，要求南洋公司赔偿，即天伦控股有限公司也承认了涉案房屋无法正常经营，一审据此采信了蒋健、蔡思娟关于涉案房屋因不具备商业使用性质而无法办理经营手续的主张，并认定蒋健、蔡思娟有权要求天伦控股有限公司赔偿损失，合理有据。虽然天伦控股有限公司抗辩称涉案房屋在上述合同签订后被政府确定为东濠涌改造储备用地，但并无提供涉案房屋最终被政府纳入东濠涌改造整治范围的证据，故双方合同解除的责任在于天伦控股有限公司，天伦控股有限公司认为是政府原因导致合同无法履行依据不充分，不予采纳。至于天伦控股有限公司在二审中补充提交的《临时经营场所使用证明》、天伦控股有限公司与南洋公司的《广州市房屋租赁合同》等，因上述证据并非二审新证据，且并不足以证明天伦控股有限公司的主张，故均不予采纳。因此，天伦控股有限公司上诉认为其无需承担违约赔偿责任的依据不足，不予支持。对合同解除后的损害赔偿问题。承上所述，蒋健、蔡思娟与天伦控股有限公司之间签订的《房屋租赁合同》解除的责任在于天伦控股有限公司。天伦控股有限公司交付给蒋健、蔡思娟的涉案房屋是毛坯状态，因蒋健、蔡思娟承租该房是用于经营棋牌，故蒋健、蔡思娟必须先对涉案房屋进行装修才能使用。而蒋健、蔡思娟在装修后因无法办理相关证照未能正常营业，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，蒋健、蔡思娟有权向天伦控股有限公司主张赔偿装修损失，天伦控股有限公司上诉认为蒋健、蔡思娟在未取得工商营业执照的情况下即进行装修、投入，存在过错，应由蒋健、蔡思娟自行承担投资损失缺乏理据，不予支持。对装修损失，一审法院根据《价格评估结论书》，认定天伦控股有限公司应向蒋健、蔡思娟赔偿装修损失1150133元并无不当，蒋健、蔡思娟上诉主张应按其提交的合同和发票来确定装修损失赔偿金额，且不应折旧75%，但蒋健、蔡思娟未举证推翻该评估报告，故蒋健、蔡思娟对此的上诉没有充分依据，不予采信。天伦控股有限公司对蒋健、蔡思娟提供的爱得威公司的工程合同及施工图有异议，并在二审中提交了爱得威公司于2016年6月13日出具的《函》，虽然爱得威公司在该函件中否认其与广州万泰休闲有限公司有签订工程合同及收款，并表示邱某与爱得威公司无任何关系，但该公司在该函中亦确认邱某于2010年8月12日在该公司登记备案了“万泰休闲有限公司万泰棋牌馆装饰工程”，也未否认蒋健、蔡思娟在一审中提供的施工图、发票及其上所盖爱得威公司印章的真实性，且蒋健、蔡思娟对涉案场地进行了装修是事实，鉴定机构亦是根据现场实际装修情况进行评估，故天伦控股有限公司提交的上述《函》件并不足以推翻一审评估报告。对设备投入和物品损失，虽然《价格评估结论书》评定的物品损失现值为306518元，但一审考虑到其中部分物品为消耗品，部分摆件可以继续利用，结合蒋健、蔡思娟将房屋内物品折价变卖的情况，酌情判令天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟赔偿物品损失25万元，并无明显不当，蒋健、蔡思娟上诉请求按其提供的票据金额计算该部分损失为538131.08元的理据不足，不予采纳；天伦控股有限公司以蒋健、蔡思娟可自行移走可移动物品为由，上诉主张其无需赔偿该部分物品损失费用，但鉴于一审已经对此有所考虑并予以酌情处理，天伦控股有限公司亦不能举证推翻一审相关认定，故对天伦控股有限公司的该项上诉意见，不予采纳。一审考虑到蒋健、蔡思娟承租涉案房屋后为经营准备投入了大量资金但最终不能合法正常经营确有损失，认为蒋健、蔡思娟主张赔偿利息合理，但因合同双方对此未有明确约定，故酌情判令从蒋健、蔡思娟起诉之日起计付装修及物品损失赔偿款的利息，合情合理。蒋健、蔡思娟上诉主张应从其与天伦控股有限公司签约起计算利息，缺乏理据，不予支持。对于天伦控股有限公司主张的租金、水电费及违约金。虽然天伦控股有限公司在一审中提供了水电费明细表等相关证据主张蒋健、蔡思娟一直在实际经营、使用涉案场地，应承担场地租金，但首先，天伦控股有限公司与南洋公司在双方签订的《物业移交确认书》中明确约定天伦控股有限公司同意从2012年11月1日起将向各二级承租人收取租金的权利全部转由南洋公司行使，且南洋公司同意免收天伦控股有限公司从2011年5月至《工业厂房租赁合同》终止日（即2012年11月1日）的租金，故天伦控股有限公司无权再向蒋健、蔡思娟主张2012年11月1日及之后的场地租金或占用费；其次，天伦控股有限公司在蒋健、蔡思娟提起该案诉讼后才于2013年4月2日向一审法院提出有关租金的反诉请求，由于蒋健、蔡思娟对此已在一审中提出了诉讼时效的抗辩意见，而天伦控股有限公司并没有充分举证证明有关租金的诉讼时效存在中断、中止等情形，故天伦控股有限公司对超过租金法定一年的诉讼时效的部分租金已丧失胜诉权；最后，从现有证据及关联案件看，天伦控股有限公司未能尽到提供符合合同约定用途的房屋的主要义务，亦未充分举证证明蒋健、蔡思娟在交还房屋前利用涉案房屋进行了合法经营并获得相应收益，一审基于此驳回了天伦控股有限公司有关租金的反诉请求，合理有据。天伦控股有限公司对此上诉的依据并不充分，不予支持。对于水电费，一审是基于天伦控股有限公司对此仅提供自行制作的统计表格，无原始抄表记录，且蒋健、蔡思娟对数额也不予确认等原因，认定天伦控股有限公司对此举证不足而不支持天伦控股有限公司有关水电费的反诉请求，二审中，虽然天伦控股有限公司上诉要求法院酌情计算水电费，但仍未能提供进一步证据以明确水电费金额，亦不能举证推翻一审认定，故无法采纳天伦控股有限公司的该项上诉意见。基于上述理由，天伦控股有限公司有关逾期支付租金、水电费的违约金的上诉请求亦不能成立，亦不予支持。综上，审查一审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不妥，应予维持；上诉人的上诉理由与请求均不能成立，均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。另上述生效判决其中查明：“……该《价格评估结论书》所附物品部分的《价格评估表》列明物品包括：电脑10台、显示器10台、健盘/鼠标10个、台灯1个、7K盘路由1个、茶几7个、床套床垫3个、麻雀椅94张、布艺沙发7套、雀康麻将机20台、雀康豪华麻将机2台、沙发布套7套、创维电视31台、欧安尼日水器5台、松下洗衣干衣机1台、窗帘22套、大浴巾220条、亚麻方框抱枕加芯79个、龙珠马夹（男）1件、马夹（女）16件、咨客（服装）2件、单衣6件、铁扣反领配衬衣6件、格力空调（型号KF-50GW/K）5台、格力空调（型号KF-35GW/K）20台、格力空调（型号KF-26GW/K）10台、格力空调（型号KF-72GW/K）1台、沐足椅30张、无线呼叫系统、各种办公文具、餐具等共125项；其中沙发布套、大浴巾、马夹、咨客服、单衣、衬衣、技师服、扫把、拖把、垃圾铲、定做沐足单等46项物品成新率为100%，其他绝大部分物品成新率在70%以上。……蒋健、蔡思娟为证明其关于招聘员工培训、工资支出及遣散补偿的损失数额，提交如下证据：1.2011年1至4月工资发放登记表；……为证明蒋健、蔡思娟拖欠水电费的金额，天伦控股有限公司提交如下证据：1.天伦控股有限公司编制打印的《广州万泰娱乐休闲有限公司2010年8月至2013年2月用电明细》（其中载明欠缴部分为：2011年1月3514.39元、2011年2月2189.53元、2011年3月2756.48元、2011年4月4150.29元、2011年5月1972.94元、2011年6月2636.60元、2011年7月2576.54元，共计19796.78元；2010年9月至12月及2011年8月至2013年2月的电费已缴纳）。2.天伦控股有限公司编制打印的《广州市万泰娱乐休闲公司2010年5月至2011年8月用水明细》（其中显示欠缴部分为：2011年1月81.58元、2011年2月151.29元、2011年3月240.90元、2011年4月特商用水万泰占259元、2011年5月特商用水万泰占631.96元、2011年6月特商用水万泰占378.14元、2011年7月特商用水万泰占644.91元、2011年8月特商用水万泰占683.76元，共计3071.53元；2010年5月至12月水费已缴纳，2011年9月后正常交费）。3.签收本（天伦控股有限公司称该签收本为蒋健、蔡思娟员工签收水电费发票的记录，但内容未见天伦控股有限公司主张的2011年1-7月电费和2011年1-8月水费发票的签收记录）。4.《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》2张（显示地址均为ＸＸ路43号副页，用水类别特种用水，其中计费期2011年7月水费841.62元、污水处理费448.20元，计费期2011年8月水费892.32元、污水处理费475.2元）。5.水电费电子发票查询打印单4页（显示付款方名称为广州市万泰娱乐休闲有限公司，收款方为天伦控股有限公司，项目为代收2010年6月至2010年12月及2011年8月至2012年7月的水电费）。6.开票日期为2011年9月19日的水费和污水处理费发票共10张（邮寄地址为ＸＸ路43号副页，客户名称为广州市东环汽车维修中心、万泰棋牌，金额共计5195.54元）。两蒋健、蔡思娟对上述证据1、2不予确认，对上述证据3-6真实性无异议，但认为上述水电单据地址为ＸＸ路43号，没有具体显示蒋健、蔡思娟使用水电的具体数目，认为与事实不符。第三人对上述证据无异议。蒋健、蔡思娟称：天伦控股有限公司大约每两个月发出通知，蒋健、蔡思娟按通知支付相关费用；2011年底，蒋健、蔡思娟一度不愿缴纳相关水电费，第三人对涉案物业停水停电约10多天，由于没有水电涉案物业无法正常生活，所以后来就算蒋健、蔡思娟对水电费的数据有异议，也继续缴纳了相关费用。为证明水电费的支付情况，蒋健、蔡思娟向一审法院提交了第三人开具的水电费发票24张（均为2013年以后）及天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟发出的水电费交费通知10张，其中与天伦控股有限公司反诉的水电费相关联的内容如下：1.2011年12月12日通知蒋健、蔡思娟2011年7月1日至7月31日应交电费为2491.69元、2011年7月15日至8月15日应交水费为84.64元；2.2011年9月20日通知蒋健、蔡思娟支付2011年4月水费（含污水处理费）683.76元、2011年5月水费（含污水处理费）644.91元、2011年6月水费（含污水处理费）378.14元、2011年7月水费（含污水处理费）259元、2011年8月水费（含污水处理费）631.96元；3.2011年8月23日通知蒋健、蔡思娟2011年4月应交电费为4013.17元、2011年5月应交电费为1907.76元、2011年6月应交电费为2549.49元；4.2011年8月15日通知蒋健、蔡思娟2011年4月16日至5月15日应交水费为160.39元、2011年5月16日至6月15日应交水费为172.42元、2011年6月16日至7月15日应交水费为72.17元等。天伦控股有限公司认为蒋健、蔡思娟提交的上述水电费发票为第三人开具，真实性无法判断；对上述水电费交费通知真实性无异议，认为该证据可以看出蒋健、蔡思娟是在经营的。第三人对上述水电费发票真实性无异议，对交费通知的质证意见与天伦控股有限公司一致。”本案一审诉讼中，蒋健、蔡思娟称：前案诉讼请求在（2013）穗越法民三初字第259号民事判决书有最终确认，蒋健、蔡思娟主张的损失包括经营期间可得利益经营性损失、装修损失、员工遣散费，并不包括本案租金及保证金，故本案并不违反一事不再理原则。关于诉讼时效的问题，在（2013）穗越法民三初字第259号案有提出租金及保证金的诉讼请求，但最终没有被法院受理。由此可以证明蒋健、蔡思娟有向天伦控股有限公司主张过，所以本案蒋健、蔡思娟的诉讼请求没有超过诉讼时效。利息的计算为：单倍保证金于2010年6月28日支付，故单倍保证金的利息从2010年6月28日起算；租金于2010年6月29日支付，故租金利息从2010年6月29日起算；剩下部分的保证金利息于（2013）穗越法民三初字第259号民事判决书生效之日即从2016年7月1日起算；利息均计算至实际返还之日止。天伦控股有限公司就其主张还提交了蒋健、蔡思娟在（2013）穗越法民三初字第259号案中的起诉状复印件予以证明。其中内容为：“原告请求法院判决被告支付原告投资损失3102581.08元，退还双倍租赁保证金185588元，赔偿可得利益经营性损失496412.96元（按人民银行同期贷款利息）。”蒋健、蔡思娟对该证据的真实性无异议。一审法院认为：虽然蒋健、蔡思娟在前案中曾起诉要求天伦控股有限公司退还双倍租赁保证金，但在诉讼中最终确定其诉讼请求为赔偿投资损失和经营期间可得利益经营性损失等，并没有要求退还双倍租赁保证金。广州市中级人民法院在（2016）粤01民终5233号终审民事判决中，也认定蒋健、蔡思娟在一审中并未提出有关双倍返还保证金、退还租金及支付利息的诉讼请求，故对该项请求不予审查和处理。据此，天伦控股有限公司抗辩称蒋健、蔡思娟在本案再次提出上述请求属一事再理，不予采纳。根据蒋健、蔡思娟与天伦控股有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，如天伦控股有限公司违约提前解除本合同或天伦控股有限公司违反本合同致使蒋健、蔡思娟单方解除本合同的，天伦控股有限公司应当退还蒋健、蔡思娟双倍租赁保证金，且蒋健、蔡思娟有权追究天伦控股有限公司的其他违约责任和要求赔偿经济损失。现前案生效判决认定《房屋租赁合同》已解除且责任在于天伦控股有限公司，故蒋健、蔡思娟要求天伦控股有限公司双倍返还租赁保证金，合法合理，予以支持。关于天伦控股有限公司提出的诉讼时效抗辩，因在前案生效判决作出后才可确定《房屋租赁合同》解除的责任在于天伦控股有限公司，亦即自此蒋健、蔡思娟才可行使要求天伦控股有限公司双倍返还租赁保证金的权利，故双倍返还租赁保证金请求的诉讼时效期间应从前案生效判决作出时起算。蒋健、蔡思娟的该项诉讼请求，未超过二年的诉讼时效。至于蒋健、蔡思娟还要求计算双倍租赁保证金的利息问题，因《房屋租赁合同》无约定该双倍租赁保证金返还的期限，故蒋健、蔡思娟要求计算利息，理据不足，不予支持。关于蒋健、蔡思娟已付2010年10月20日至同年11月19日租金46397元的问题。前案生效判决已查明并认定蒋健、蔡思娟实际对承租房屋进行了使用，故蒋健、蔡思娟要求天伦控股有限公司退还已付租金及计算利息，有违诚实信用、等价有偿原则，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十八条、第一百零七条的规定，于2016年12月28日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，天伦控股有限公司向蒋健、蔡思娟双倍返还租赁保证金共185588元。二、驳回蒋健、蔡思娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5938元，由蒋健、蔡思娟负担2374元，天伦控股有限公司负担3564元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：已生效的本院作出的（2016）粤01民终5233号民事判决已经认定《房屋租赁合同》因天伦控股有限公司违约而解除，蒋健、蔡思娟依照《房屋租赁合同》的约定要求天伦控股有限公司双倍返还保证金合法有理，一审法院予以支持并无不当。虽然天伦控股有限公司在前案中的起诉状中写明要求天伦控股有限公司退还双倍租赁保证金，但在审理过程中未明确提出上述诉请。已生效的本院作出的（2016）粤01民终5233号民事判决认定天伦控股有限公司在前案的一审中并未提出有关双倍返还保证金、退还租金及支付利息的诉讼请求，对该项请求不予审查和处理，故天伦控股有限公司称蒋健、蔡思娟提出本案诉请违反了一事不再理的诉讼原则，不符事实，本院不予采纳。蒋健、蔡思娟在（2013）穗越法民三初字第259号案的起诉状中、（2016）粤01民终5233号案的上诉状中均提出了要求天伦控股有限公司双倍返还保证金的请求，上述起诉状、上诉状均送达给了天伦控股有限公司。虽然前案对蒋健、蔡思娟此诉请不予审查和处理，但上述事实表明蒋健、蔡思娟一直在向天伦控股有限公司主张权利，且在（2016）粤01民终5233号民事判决生效后一个月内提起了本案诉讼。故天伦控股有限公司上诉称蒋健、蔡思娟的诉请超过了诉讼时效，理据不足，本院不予支持。综上所述，天伦控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3564元，由上诉人天伦控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈珊彬审判员 梁淑敏审判员 杨晓怡二〇一七年六月五日书记员 袁 蕾林飘云 来自