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(2017)沪0107民初7052号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-09-26

案件名称

管德明、谢鸿莲等与王建纲、曹金兰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市普陀区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

管德明,谢鸿莲,刘彦灏,刘彦羚,王建纲,曹金兰,王立枢

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百一十四条第一款

全文

上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书(2017)沪0107民初7052号原告:管德明,男,1953年3月12日出生,汉族,住上海市黄浦区。原告:谢鸿莲,女,1952年7月8日出生,汉族,住址同上。原告:刘彦灏,男,2011年6月11日出生,住址同上。原告:刘彦羚,女,2015年10月16日出生,住址同上。原告刘彦灏、刘彦羚的共同法定代理人:管菁(系刘彦灏、刘彦羚之母),女,1984年2月2日出生,汉族,住址��上。上述四原告共同委托诉讼代理人:张盼盼,上海市中天阳律师事务所律师。上述四原告共同委托诉讼代理人:吴超然,上海市中天阳律师事务所律师。被告:王建纲,男,1977年11月21日出生,汉族,户籍所在地上海市普陀区。被告:曹金兰,女,1951年8月16日出生,汉族,户籍所在地同上。被告:王立枢,男,1949年12月12日出生,汉族,户籍所在地同上。被告曹金兰、王立枢共同委托诉讼代理人:王建纲。原告管德明、谢鸿莲、刘彦灏、刘彦羚与被告王建纲、曹金兰、王立枢房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月3日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人吴超然、张盼盼,被告王建纲并作为被告曹金兰、王立枢的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告管德明、谢鸿莲、刘彦灏、刘彦羚向本院提出诉讼请求:1、三被告支付2016年5月9日至2017年4月18日的违约金人民币15万元(以下币种均为人民币);2、三被告支付2017年4月19日起至被告将户口迁出之日止的违约金,按总房价款的日万分之五,即每天1160元计算。事实与理由:2016年1月19日,原、被告就上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》,总价款XXXXXXX元。其中合同补充条款(一)第四条约定“甲方应于办理产权转让过户手续前,办理原有户口的迁出手续,否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金,直至原有户口迁出时止。”5月9日,原被告完成了系争房屋的转让手续,而被告未将系争房屋内的户口迁出,经原告多次催告,被告仍不履行合同义务,现原告主动将2016��5月9日至2017年4月18日的违约金降为15万元,诉至法院请求法院判如所请。被告王建纲、曹金兰、王立枢辩称,被告正在积极办理户口迁出的事宜,也曾于2017年1月10日与原告进行协商,然协商未成,因另行购置的房屋产证未办,且被告也无法与承租房屋的出租人达成办理户口备案的手续,导致户口迁出迟延,被告认为其不构成违约。本院经审理认定事实如下:2016年1月16日,三被告作为卖售人(甲方)、四原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙方受让甲方自有的系争房屋;甲、乙双方经协商一致,同意系争房屋转让价款共计XXXXXXX元;2016年4月30日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方逾期交房或未按约定期限过户的,每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金,直至实际履行之日。���逾期之日起,乙方有权催告甲方履行,在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的,乙方有权以书面形式解除本合同,并要求甲方赔偿总房价款的20%;补充条款(一)约定,甲方应于办理产权转让过户手续前,办理原有户口(若有)的迁出手续,否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金,直至原有户口(若有)迁出时止;附件三约定,该房地产交付且甲方将户口迁出后当日内,乙方应支付给甲方尾款20000元。2016年5月9日,系争房屋登记在四原告名下。原告已经按约定向被告支付了首付款85万元以及银行贷款145万元,还剩2万元的尾款尚未支付。审理中,三被告的户口仍在系争房屋内,尚未迁出。原告对第二项诉讼请求变更为:三被告支付2017年4月19日起至本判决生效之日止的违约金,按总房价的日万分之五计算。另,原告表示,如果��决生效后被告仍未迁出户口,原告将保留继续主张违约金的权利。本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,双方均应按照约定全面履行合同义务。根据双方约定,被告应于办理产权转让过户手续前,办理原有户口(若有)的迁出手续,否则应按照该房地产总价款的日万分之五向原告支付违约金,直至原有户口(若有)迁出时止。根据本院查明的事实,原告按约支付了房款(除尾款),被告亦按约与原告办理了产权变更登记手续,并将房屋交付给原告,然被告却未按约将系争房屋内的户口迁出,该行为已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任,原告有权向被告主张自产权过户之日即2016年5月9日起的违约金,并无不当,本院予以准许。关于被告认为违约金标准约定过高请求法院酌情调整的意见,综合考虑到原告未举证证明���告户口未迁出对其造成的实际损失、双方的过错程度、合同的履行程度、户口迁出系房屋买卖合同的附随义务等因素,故本院对违约金的标准酌情予以调整。对原告第一项诉请,根据原、被告双方之约定,自2016年5月9日起至2017年4月18日止,按总房价的日万分之五计算的违约金金额应为39万余元,现原告为妥善处理本案,主动降为15万元,并无不妥,本院予以准许。针对原告的第二项诉请,本院酌情将违约金计算标准调整为总房价款的日万分之二。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、被告王建纲、曹金兰、王立枢应于本判决生效之日起十日内支付原告管德明、谢鸿莲、刘彦灏、刘彦羚自2016年5月9日至2017年4月18日的逾期迁出户口违约金人民币15万元;二、被告王建纲、曹金兰、王立枢应于��判决生效之日起十日内支付原告管德明、谢鸿莲、刘彦灏、刘彦羚自2017年4月19日至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金(按人民币232万元的日万分之二计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币1270元,由被告王建纲、曹金兰、王立枢负担。本案受理费人民币3300元,减半收取计人民币1650元,由被告王建纲、曹金兰、王立枢负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一七年六月五日书记员  郑雪凝附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 关注公众号“”