（2017）川05民终191号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-12-06

案件名称

黄吉宽、高泽红租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省泸州市中级人民法院

所属地区

四川省泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄吉宽,高泽红,胡怀彬

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省泸州市中级人民法院民事判决书(2017)川05民终191号上诉人（原审被告、反诉原告)：黄吉宽，男，汉族，1965年9月10日生，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：秦彦林，四川平通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡叶杭，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：高泽红，女，汉族，1971年12月4日生，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：徐玲，重庆伟豪(泸州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周正兴，男，生于1955年8月7日，汉族，住四川省泸州市江阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡怀彬，男，汉族，1977年7月12日生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：徐玲，重庆伟豪(泸州)律师事务所律师。上诉人黄吉宽因与被上诉人高泽红、胡怀彬租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人黄吉宽及其委托代理人秦彦林、胡叶杭，被上诉人高泽红及其委托代理人徐玲、周正兴，被上诉人胡怀彬及其委托代理人徐玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高泽红、胡怀彬上诉请求：撤销原判决，依法改判。其事实与理由如下：一、本案租赁合同是案外人黄德友、上诉人与被上诉人之间形成的转租合同关系，而不是上诉人与被上诉人直接签订的租赁合同；二、被上诉人未湘上诉人声明租用后要作他用，也没有在《租赁协议》中说明要改作其他经营，涉案房屋也未停业整顿过，一审法院以此为由不支持上诉人要求被上诉人支付2015年1月1日至2015年7月21日的租赁费的主张是错误的；三、根据上诉人与被上诉人签订的租房协议的约定，上诉人不存在违约行为，被上诉人未按照协议约定向上诉人支付房屋租金，并且擅自改变租赁房屋的结构，构成根本违约，应当承担相应责任。一审法院没有确认2015年7月21日上诉人解除合同通知的效力不当，一审法院不支持上诉人请求被上诉人腾空房屋、恢复原状、支付占用费、支付违约金、拖欠的租金、水电气费等不当；四、被上诉人为违反协议约定和法律规定拆除房屋内建筑，应当承担相应赔偿责任；五、一审遗漏上诉人要求被上诉人支付2015年7月21日至将房屋交还时的房屋占用费的诉讼请求。被上诉人胡怀彬、高泽红答辩称，被上诉人未交房屋租金的原因是上诉人提供的租赁房屋不符合消防相关法律规定，导致被上诉人长达一年无法使用该房屋，被上诉人不存在违约行为。上诉人不能要求解除房屋租赁合同，也不存在要求被上诉人恢复原状和支付违约金的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。高泽红、胡怀彬一审请求判令：1、判决原、被告继续履行合同；2、判令被告返还原告19800元房租费和11518元消防改造费；3、判令被告支付原告整改室内消防费用50000元；4、本案诉讼费由被告承担。黄吉宽一审反诉请求判令：1、请求确认2015年7月21日解除通知的效力；2、依法判决反诉被告腾空退出泸州市大慈路1栋第五、六层营业房，并将房屋交还反诉人；3、依法判决反诉被告支付尚欠的从2015年1月1日起至2015年7月21日止的租金43773元；4、判决被反诉人支付从2015年1月1日起至被反诉人实际支付租金之日止的滞纳金（每日按欠交租金3%收取）；5、判决被反诉人支付从2015年7月21日起至房屋交还反诉人止的房屋占用费（按约定的租金标准计算）；6、判决被反诉人支付尚欠的水电气费用；7、判决被反诉人支付违约金60000元；8、判决被反诉人恢复涉诉房屋的原状；9、反诉费由被反诉人承担。原审查明：2013年6月13日，黄吉宽与案外人黄德友签订协议，约定将黄吉宽位于泸州市大慈路的房屋出租给黄德友经营“东方宗泉休闲会所”，租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日。2014年6月24日，泸州市江阳区公安消防大队对涉诉房屋所在的中房大厦下发《火灾隐患告知单》、《重大火灾隐患整改通知书》、《责令限期改正通知书》，认定中房大厦构成重大火灾隐患，并责令中房大厦限期整改。2014年9月22日，案外人黄德友与黄吉宽签订《转让协议》，将“东方宗泉休闲会所”转让给胡怀彬、高泽红等。与此同时高泽红与黄吉宽签订《租赁协议》，约定：胡怀彬、高泽红承租黄吉宽坐落于泸州市xxx层营业房及其水电气设施；租赁期限从2014年10月1日起至2024年9月30日止；租赁费用为每三个月19600元，先交费，后使用；若逾期未支付，每天按欠交租金3%收取滞纳金；若胡怀彬、高泽红需对租赁房屋进行装修，应将装修预案报经黄吉宽认可；胡怀彬、高泽红搞好租赁房屋内的消防管理责任，所产生的费用由胡怀彬、高泽红承担；违约方支付守约方违约金6万元等。胡怀彬、高泽红随后向黄吉宽支付了2014年10月-12月的房租费19800元，此后的房租胡怀彬、高泽红未再支付。在胡怀彬、高泽红对该房屋装修施工过程中，因该房屋存在重大火灾隐患被公安消防部门叫停。2015年1月2日，胡怀彬、高泽红缴纳了中房大厦共有部分消防整改费11518元。2015年10月22日，泸州市江阳区公安消防大队对中房大厦下发《重大火灾隐患销案通知书》，认定中房大厦重大火灾隐患已整改消除，予以销案。另查明，胡怀彬、高泽红及其拟共同经营网吧的合伙人因认为转让方曾庆兵等故意隐瞒合同标的物存在重大安全隐患的事实，使胡怀彬、高泽红在违背真实意思情况下签订转让协议的行为属于欺诈，因此诉至法院，双方的纠纷已于2016年12月2日由泸州市中级人民法院作出终审裁决，生效裁判确定胡怀彬、高泽红缴纳的中房大厦共有部分消防整改费11518元作为其损失由案外人黄德友和曾庆兵承担。原审认为，一、关于《租赁协议》是否应该解除的问题。黄吉宽认为胡怀彬、高泽红未按合同的约定支付租赁费，且擅自改变了房屋的结构，其行为已构成了根本违约，黄吉宽已于2015年7月21日发出了解除合同通知，应该确定双方于2015年7月21日解除了租赁合同。胡怀彬、高泽红认为由于黄吉宽未提供符合要求的出租房，违约在先，胡怀彬、高泽红未按约定支付租赁费不构成违约，黄吉宽要求解除合同不符合法律的规定。原审认为，1、在双方签订租赁合同前，涉诉房屋所在的整幢大厦已被泸州市江阳区公安消防大队认定构成重大火灾隐患，因此黄吉宽出租的房屋属于不符合安全、防灾等工程强制性标准的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务；《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。因此黄吉宽将本不应该出租的房屋租赁给胡怀彬、高泽红，导致胡怀彬、高泽红无法按照合同的目的使用租赁房屋，没有遵循诚实信用原则，其行为已经构成了违约，胡怀彬、高泽红在黄吉宽违约的前提下拒绝支付租赁费用系对黄吉宽违约行为的抗辩，并非无正当理由未支付或者迟延支付租赁费。2、黄吉宽并未提交证据证明胡怀彬、高泽红擅自改变了房屋的结构，且双方并未约定胡怀彬、高泽红未将装修改造方案报经黄吉宽认可而擅自装修时，黄吉宽可单方解除合同。综上，黄吉宽要求与胡怀彬、高泽红解除合同于法无据，其要求确认2015年7月21号解除合同通知的效力的诉讼请求不予支持，在胡怀彬、高泽红未提出解除合同的情况下，双方的租赁合同仍需继续履行。因黄吉宽违约在先，其要求胡怀彬、高泽红腾空退房、支付滞纳金、支付占用费、支付违约金、恢复原状的请求均不予支持。如胡怀彬、高泽红在实施改造装修时确未报经黄吉宽认可，黄吉宽可依法在租赁合同终止后另案要求胡怀彬、高泽红赔偿损失。二、关于原、被告所主张的费用及相关问题。1、2015年1月1日至2015年7月21日的租金黄吉宽将本不应该出租的存在重大安全隐患的房屋出租给胡怀彬、高泽红，导致胡怀彬、高泽红无法按照合同的目的使用租赁房屋，而事实上胡怀彬、高泽红在2015年1月1日至2015年7月21日期间，也并未实际使用所承租的房屋，故黄吉宽要求胡怀彬、高泽红支付2015年1月1日起至2015年7月21日止的租赁费的请求不予支持。2、胡怀彬、高泽红继续履行支付租金义务的起算时间。涉诉房屋所在的中房大厦已于2015年10月22日通过了消防整改，应视为自此黄吉宽提供了符合使用用途的合格的租房。胡怀彬、高泽红虽辩称在黄吉宽发出了解除通知后，黄吉宽更换了门锁，黄吉宽未完成室内的消防改造。但胡怀彬、高泽红提交的证据不能证明更换门锁的行为系黄吉宽所为；且依据租赁协议的约定及交易习惯，承租人承租房屋后对房屋进行改造后的消防整改应该由承租方完成。综上，一审法院确定自2015年10月22日起向黄吉宽履行支付租金的义务。3、胡怀彬、高泽红已支付的租金19800元。胡怀彬、高泽红已支付的该笔租赁费用系2014年10月1日至2014年12月31日期间的费用，依前述理由，在此期间的费用黄吉宽无权主张，经庭审释名，胡怀彬、高泽红愿意将该笔费用折抵为其日后履行合同时应支付的租赁费，故一审法院对胡怀彬、高泽红已支付的该笔费用不予处理。4、尚欠的水电费用。由于双方在合同的履行过程中发生分歧，导致胡怀彬、高泽红怠于履行附随的相应义务，且黄吉宽亦未向法院提交所欠费用的具体金额，故黄吉宽的该项请求不予支持。因胡怀彬、高泽红在签订合同后一直控制着租房，在此期间产生的相关费用胡怀彬、高泽红应在以后使用承租房的过程中予以补缴。5、消防改造费11518元。泸州市中级人民法院（2016）川05民终1056号判决书已明确胡怀彬、高泽红所支付的该笔费用已作为胡怀彬、高泽红的损失由案外人曾庆兵、黄德友承担，胡怀彬、高泽红在本案中再次主张该笔损失，获取了不当利益，依法不予支持。6、整改室内消防费用50000元。胡怀彬、高泽红未提交证据证明该笔费用已实际产生；按照租赁合同的约定及交易习惯，室内消防整改应该由承租方承担；消防大队的重大火灾隐患销案通知书明确胡怀彬、高泽红承租的第六层在再次装修时消除火灾隐患，即该室内的消防隐患可在再次装修时消除。故胡怀彬、高泽红主张的该项请求依法不予支持。胡怀彬、高泽红如需另选项目进行重新装修后经营，应按照合同约定和交易习惯，并按相关行政法律法规向消防部门报批设计方案后进行，所需费用由胡怀彬、高泽红自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、高泽红、胡怀彬与黄吉宽之间的租赁合同自2015年10月23日起继续履行。二、驳回高泽红、胡怀彬的其他诉讼请求；三、驳回黄吉宽的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取291元，由高泽红、胡怀彬负担。反诉案件受理费减半收取1850元，由黄吉宽担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致，本院对原审经审理查明的事实依法予以确认。本院认为，黄吉宽上诉认为高泽红、胡怀彬未按合同的约定支付租赁费，且擅自改变了房屋的结构，其行为已构成了根本违约，黄吉宽已于2015年7月21日发出了解除合同通知，应该确定双方于2015年7月21日解除了租赁合同。通观全案证据，黄吉宽出租房屋所在大楼存在重大火灾安全隐患，黄吉宽没有向高泽红、胡怀彬交付适租房屋，已构成违约。在此情况下，高泽红、胡怀彬拒交房租理由正当，不构成违约。黄吉宽也没有举证证明高泽红、胡怀彬装修时改变了房屋结构。故其请求解除合同、支付违约金的上诉请求，本院不予支持。黄吉宽主张高泽红、胡怀彬支付2015年1月1日至2015年7月21日的租金。基于前述理由，在2015年1月1日至2015年7月21日期间，高泽红、胡怀彬事实上未实际使用所承租的房屋，故上诉人黄吉宽的上诉主张本院不予支持。黄吉宽上诉主张腾空房屋、恢复原状、支付占用费、水电气费的诉讼请求，因合同继续履行，无处理必要。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5215元，由上诉人黄吉宽负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　野审　判　员　李　平代理审判员　姚　远二〇一七年六月五日书　记　员　李柠曦关注公众号“”