（2017）粤1702民初1201号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-03
案件名称
戴钟武、余垚敏等与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴钟武,余垚敏,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1201号原告:戴钟武，男，1980年4月29日生，汉族，住阳江市江城区。原告：余垚敏，女，1981年11月13日生，汉族，住阳江市江城区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托代理人：冯兆春，该公司员工。原告戴钟武、余垚敏诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴钟武、余垚敏，被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴钟武、余垚敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从交房最后期限第二天即2015年4月30日起至2017年3月31日逾期交房的违约金（按已付房价款日万分之一计算）给原告戴钟武、余垚敏；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元406号房给原告，成交总价为:人民币452010元;2014年7月13日支付定金:人民币20000元;2014年7月20日前支付首期款及购房费用：人民币307290元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款272010元、维修基金7303元、办证费27121元、房保险费556元、代办证费300元，合共307290元给被告。2014年7月19日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元406号商品房的建筑面积共96.73平方米，其中套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.44平方米；该商品房单价为每平方米人民币5700.72元，总金额人民币452010元;被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合输并符合合同约定的商品房交付给原告使用：被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己付房价款万分之五的违约金，合同继续履行：⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年11月24日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房按揭贷款合同”贷款，并款项直接支付给了被告。至此，原告己全部付清了该商品房的全部价款人民币452010元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款452010元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合同的约定交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告对其该违约行为承担违约贵任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。现原告暂诉请被告支付2015年4月30日至2017年3月31日期间的违约金。被告锦绣名城公司辩称：一、现原告所购买的该涉案商品房的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，尚有部份扫尾工程未完成和未依照《商品房买卖合同》第8条“该商品房经验收合格”之约定。出现所谓未向原告交付涉案商品房的问题，过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商造成。具体的原因是：涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）承包施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年8月份正式开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，由2015年2月至7月被告共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年6月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’，‘工程承包方’完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按“补充合同”约定和协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、以上事实充分说明了原告所购之涉案商品房，不存在是因被告原因造成不交付涉案商品房的事实。因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金等的二项请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭。被告已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年7月13日，原告戴钟武、余垚敏（乙方，认购方）与被告锦绣名城公司（甲方，出售方）签订一份《伴湖豪庭认购协议》，主要约定：“乙方愿意购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元406房，该房建筑面积为96.73平方米，套内面积为79.29平方米，成交总价为452010元。2014年7月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014070970），约定原告向被告购买伴湖豪庭小区1幢2单元406房，该商品房约定的建筑面积共96.73平方米，其中，套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.44平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5700.72元，总金额452010元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。签订合同后，原告于当天向被告支付了首期款272010元、维修基金7303元、办证费27121元、房保险费556元、代办证费300元。2014年11月24日，原告与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订了《个人购房按揭借款合同》，向该行按揭贷款180000元，并委托该行将款项直接转账支付给了被告。至此，原告完成了向被告履行支付全部购房款的义务。2016年4月11日，被告向原告开具了销售建筑物、构筑物发票，载明收到原告售房款452010元。本案涉讼房屋所在工程未进行综合验收、未进行竣工验收备案登记，小区绿化、配套设施尚未完善，被告一直无法将经竣工验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告未能按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，被告主张未能交房给原告，是由于工程承包方没有依合同施工和完工等原因造成，其没有过错，不应支付违约金。原告则认为，涉讼房屋未经验收合格并交付是被告的过错问题所致，被告与工程承包方之间的纠纷与其无关，不能成为被告免除违约责任的理由。以上事实，有原告提供的身份证、伴湖豪庭认购协议、收据、商品房买卖合同、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、收据、发票、照片，被告提供的工程合同、工程进度款汇总表、工程补充合同书、建设单位审批第3期完成进度工程量总表、工程款筹集和使用协议书等证据，结合当事人于庭审中陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同有效。原、被告双方应按合同约定履行己方义务。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告，但其一直未将经竣工验收合格的房屋交付给原告，已构成违约。计至2017年3月31日，被告逾期交房已超过90天。在原告要求继续履行的情况下，被告应按合同约定，从逾期交房之日（2015年4月30日）以原告所支付的购房款452010元为本金，按日万分之一支付逾期交房违约金给原告。原告请求，合法合理，本院予以支持。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是金融部门和施工单位违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，本院认为，即使金融部门和施工单位对被告违约，也是被告与金融部门或施工单位之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起计至2017年3月31日止，以本金452010元，按日利率万分之一计算）给原告戴钟武、余垚敏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费297元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇一七年六月五日书记员 赖泳彤 关注公众号“”