（2017）川0403民初366号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
四川省金钟物业服务有限公司与罗海军、凌宝禄物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省金钟物业服务有限公司,罗海军,凌宝禄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0403民初366号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码：91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，1979年12月13日出生，汉族，该公司部门经理，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年12月4日出生，汉族，该公司项目经理，住四川省攀枝花市仁和区。被告：罗海军，男，1965年7月27日出生，汉族，现住四川省攀枝花市西区。被告：凌宝禄，男，1979年4月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告罗海军、凌宝禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟，被告罗海军到庭参加诉讼，被告凌宝禄经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2013年10月27日至2017年4月26日的物业服务费2389.8元（0.83元/月/m2×68.56m2×42个月＝2389.8元）、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元（6元/月×36个月＝216元）；2.判令被告支付所欠原告物业服务费违约金1000元；3.本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，2013年4月8日原告与宝鼎金沙小区的开发建设单位四川省攀煤（集团）房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房地产公司）签订《前期物业管理服务内容及临时管理规约》，原告按照约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。2013年4月11日原告正式接管物业服务项目并提供服务，被告于2013年7月30日与原告办理了入住及物业服务等相关手续，原告依《前期物业服务合同》及与被告签订的《宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年4月27日起，每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2013年7月30日，交纳的是2013年4月27日至2013年10月26日的物业服务费。被告拖欠2013年10月27日至2017年4月26日的物业服务费2389.8元，2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运处置费216元，共计2605.8元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致使原告经营困难，已严重损害了原告的利益，同时也损害了已交费业主的利益。为了维护原告的合法权益，起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告罗海军辩称，原告与我们签订的合同是2013年4月8日，2016年4月7日就终止合同了，到现在后面也没有跟我们签订合同，费用是怎么算的也没有给我们说。违约是因为原告先违约，把住户休闲娱乐的地方拿来做车位，现在小区很混乱，车水马龙，车祸出了几次，车子可以在里面乱跑，装修时原告也扣了押金，这是原告随便扣的，扣的押金原告也自己装在包包里了。我们的单元门坏了也没有人修，垃圾清运费花不了那么多钱，我们这个房子是安置房。对原告的服务我们不满意，原告只是打扫一下垃圾，单就垃圾收费就有陆千多元，一个工人就可以干了。物业费原告是该收，但是违约金是原告违约在先，收违约金不合理，原告自己没有按照合同约定的内容完全履行其职责，属于违约。被告凌宝禄辩称，经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼；在答辩期限内，未提交陈述、答辩意见；在举证期限内，也未提交证据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月20日被告罗海军（买受方）与被告凌宝禄、刘琼（出售方）签订《房屋买卖合同》，将攀煤集团公司分配购买的清香坪原塑料公司住房一套（该套房屋即为宝鼎金沙小区×××号，买卖合同中登记所有权人为凌宝禄）卖给被告罗海军，但未办理过户登记手续。该《房屋买卖合同》第六条约定“出售方将该房屋交买受方使用后，该房屋在使用中产生的费用均由买受方承担，出售方积极配合办理，或者联系。”被告凌宝禄系宝鼎金沙小区的业主，被告罗海军系该套房屋的实际使用人。原告金钟公司系被告所在小区的物业服务企业。被告从2013年10月27日起开始拖欠物业服务费，截止2017年4月26日拖欠的物业服务费，共计2389.8元；从2014年7月1日起开始拖欠生活垃圾清运费，截止2017年6月30日拖欠的生活垃圾清运费216元。按照《前期物业管理服务合同》约定，被告应从2013年4月27日起，每半年向原告支付物业服务费；按照《清香坪安置房临时管理规约》的约定：“业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。”、“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”。上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：当事人的陈述，物业服务收费备案表、前期物业管理服务内容及临时管理规约、承诺书、攀煤（集团）公司生活服务公司的攀煤生活服务[2015]34号文件、物业工作日常图片、报告、费用催款通知书等。本院认为，原告金钟公司与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤房产公司签订《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定向宝鼎金沙小区提供物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《前期物业管理服务合同》至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。被告凌宝禄作为该小区的业主，被告罗海军作为房屋的实际使用人，均应遵守该《前期物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及二被告在《房屋买卖合同》中的约定，加之被告罗海军辩称的有关意见，原告金钟公司不认可，自己又未提供有关证据予以证实，故被告罗海军拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告罗海军从2013年10月27日至今的物业服务费，经原告金钟公司多次催交，都没有交纳。因此，对于原告要求被告罗海军支付2013年10月27日至2017年4月26日的物业服务费2389.8元、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元，共计2605.8元的诉讼请求，本院予以支持。被告罗海军在原告金钟公司多次催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然原、被告双方约定“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”，但该约定的违约金过高，原告金钟公司起诉时要求被告罗海军支付物业服务费违约金1000元，该违约金仍然偏高。结合本案所涉物业纠纷的现状等情况，本院酌定参照年利率24%计算，确定违约金为614元。根据《清香坪安置房临时管理规约》中约定“业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。”及被告罗海军、凌宝禄在《房屋买卖合同》第六条的约定，被告凌宝禄作为业主，应对被告罗海军未支付的物业服务费、生活垃圾清运处置费、违约金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告罗海军在本判决生效之日起十五日内向原告四川省金钟物业服务有限公司支付2013年10月27日至2017年4月26日的物业服务费2389.8元和2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元以及违约金614元，共计3219.8元；二、被告凌宝禄对上述第一条中确定的被告罗海军支付原告四川省金钟物业服务有限公司的费用3219.8元，承担连带清偿责任；三、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗海军、凌宝禄连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一七年六月五日书记员 张丽萍附相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。八、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。九、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”