（2016）苏06民终3364号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
3364李明与南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通兴都大酒店有限公司,李明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3364号上诉人（原审被告）：南通兴都大酒店有限公司，住所地江苏省启东市。法定代表人：潘志才，该公司董事长。委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：盛伟，江苏东晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛春宏，男，该店的现场管理人。上诉人南通兴都大酒店有限公司（以下简称兴都大酒店）因与被上诉人李明房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启民初字第2943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人兴都大酒店上诉请求：请求二审法院查明事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审认定双方的合同并未解除错误。根据法律规定，如果当事人不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。租赁合同约定后三年被上诉人每次支付半年租金为33万元。根据被上诉人的陈述，其每月缴纳的营业税为6000元，月营业额应为12万元，其完全有能力按约支付租金。原审法院再要求上诉人给予被上诉人支付租金的合理期限显然违法设定了上诉人的合同外义务。上诉人在被上诉人出现违约的情况下书面通知解除是正当行使合同权利，符合诚实信用原则。2.租赁合同对被上诉人支付租金的期限做了明确约定，被上诉人迟延支付租金构成违约当无异议。如一方当事人不遵守交易秩序，却要求对方给予容忍显然是不公平的。双方约定了合同解除的条件，合同解除权为形成权，只要上诉人将解除合同的意思表示送达到对方，就产生解除合同的法律效果。上诉人于2012年4月21日向被上诉人发出解除合同的通知，案涉合同即解除，如被上诉人对此有异议，可向人民法院提起诉讼。合同解除后，双方之间形成不定期租赁关系，上诉人可以随时解除合同。且被上诉人于2012年11月在他处租赁房屋开设了“有意思”店，由此表明被上诉人也不想继续租赁上诉人房屋。3.原审认为上诉人在房屋外围搭脚手架的行为显然已影响到李明餐厅的正常营业与事实不符。一审中被上诉人陈述2013年4月已离开江海中路683号，2013年6月已不再营业，故原审认定上诉人影响被上诉人正常营业缺乏事实依据。4.上诉人进入营业场所清理物品，是合同解除后的正当行为。上诉人多次通知被上诉人交还房屋，但其置之不理。即便存在损失也是被上诉人拒不履行腾房义务而造成，应由其自行承担。5.关于原审认定的被上诉人的损失问题，首先，被上诉人违约，上诉人无需承担任何赔偿责任。其次，一审认定的损失没有依据，第一，原审认定可移动部分财产损失为736656元没有依据。被上诉人没有提供足够依据，鉴定单位也未作鉴定。被上诉人在他处开设店面后，所有设施设备已搬至其他店面，该部分损失完全子虚乌有。第二，原审认定不可移动装饰装修部分损失为139412.14元。双方发生租赁关系前，案涉房屋已由他人承租开设“有意思”连锁店，装饰装修设施在到期后已归上诉人所有。被上诉人自认承租后未重新装修，故该部分损失也不存在。第三，原审认定剩余租期可得利益损失为56万元，原审根据被上诉人举证的每月缴纳6000元营业税推断每月4万元的利润，明显偏袒被上诉人。2013年5月至2014年11月，共计18个月，原审却计算为20个月。被上诉人李明辩称，1.上诉人认为2012年4月21日双方合同解除，其后双方形成不定期租赁关系，这一观点错误。双方约定逾期支付租金，甲方有权解除合同，但要看违约方是否根本违约。如果一方一违约就解除合同，会增加交易成本，扰乱市场秩序。江苏省高级人民法院也规定经营用户6个月未支付租金，经催告仍未支付，出租人可以解除合同。2.上诉人拒收被上诉人在2013年4月7日支付的租金，其后上诉人采取停水、停电等措施就是迫使被上诉人停业，其理应赔偿被上诉人的损失。3.一审法院认定的损失远低于被上诉人的实际损失。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院予以驳回。李明向一审法院提出诉讼请求：1.兴都大酒店赔偿李明装修损失、设备设施损失及其他财产损失200万元；2.赔偿李明停业损失等人民币15万元（其中含2013年4月至6月的工资损失）；3.赔偿剩余租赁期间的可得利益损失80万元。一审法院认定事实：位于启东市汇龙镇江海中路683号房屋为兴都大酒店所有。2004年10月8日，兴都大酒店（出租方、甲方）与案外人张某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定兴都大酒店将江海中路683号底层临街约五百平方米的房屋出租给乙方用于经营“有意思”餐饮，租期为2004年11月15日至2009年11月14日。协议第六条第四项约定“双方租赁关系结束后，水、电及其他不可移动的装修设施归甲方所有”。2009年9月28日，李明作为乙方与甲方即案外人薛某（启东店）、朱某（吕四店）签订《协议书》一份，约定甲方愿意将其拥有并经营的“有意思”启东店（启东市江海中路683号）、吕四店（吕四港镇环城北路）转让给乙方，乙方同意接受。协议约定转让内容包括1、有意思启东店、吕四店的经营代理权；2、上述两个店的装潢设备、餐饮用具、炊事具、经营用具、食品原料。协议明确转让总金额为陆佰捌拾万元人民币（其中吕四店为贰佰万元人民币）。2009年9月27日兴都大酒店（甲方）与李明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于启东市江海中路683号底层北部临街约五百平方米的房屋租给乙方，乙方用于经营“有意思”餐饮。合同第二条约定租赁期限为五年，自2009年11月15日至2014年11月14日，合同期满，双方可续订合同，乙方在同等条件下可享受优先承租权；合同第四条约定租赁金额及租金支付方式为：前二年租金为每年陆拾万元整，后三年租金为每年陆拾陆万元整，以现金的方式，先付后租用。租金每年分二次平均付清，乙方在每年的10月15日和4月15日之前向甲方缴纳下一个半年度的租赁费用；合同第六条第二款约定乙方应按合同规定如期向甲方支付租金和其由甲方代缴的水、电等费用。如逾期支付，甲方有权终止合同的履行。李明于2009年10月14日领取个体工商户营业执照。李明承租案涉房屋后，正常经营并交纳租金。2012年4月，李明方未在4月15日前支付房租。同月21日，兴都大酒店发出书面《通知》一份，内容为“有意思、李明：按照2009年9月27日双方订立的《房屋租赁合同》第四条、第六条第2项规定，贵方未在约定期限内缴纳房屋租金，已构成违约。由于贵方违约，我方决定终止合同的履行。终止合同后，请贵方按照合同中第八条、第九条规定办理。请你方收到此通知后一周内向我方交还房屋及相关设施。”通知底部有“袁施菊收到，2012年4月21日”字样。兴都大酒店陈述袁施菊系李明经营的“有意思”店的领班，并提供了证人陈某、朱某、陆某（均曾为”有意思”店的员工）的书面证言，证人均反映袁施菊系“有意思”店的领班。李明于当月22日通过其妹婿薛春宏的账户向兴都大酒店法定表人的儿子潘锦兵的账户汇款33万元。次日，该款被退回。李明方陈述其并未收到兴都大酒店发出的书面《通知》，未能按时交纳房租系因李明的现场经理患流行性感冒故未能按时交纳，兴都大酒店将租金退回后，李明方的现场经理与潘锦兵进行联系沟通解释了滞交租金的原因，经双方协商，李明于2012年8月7日补缴了该笔33万元的租金。2012年10月18日，李明亦通过薛春宏账户向潘锦兵账户支付2012年11月15日至2013年5月14日期间的租金33万元。2013年4月7日，李明再次支付被告租金33万元，次日兴都大酒店将租金退回。2013年4月16日，兴都大酒店再次发出《通知》一份，内容为“有意思餐饮、李明总经理：你承租江苏省启东市江海中路683号底层北部临街约五百平方米的房屋，本去年我方收回房屋，因你要求延长，故同意双方继续履行房屋租赁合同，同时确定为不定期租赁。你答应在春节前交还房屋，现因我方装修工程队即将入场，请你尽快清理该场所内的相关物品，于本月20日前向我方交还房屋并至财务结清相关费用。谢谢配合”，并提供了照片一份，照片中人员为有意思餐饮店工作人员韩齐、刘明华，《通知》由韩齐收取。李明方对兴都大酒店提供的照片内人员身份无异议，但否认收到过该份通知。李明方陈述其收到兴都大酒店退回的租金后与其法定代表人进行交涉，后在协商过程中未能达成一致意见，4月中旬开始，兴都大酒店方采取在楼上放水、强行对李明的营业场所停水停电等措施，迫使李明在4月底停止营业。2013年6月起，兴都大酒店为装修二楼而在大楼外围搭建脚手架，李明陈述至12月，其经营的“有意思”处于歇业状态，仅有部分员工定时报到。对以上事实，李明申请证人刘某、沈某出庭作证，证人刘某为“有意思”的厨师长、沈某为“有意思”的厨师。2013年12月2日14时49分左右，“有意思”店的现场负责人薛春宏向公安部门报警称“有意思”餐厅门被房东撬坏，里边东西被破坏，空调等设备不见了。当日下午18时59分左右，薛春宏再次报警称在“有意思”店内有人吵架，民警经了解告知因租赁引起的纠纷可通过司法途径解决。兴都大酒店认为李明于2013年4月底即停止营业，且自2012年4月21日起，双方则形成了不定期租赁，2013年12月份，李明既不经营餐厅也不缴纳租金，已经构成违约，因此有关施工人员将房屋的天面拆除并收回房屋。兴都大酒店拆除“有意思”店内装修、设备后，将店内桌椅物品等堆放在房屋背后的露天空地上。李明方起诉后，法院前往现场对堆放的财产进行了清点。针对双方之间的租赁合同，李明认为2012年4月22日兴都大酒店退回李明方缴纳的租金，但后经双方协商，兴都大酒店实际于2012年8月7日、2012年10月18日正常接收了李明缴纳的租金，双方仍在履行2009年9月27日签订的租赁合同，在合同未到期的前提下，兴都大酒店强行阻挠李明经营、拆除其店内装修，属于单方违约。兴都大酒店认为自2012年4月21日其向李明发出书面通知起，双方的租赁合同就已经解除，后经双方协商以及中间人协调，李明方继续承租使用案涉房屋，双方形成不定期的租赁合同。兴都大酒店同时提供了启东市公安局民警政胜飞的书面证明，证实2012年上半年一天，“有意思”的老板托人请其跟兴都大酒店潘锦兵老总打个招呼，因“有意思”拖欠兴都大酒店房租构成违约，兴都通知其终止合同，“有意思”的老板当时表示请潘总谅解一下，让他们做一个旺季到2012年年底，到年底后保证腾房，后经其从中协调，潘总表示可以做一个年底旺季，在春节结束后必须腾房。另查明，案涉江海中路683号房屋现已重新装修，部分由兴都大酒店对外出租，部分自己使用。庭审中，李明申请对“有意思”店的装修损失、设备损失及其他财物损失进行资产评估。南通新天资产评估有限公司经评估认定“有意思”的装修等损失为人民币507605.77元。李明对该评估结论持有异议，认为评估机构遗漏非常多的项目，同时主张兴都大酒店另赔偿其2013年4月至6月期间的工资损失15万元、剩余租赁期间的可得利益损失80万元，李明为此提供了2013年5、6月期间的工资表以及其停业之前半年的税收清单，税收清单显示李明每月缴纳的税收营业税6000元、个人所得税1440元、城市维护建设税420元、教育费附加180元、地方教育附加费120元。一审法院认为，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则履行合同义务。首先针对双方之间的租赁合同状态，李明方认为双方经协商仍履行2009年9月27日签订的《房屋租赁合同》，兴都大酒店认为该租赁合同已经解除，双方已就案涉房屋形成不定期的租赁合同。对此，法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。正当理由一般包括不可抗力、意外事件以及出租人不履行合同义务等情形。本案双方协议约定的租赁期限至2014年11月15日届满，李明交纳租金的时间为每年的11月15日、4月15日。2012年4月，李明未能于当月15日前支付租金，虽双方合同约定李明作为承租人未及时缴纳房屋租金的，兴都大酒店作为出租方有权终止合同的履行，且李明方陈述的迟延交纳租金系因现场负责人患感冒并非属于正当理由，但在此情况下，基于维护合同的稳定性及诚信原则的要求，兴都大酒店作为出租人理应根据租金数额、李明的支付能力等因素给予其支付租金的合理期限，而非直接书面通知解除合同。后李明实际于2012年4月22日即支付了租金33万元，兴都大酒店虽于4月23日退回，但经双方后续协商，李明实际于2012年8月7日补交租金，兴都大酒店予以接受。2012年10月18日，李明再次依据合同约定支付至2013年5月14日的租金。因此，发院认为，李明方于2012年4月22日支付租金的行为违反了双方租赁合同的约定，存在一定过错，但双方作为租赁合同的当事人、双方均有义务积极保障合同的顺利履行，李明虽延迟数日支付租金，兴都大酒店对此也应存在适当的容忍义务，其在未给予李明支付租金的合理期限的前提下即发出书面通知要求解除合同，不符合法律规定，也不能达到终止租赁合同履行的目的，且双方在后续过程中实际仍按照双方合同约定履行合同义务、行使合同权利，故法院对兴都大酒店提出的双方租赁合同已经解除，后续形成不定期租赁合同的抗辩不予采纳，认定双方于2009年9月27日签订的《房屋租赁合同》并未解除。其次，针对本案李明终止经营“有意思”店，双方就本案“有意思”店内物品被搬出、装饰装修被拆除的过错问题。双方均认可李明经营的“有意思”兴都店于2013年4月底停止营业。李明主张系兴都大酒店恶意阻挠导致其停业，并申请证人刘某（”有意思”店店厨师长）沈某（”有意思”店店厨师）出庭证实，2013年3月初开始，“有意思”店楼上大面积漏水导致店内天花板渗水且经常停电致使“有意思”店无法正常经营，至2013年4月底停止营业。兴都大酒店则认为2012年下半年时，李明已经在启东市人民路重新经营一家规模较大的“有意思”门店，2013年4月底系李明自动停业。对此，法院认为，依据双方签订的租赁合同，双方租赁期限至2014年11月15日届满，在租赁期限届满之前，李明作为承租人需按约合理使用租赁物并按时支付租金，兴都大酒店作为出租人有义务保持租赁物符合约定的用途。李明方于2013年4月7日支付租金，次日被退回后，李明方陈述其一直与兴都大酒店方协商，虽李明关于其陈述的2013年3月起案涉房屋屋顶漏水仅有其工作人员的证明，但依据李明提供的照片，2013年6月，案涉江海中路683号楼正处于装修状态，兴都大酒店作为房屋所有权人有权对其房屋进行装修工作，但前提应为不影响承租方的使用、经营，其在房屋外围搭建脚手架的行为显然已经影响到李明方餐厅的正常营业。2013年12月1日，兴都大酒店方私自进入李明的营业场所，拆除装修设施设备并将“有意思”店内部分物品堆积于房屋后露天空地上，此时双方为房租的支付、李明的停业原因等产生争议，兴都大酒店方即便主观认为双方合同已经解除可要求李明腾房，也应通过诉讼等公权力途径解决，而非私自进入李明的营业场所强行拆除设施设备。李明因此造成的损失应由兴都大酒店予以赔偿。第三，关于李明方的合理损失。1.李明主张的装修损失、设备损失及其他财产损失。南通新天资产评估有限公司进行评估时系依据法院组织双方签字确认的材料以及法院实际清点的堆积于露天场地的设施设备进行评估，其中可移动的财产（餐桌、沙发、空调、椅子、排风机、菜单灯箱、室外灯箱）评估价值为150680元、装修部分评估价值为329861.03元。李明对该评估意见不予认可并认为其系以480万元的价格从案外人薛某、朱某处购买案涉“有意思”店，但依据李明与薛某、朱某的买卖合同，其支出的480万元中包含了“有意思”启东店的经营代理权、装潢设备、餐饮用具、炊事具、经营用具、食品原料，依据该合同无法显示装修部分的具体价值，至本案诉讼时案涉房屋已重新装修并对外出租，评估机构仅能依据现有的照片、图纸等进行评估，法院亦无法查清原“有意思”店的装修情况，因此法院对案涉评估报告予以采纳并据此确定李明的相关损失。依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条之约定“合同到期后，房屋原则上应恢复原状。乙方添置的可移动设施设备归乙方所有，不能拆除的装修归甲方所有，甲方不赔偿乙方损失”。依据该约定，如双方的租赁合同按约履行至期限届满，添附于案涉房屋的装修部分应归兴都大酒店所有，因此针对评估报告中装修部分损失329861.03元，法院依据双方的租赁期限以及装修遭拆除时尚剩余期限的比例支持酌情李明33%。2.对李明主张的餐具、部分厨房设备等，评估公司表示因评估时无相关材料，故未能纳入评估范围。为此，李明提供了一份物品清单，李明申请出庭的两位证人对清单的真实性进行了证实，刘某陈述厨房中还有两台气化灶，每台价值为六、七千元左右；证人沈某陈述清单中遗漏了做汤料的两大两小不锈钢桶四个以及下水道不锈钢栅栏。对李明主张的该部分损失，法院认为，李明经营的“有意思”为餐饮店，其提供的清单中的财物均符合一般经营的需求，且李明从薛某、朱某处购得“有意思”店时，明确包括了餐饮用具、炊事具、经营用具等，现因兴都大酒店在未通知李明的情况下私自进入其营业场所，拆除店内装修设施，将店内物品堆于露天场所，兴都大酒店在拆除过程中也未采取保全措施、未对店内物品进行登记造册，导致法院无法查实“有意思”店内的财产情况，过错在于兴都大酒店，因此，法院对李明提供的物品清单的真实性予以认定。对证人在庭审中提出的遗漏部分，因无其他证据佐证，法院不予认定。李明提供的清单中，“肯德基地板砖”48000元、“普通地板砖”32000元、“室外窗口大理石”12600元均属于不可移动的装修损失，法院亦酌情认定33%；另“大理石桌子”在评估报告中已涉及51张，剔除61200元、“椅子”剔除188张计35720元、“双人沙发”剔除17张计7650元、“柜式空调”剔除1台计2600元、“排风机”剔除1台计185元、“吸顶式空调”7台已评估全部予以剔除计52850元，对李明提供的清单中可移动的财产价值法院认定585976元。3.李明主张的剩余租赁期间可得利益损失800000元，其提供了启东地方税务局出具的启东“有意思”店2012年9月1日至2013年4月1日期间的税收明细，可显示“有意思”店每月缴纳营业税6000元，依据税收的相关规定，餐饮业的营业税一般为营业额乘以百分之五，现李明依据其纳税标准主张其每月收入40000元，法院予以认定。对李明的该项损失，法院认为双方签订的租赁合同并未于2012年4月21日解除，在合同履行过程中，李明方作为承租人虽存在迟延支付的租金的情形，但其行为虽有过错但并不构成根本违约，如双方均遵循诚实信用原则全面履行合同，李明方可获得至2014年11月14日的营业收入。2013年4月7日，李明按照合同约定支付租金330000元，但兴都大酒店单方退回，后双方产生争议，2013年4月底李明方停业。2013年4月16日，兴都大酒店向李明发出书面通知，认为双方租赁合同已经解除，因装修所需要求李明方交还房屋，李明方否认收到该通知，但兴都大酒店提供了送达通知时的照片以及2014年3月18日与接收通知的人员的通话录音，李明对照片中人员的身份无异议，法院可认定兴都大酒店已将书面通知送至“有意思”店内，在后续产生争议过程中，李明方作为承租人除与兴都大酒店进行协商外未能采取其他措施积极解决，对“有意思”店的停业也存在一定的过错，因此法院酌情认定对李明的2013年5月至2014年11月14日期间的营业损失800000元，由兴都大酒店承担70%计560000元。4.李明主张的2013年4月至6月的工资损失，依据其提供的工资表以及两位出庭证人的证言，可证实2013年4月底，“有意思”店停业后，李明实际支付工人工资至当年6月，但即便本案所涉租赁合同正常履行，李明方在存在营业收入的情况下仍需支出该部分工人工资，因此，法院在已经支持李明可得营业收入损失的情况对其主张的此项损失不予支持。综上，法院支持李明可移动部分财产损失736656元、不可移动装饰装修部分损失139412.14元〔（329861.03+48000+32000+12600）×33%〕、剩余租赁期间可得利益损失560000元，合计损失1436068.14元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审判决如下：一、南通兴都大酒店有限公司于判决生效之日三十日内起支付李明人民币1436068.14元；二、驳回李明的其他诉讼请求。案件受理费依法收取30400元、鉴定费20000元，两项合计50400元（李明已支付），由李明负担14800元、南通兴都大酒店负担35600元。二审中，上诉人提供以下证据：1.2013年9月29日拍摄的视频及截图照片一组，证明因为被上诉人早在2012年11月租赁了人民中路房屋，另开办了有意思店，故被上诉人自2014年4月后不在案涉房屋中经营，室内的大多数物品早已搬走。2.2016年11月13日拍摄的照片，证明被上诉人在人民中路经营的有意思店因经营亏损倒闭，所租赁的房屋由房东另行出租。3.被上诉人所开办的启东市有意思饮食店企业信息一份，证明被上诉人在2009年10月14日在案涉房屋开办了有意思店并领取了个体工商户营业执照，后在2014年10月28日将经营地点江海中路681号变更为江海中路686号，后该营业执照于2016年8月23日申请注销。4.启东市柏凯饮食店营业执照，经营者李小云是被上诉人亲戚，实际该店由被上诉人经营。该店名称虽为柏凯饮食店，但店招上挂的有意思店。被上诉人质证认为，上诉人提供的证据1、3、4不属于新证据，这些证据不能证明被上诉人存在违约行为，足以使上诉人有权解除合同。第一组证据证明上诉人存在强行收回出租房屋的行为。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人在租赁合同履行中是否存在严重违约行为。上诉人是否有权提前解除合同。2.被诉人是否因上诉人的行为造成损失。损失应当如何确定。关于争议焦点一，虽然解除权为形成权，但也要看行使解除权的一方是否享有解除权，如不享有，即使其发出解除合同的意思，也达不到解除合同的结果。首先，双方在租赁合同中约定如逾期支付，甲方有权终止合同的履行，但并没有约定逾期多久可以解除，按照规定，承租人逾期不支付房租，出租人也应当进行催告，给予一定的时间，而不是直接解除合同。兴都大酒店仅在约定的时间之后数天即发出解除合同的通知，不能达到解除合同的法律效果。其次，后经双方协商，李明于同年8月7日补缴了该笔租金，且其后正常缴纳租金。对于协商结果，兴都大酒店认为双方形成不定期租赁关系，并无证据证明。故兴都大酒店并无解除权，其发出解除合同的意思不能导致合同解除。关于争议焦点二，兴都大酒店不享有解除权，其擅自解除合同属于违约，其将李明经营的店面店内物品搬出，装饰装修拆除，存在过错，给李明造成的损失应当予以赔偿。关于损失如何认定：1.李明主张的装修损失、设备损失以及其他损失。评估确定的可移动财产150680元予以支持。针对评估报告中的装修部分损失329861.03元，一审根据双方的租赁期限以及装修遭拆除时尚剩余期限的比例支持33%并无不当。2.对李明主张的餐具、部分厨房设备等，李明仅提供了一份物品清单，申请证人出庭作证，但上述证据尚不足以证明其造成损失的大小，对此本院不予支持。3.李明主张的剩余租赁期间可得利益损失，李明仅提供了税收明细，从该税收明细上可看出，其缴纳的为定额税，故不能得出其经营收入的数额，其更未提供证据证明盈亏情况，其主张可得利益损失不予支持。4.李明主张的2013年4月至6月的工资损失，根据李明提供的工资表和证人证言，其在停业后补发了两个月工资，该工资应当作为损失由兴都大酒店予以赔偿。综上，本院支持李明可移动部分财产损失150680元，不可移动装饰装修部分损失108854.14元（329861.03*33%），工资损失147000元，合计406534.14元。综上，上诉人兴都大酒店的部分上诉请求成立，本院对一审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持启东市人民法院（2013）启民初字第2943号民事判决第二项；二、变更启东市人民法院（2013）启民初字第2943号民事判决第一项为：南通兴都大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付李明人民币406534.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币30400元，鉴定费20000元，合计50400元，由李明负担43400元，由南通市兴都大酒店有限公司负担7000元。二审案件受理费17725元，由李明负担12707元，南通市兴都大酒店有限公司负担5018元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 张峥嵘代理审判员 周 敏二〇一七年六月五日书 记 员 毛校霞 来源：百度搜索“”