（2017）粤06民终1889号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市南海国昌投资有限公司、刘学文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海国昌投资有限公司,刘学文,庞穂冬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1889号上诉人（原审被告）：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼。统一社会信用代码91440605551730384E。法定代表人：崔伟权，该公司经理。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍忠，广东重威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘学文，男，1982年8月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭艳平，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：庞穂冬，女，1983年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭艳平，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海国昌投资有限公司（以下简称国昌公司）因与被上诉人刘学文、庞穗冬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人国昌公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判国昌公司仅需向刘学文、庞穗冬返还剩余期间使用费922446.4元（计算至一审判决确认解除之日2016年11月1日，即与一审判决差额为230611.6元）；二、本案所有诉讼费由刘学文、庞穗冬负担。事实与理由：《铺位租赁和场地使用合同》签订后，刘学文、庞穗冬已经成为涉案场地的使用人，其与国昌公司签订委托经营合同而将涉案场地交给国昌公司进行统一招商运营，是双方合作共赢的选择。刘学文、庞穗冬也收取了国昌公司支付的几年的委托经营回报。一审法院判决双方于2016年11月1日解除合同，当前仍在委托经营期内，不能适用委托经营期满后进行回购的条款，则刘学文、庞穗冬因在此之前已实际使用涉案场地而已发生的场地使用费就不应退还。被上诉人刘学文、庞穗冬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国昌公司的上诉请求。合同解除是国昌公司违约所致，现委托经营期已届满，国昌公司应当承担违约责任，赔偿刘学文、庞穗冬的可得利益。被上诉人刘学文、庞穗冬向一审法院起诉请求：1.解除刘学文、庞穗冬与国昌公司签订的《国昌·新城市铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》、《国昌·新城市广场经营服务公约》；2.国昌公司返还刘学文、庞穗冬租金1255300.71元，包括总租金1153058元、尚欠经营回报款93858.83元、违约金8383.88元，暂计至2016年11月，实际计算至实际清偿日止；3.国昌公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：位于佛山市南海区大沥镇黄歧海北建设大道南自编2至6号的4层框架结构建筑物于2013年2月4日办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具说明，确认上述建筑物系国昌公司承租土地后投资建设，在2011年2月11日至2036年2月10日期间上述建筑物经营使用权归国昌公司，国昌·新城市广场与房地产权证为同一地址。2012年9月26日，刘学文、庞穗冬与国昌公司签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：国昌公司将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场G1059B的物业及配套场地租给刘学文、庞穗冬有偿经营使用；铺位建筑面积约36.96平方米；使用期限为20年，自国昌公司将场地交付给刘学文、庞穗冬次日起计算使用期；铺位和场地综合使用费按每月4804.06元计算，合同期内总租金为1153058元，刘学文、庞穗冬在合同签订当日支付50%款项共576529元，余下的50%即576529元在合同签订之日起30日内付清；暂定物业交付时间为2012年10月31日；为便于实现项目统一经营管理，刘学文、庞穗冬同意自取得物业使用权之日起五年内将该物业委托国昌公司进行管理和经营，委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，具体权利义务以双方签订的《国昌·新城市广场委托经营合同》约定为准；刘学文、庞穗冬应在每月5日前向佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司支付当月综合经营服务费；其中回购保障条款约定，刘学文、庞穗冬有权在五年委托经营期届满时书面通知国昌公司解除本合同，但该书面通知应当在委托经营期届满前180天送达国昌公司，国昌公司在收到刘学文、庞穗冬同通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，国昌公司收回物业；国昌公司应在收回物业之日起30日内，一次性将合同项下全部使用费无息退还给刘学文、庞穗冬；国昌公司有以下情形之一的，刘学文、庞穗冬有权解除合同：一、未按约定期限向刘学文、庞穗冬交付物业，二、因国昌公司原因造成刘学文、庞穗冬不能正常使用该物业超过60日以上的；刘学文、庞穗冬解除合同，国昌公司除应退回剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期场地使用费金额的10%支付违约赔偿金刘学文、庞穗冬有以下情形之一的，国昌公司有权解除合同：一、刘学文、庞穗冬未按期支付使用费、综合经营服务费用迟延超过60日以上，二、刘学文、庞穗冬违反法律规定或本合同、委托经营合同、综合经营服务合同、管理公约的约定或相关管理制度的规定，造成国昌公司重大损失或严重损害该项目形象和商誉的，三、刘学文、庞穗冬违反本合同、委托经营合同、综合经营服务合同、管理公约的约定或相关管理制度的规定，经国昌公司书面通知后未按期整改或未承担责任超过60日，或经国昌公司通知整改累计达到三次以上的，四、刘学文、庞穗冬擅自将该物业停止经营超过10日；国昌公司解除合同的，刘学文、庞穗冬应按剩余使用期场地使用费10%支付违约赔偿金，在刘学文、庞穗冬结清该物业实际产生的综合服务费、水电费等费用后，国昌公司将剩余使用期场地使用费余额无息退还给刘学文、庞穗冬，若刘学文、庞穗冬支付的赔偿金不足以弥补国昌公司损失的还应足额赔偿；《国昌·新城市广场委托经营合同》、《国昌·新城市广场经营服务合同》、《国昌·新城市广场综合经营服务合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成刘学文、庞穗冬、国昌公司必须遵守的全部合同权利义务。同日，刘学文、庞穗冬和国昌公司还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：刘学文、庞穗冬依据《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场G1059B的物业及相配套场地的经营使用权，刘学文、庞穗冬同意将该物业委托国昌公司进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；前三年刘学文、庞穗冬每月按7687.05元标准收取经营回报，2015年11月1日至2016年10月31日按每月8455.75元标准，2016年11月1日至2017年10月31日按每月9301.33元标准；经营回报款由刘学文、庞穗冬按季度进行收取，国昌公司应当在每个季度的第二个月的10-20日将支付；国昌公司延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五标准向刘学文、庞穗冬支付延期付款违约金，延期支付超过180天，刘学文、庞穗冬有权单方面终止合同，收回物业自主经营。同日，刘学文、庞穗冬与国昌公司的大沥分公司签订《国昌·新城市广场经营服务公约》约定：刘学文、庞穗冬应于每月5日前支付当月综合经营服务费。2012年9月26日，刘学文、庞穗冬向国昌公司支付了租金576529元。2012年10月26日，刘学文、庞穗冬向国昌公司支付了租金576529元。2016年1月1日起，国昌公司未支付经营回报款给刘学文、庞穗冬。2016年8月18日，刘学文、庞穗冬向国昌公司发出催告函，要求国昌公司支付经营回报款67646元及违约金4566元。2016年9月20日，刘学文、庞穗冬提起本案诉讼，起诉状于2016年11月1日送达至国昌公司。一审法院认为，租赁的商铺已办理房地产权证，刘学文、庞穗冬与国昌公司于2012年9月26日签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》、《国昌·新城市广场经营服务公约》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。国昌公司自2016年1月1日起未支付经营回报款给刘学文、庞穗冬，刘学文、庞穗冬于2016年9月20日起诉主张解除与国昌公司签订的《国昌·新城市广场委托经营合同》符合合同约定，起诉状于2016年11月1日送达到国昌公司，一审法院据此认定《国昌·新城市广场委托经营合同》于当日解除。《国昌·新城市广场委托经营合同》为《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》重要组成部分，《国昌·新城市广场委托经营合同》因国昌公司根本违约解除后，委托经营期限视为已届满，根据《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》中有关回购保障条款的约定，刘学文、庞穗冬起诉主张解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》也符合合同约定，一审法院认定《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场经营服务公约》也于2016年11月1日解除，一审法院对国昌公司辩解刘学文、庞穗冬无权解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的意见不予采纳。《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2016年11月1日解除，合同解除后因该合同取得的财产应予返还，刘学文、庞穗冬请求国昌公司返还使用费1153058元合法合理，一审法院依法予以支持。《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》约定，刘学文、庞穗冬在委托经营期届满时选择解除该合同的，国昌公司应全额退还使用费，并未约定应扣除委托经营期间对应的使用费，可见在委托经营期内，合同解除是无须折算使用费，一审法院对国昌公司辩解退回剩余使用期间使用费的意见不予采纳。《国昌·新城市广场委托经营合同》于2016年11月1日解除，经营回报款计算至2016年10月31日止，即本案中国昌公司应支付经营回报款84557.5元（8455.75元/月×10个月）予刘学文、庞穗冬，刘学文、庞穗冬请求93858.83元依据不足，超出部分一审法院不予支持。国昌公司逾期支付经营回报款，应按合同约定标准支付违约金予刘学文、庞穗冬，根据合同约定，2016年1月至9月期间的经营回报款国昌公司应在每个季度的第二个月20日前支付当季度的经营回报款，2016年10月经营回报款应在合同解除之日即2016年11月1日前支付，刘学文、庞穗冬请求按日万分之五计算违约金合法合理，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认刘学文、庞穗冬与国昌公司于2012年9月26日签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》、《国昌·新城市广场经营服务公约》于2016年11月1日解除；二、国昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还使用费1153058元予刘学文、庞穗冬；三、国昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付经营回报款84557.5元予刘学文、庞穗冬；四、国昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以25367.25元为本金从2016年2月21日起至实际清偿日止、以25367.25元为本金从2016年5月21日起至实际清偿日止、以25367.25元为本金从2016年8月21日起至实际清偿日止、以8455.75元为本金从2016年11月2日起至实际清偿日止，均按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金予刘学文、庞穗冬；五、驳回刘学文、庞穗冬其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8048.85元，由刘学文、庞穗冬负担48.38元，国昌公司负担8000.47元。刘学文、庞穗冬预交的受理费8000.47元，经刘学文、庞穗冬在判决生效后申请，一审法院予以退还。国昌公司应于判决生效后十日内向一审法院立案庭交纳案件受理费8006.37元，逾期，一审法院将依法强制执行。本院二审期间，双方均未提供新证据，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审争议的焦点为国昌公司应返还的使用费的数额。在本案中，双方约定刘学文和庞穗冬因国昌公司未按期交付案涉物业或国昌公司的原因造成刘学文和庞穗冬未能正常使用物业而解除合同时，国昌公司得返还剩余使用期的使用费。现国昌公司未能按合同约定按期支付经营回报款给刘学文和庞穗冬，导致其二人解除委托经营合同。据此，一审法院认定委托经营期限视为届满并无不当。根据双方的约定，刘学文和庞穗冬有权请求国昌公司返还使用费1153058元，一审法院依法予以支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人国昌公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4759.17元，由上诉人佛山市国昌投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年六月五日书记员 郭文静 来自