（2017）粤0606民初3297号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2018-07-12

案件名称

吴淑芬、林渭桢等与林秀枝确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴淑芬,林渭桢,林碧华,林秀枝,谭晓春

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第四十四条第一款，第五十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初3297号原告：吴淑芬，女，1966年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：林渭桢，女，1990年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：林碧华，女，1992年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。三原告的共同委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：邬元卿，广东宏安律师事务所律师。被告：林秀枝，男，1942年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。第三人：谭晓春，女，1970年12月20日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告吴淑芬、林渭桢、林碧华与被告林秀枝、第三人谭晓春确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴淑芬、林渭桢、林碧华，被告林秀枝的委托诉讼代理人吴丁娟，第三人谭晓春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告林秀枝与梁丽娥共同生育有一子一女，子林海文，女林依红。林海文于2000年兴建一房屋，位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲隔涌新村街20号，登记在被告林秀枝名下，属于被告林秀枝与梁丽娥的夫妻共同财产。房屋从兴建起一直由林海文、吴淑芬、林渭桢、林碧华、林秀枝、梁丽娥六人共同居住。2007年8月12日林海文病故，原告林渭桢、林碧华分别出嫁搬离后，房屋由吴淑芬、林秀枝与梁丽娥三人共同居住。至梁丽娥死亡前，吴淑芬作为丧偶儿媳，一直负责照顾赡养公婆。原告吴淑芬得知该房屋已卖给第三人谭晓春后，曾多次要求被告林秀枝协商处理，但被告林秀枝一直避而不见。对于案涉房屋，原告吴淑芬、林渭桢、林碧华作为梁丽娥的法定继承人依法有权继承。被告林秀枝无权处分案涉房屋，且价格明显不合理，第三人谭晓春非善意第三人，三原告有权要求撤销。由于该房是家人唯一住房，梁丽娥生前一直表示不同意卖房。被告林秀枝在梁丽娥死亡后一个月不到就出卖案涉房屋。三原告得知后多次表示反对。被告林秀枝事前未经共有人同意，事后未得到追认，其卖房行为无效。被告辩称，原告陈述与事实不符。案涉房屋并非林海文所建，是被告林秀枝名下的房屋因拆迁，政府补偿给被告林秀枝的土地及补偿款所建，资金不足部分以林海文名义向他人借款，后被告林秀枝向债权人偿还了上述借款。案涉房屋为被告个人单独所有，并不属于夫妻共同财产。案涉房屋为拆迁安置房屋，被告林秀枝与妻子梁丽娥曾于2002年8月12月申请房地产权变更登记，将位于碧江居委会坤隔涌三路6号用地面积为236.2平方拆迁安置房分割为两份，其中用地面积为115.1平方米的不动产分割给梁丽娥，用地面积114.39平方米的不动产（即案涉房屋）分割给被告林秀枝，并分别领取了粤房地证字第C13339481、C13××79号《房地产权证》。被告林秀枝于2015年11月委托几家房屋中介公司出售案涉房屋，2015年11月底谭晓春通过房屋中介机构知晓被告林秀枝出售案涉房屋之事，也是通过中介公司带领到案涉房产，而梁丽娥也同意出售案涉房产。双方签订的《房屋买卖合约》是2016年1月7日，签订合约第二天，第三人谭晓春即按约定向被告林秀枝支付了定金10万元。而梁丽娥于2016年3月5日去世，双方买卖合约是在梁丽娥去世前签订。且第三人谭晓春已完成合同约定义务。被告林秀枝与第三人谭晓春双方对案涉房屋转让确定的价格远远高于市场价格，并不存在低于市场价的情形。双方签订的《房屋买卖合约》，是双方真实意思表示，内容不违反法律，也不存在合同法规定的无效情形，是合法有效的合同。退一万步说，即使案涉房屋为夫妻共同财产，且部分为梁丽娥的遗产，但梁丽娥在遗嘱中已明确了其去世后案涉房产遗留给女儿林依红个人所有，三原告无权继承案涉房产，也无权干涉被告林秀枝转让案涉房产的行为。第三人述称：原告的陈述与事实不符，案涉房屋在过户前登记在被告林秀枝名下，当时梁丽娥尚未去世，且也书面同意转让房屋，并不存在遗产分割问题。案涉房屋的转让价格远远高于市场价格，并不存在低于市场价的情形。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，也不存在合同法规定的无效情形，更加符合物权法相关规定，是合法有效的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的常住人口底册登记表，经核对，本院予以确认；2.被告提供的1999年5月14日收据、1999年6月16日现金支出单、2004年4月16日承诺材料、2004年8月13日证据（实为苏鏸淳出具的还款收据）及银行转账凭证有原件核对，本院确认其真实性，三原告主张林海文（已故）对案涉房产享有所有权依据不足，本院不予采纳；3.被告提供的房地产权证（粤房地证字第××）、门牌编号变更通知书及业务受理通知单、房地产权证（变更地址后），经核对，本院确认其真实性，本院确认案涉房产由原地址顺德市北滘镇碧江居委会坤洲隔涌新村三路6号变更为佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲隔涌新村街20号；4.被告提供的评估报告书有原件核对，且三原告未能提供证据予以推翻，本院确认其真实性；5.被告提供的同意转让证明复印件,经核对属实，本院确认其真实性;6.被告提供的证明（承租放弃购买）、房屋买卖合约、欠条、死亡医学证明有原件核对，本院确认其真实性;7.被告提供的申请鉴证书、夫妻协议申请书、被告房地产权证存根（粤房地证字第××）、梁丽娥房地产权证存根（粤房地证字第C1339481）复印件，经核对属实，本院确认其真实性；8.对被告提供的案外人梁淑锦与梁丽娥签订的《房地产买卖合同》，经核对属实，本院确认其真实性；被告提供的顺德区房地产转移登记申请表、房地产权证（粤房地证字第××）无原件核对，本院不予确认;9.被告提供的公证书有原件核对，本院确认其真实性；10.第三人提供的同意转让证明书、房屋买卖合约、不动产登记证明、银行转账凭证、银行按揭开户基本信息、收款证明有原件核对，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁丽娥（已故）与被告林秀枝原为夫妻关系，两人于2001年8月22日取得座落在北滘镇××新村××房产（建筑面积384.9㎡），该房产登记在被告林秀枝名下，房地产权证号为粤房地证字第××号。后梁丽娥与被告林秀枝因还债需要，对上述房产进行协议分割，并于2002年8月12日向房管部门申请将上述房产变更登记。2002年12月20日，被告林秀枝取得位于原××北滘镇××新村××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号），梁丽娥取得位于原××北滘镇××新村××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）。2004年6月8日，梁丽娥将上述北滘镇碧江居委会坤洲隔涌新村三路6号之一房产卖给与案外人苏淑锦。2010年3月22日，梁丽娥与被告林秀枝在佛山市顺德公证处的见证下共同立下一份《遗嘱书》，载明：林秀枝与梁丽娥是夫妻关系，两人共有座落在顺德市北滘镇××新村××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号），上述房屋以林秀枝的名义领取房地产权证，属两人夫妻共同财产，现立下遗嘱，将上述房屋全部产权遗留给女儿林依红。对此，佛山市顺德公证处于2010年3月31日出具了《公证书》。2015年10月19日，上述位于顺德市北滘镇××新村××房产的门牌编号变更为佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲隔涌新村街20号。2015年10月28日，上述房屋办理新的房地产权证，权属人仍为被告林秀枝，证号为粤房地权证佛字第××号。2016年1月7日，被告林秀枝与第三人谭晓春、广州鸿江房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：由被告林秀枝将位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲隔涌新村街20号房产卖给第三人谭晓春，成交价为140万元，第三人谭晓春应在签署合约时交付定金10万元；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五天内配合经纪方完成本次交易的递件，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，将首期楼款（不含定金）60万元直接支付给卖方，余款70万元由贷款银行直接划给卖方。2016年1月13日，梁丽娥出具《同意转让证明书》，同意转让上述房产，并同意由被告林秀枝收取转让房产所得款项。合同签订后，第三人谭晓春于2016年1月8日支付定金10万元，于2016年3月4日支付购房款45.5万元。2016年4月份，案涉房屋过户登记至第三人谭晓春及案外人欧阳鹏名下。2016年5月3日，第三人谭晓春通过抵押贷款转账支付购房款79万元，尚有购房款5.5万元按约定未到期支付。后三原告认为被告林秀枝转让案涉房屋，损害了其合法权益，于2017年3月9日诉至本院。另查明，案涉房屋经广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月29日评估，总价值为125.5万元（已扣除出让金）。梁丽娥与被告林秀枝共同生育儿子林海文、女儿林依红。林海文与原告吴淑芬共同生育原告林渭桢、林碧华。林海文于2007年8月12日病故，梁丽娥于2016年3月5日死亡。本院认为，本案属因房屋买卖引起的纠纷，对于被告林秀枝与第三人谭晓春之间就案涉房屋签订的买卖合同是否有效，本院对相关问题分析如下：首先，林海文生前是否享有案涉房屋所有权。因林海文生前已明确表示案涉房屋属梁丽娥与被告林秀枝共有，与林海文无关，且林海文经手所借款项已由被告林秀枝偿还，三原告主张林海文生前对案涉房屋享有所有权依据不足，本院不予采纳，故案涉房屋并不存在属于林海文遗产的份额。其次，案涉房屋出让前是否属于被告林秀枝个人财产。梁丽娥与被告林秀枝虽于2002年对案涉房屋作为分割约定，但后两人又在经公证的遗嘱书中明确表示，案涉房屋属梁丽娥与被告林秀枝的夫妻共同财产，此应为梁丽娥与被告林秀枝对案涉房屋的所有权作出变更约定，故应认定案涉房屋出让前属于梁丽娥与被告林秀枝夫妻共同财产。第三，案涉房屋被转让时是否部分属于梁丽娥遗产。被告林秀枝与第三人谭晓春于2016年1月7日签订案涉《房屋买卖合同》，梁丽娥于2016年1月13日出具《同意转让证明书》，三原告对上述《同意转让证明书》有异议，但未能举证予以推翻，故本院认定出让案涉房产属于梁丽娥生前与被告林秀枝共同意思表示，而并非被告林秀枝擅自处置梁丽娥的遗产。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第39条规定“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。”本案中，梁丽娥生前与被告林秀枝已出让案涉房产，应视为梁丽娥生前与被告林秀枝撤销了于2010年3月22日立下的《遗嘱书》。因案涉房屋于梁丽娥死前已被处置，故案涉房屋被转让时并不存在部分属于梁丽娥遗产的情形，而梁丽娥的死亡亦并不影响案涉房屋买卖合同的继续履行。据前述分析，被告林秀枝与第三人谭晓春就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效。三原告并未享有案涉房屋所有权，其主张案涉房屋买卖合同无效，理据不足，本院不予采纳，应予驳回。因本案并非继承纠纷，对于梁丽娥死后遗留的转让案涉房屋应得份额款项，本案不作处理，其合法继承人可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴淑芬、林渭桢、林碧华的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为3469.25元（原告已预交），由原告吴淑芬、林渭桢、林碧华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　杜镇年二〇一七年六月五日书记员　　袁加晴 来自：