（2017）陕0702民初616号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-10-23

案件名称

谢丽荣熊建民诉汉中市利达房地产开发有限责任公司、王光财商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书

法院

汉中市汉台区人民法院

所属地区

汉中市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

熊建民,谢丽荣,汉中市利达房地产开发有限责任公司,王光财

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第三百九十六条，第四百零六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十六条

全文

汉中市汉台区人民法院民事判决书(2017)陕0702民初616号原告:熊建民,男,汉族,生于1970年4月5日，住汉台区北关办事处武家沟村*组**号。原告:谢丽荣,女,汉族,生于1969年4月15日，住汉台区北关办事处武家沟村*组**号，系原告谢丽荣之妻。委托诉讼代理人王新，陕西汉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人王栋，陕西汉泰律师事务所律师。被告:汉中市利达房地产开发有限责任公司,住所地汉中市汉台区三里村7号院内。法定代表人高小明，该公司执行董事。委托诉讼代理人王艳，该公司办公室主任。被告:王光财,男,汉族,生于1961年12月2日，住汉中市汉台区北关办事处张万营*组。原告谢丽荣,熊建民与被告汉中市利达房地产开发有限责任公司（以下简称利达房产公司）、王光财商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月5日公开开庭审理了本案。原告熊建明及其委托诉讼代理人王新，被告利达房产公司诉讼委托代理人王艳，被告王光财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢丽荣,熊建民向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告返还原告购房款20万元及利息至实际履行完毕之日止；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告通过租赁被告汉中市利达房地产开发有限公司房屋，期间与被告王光财相识，租赁8年间，一直由该公司王光财向原告收取租金。2015年5月21日被告王光财得知原告欲购买被告利达房产公司和汉中宝林房地产开发有限公司共同开发的，位于汉中市兴汉路终端的“翰林居”商铺，遂与原告联系让原告向利达房产公司交付20万元定金。当日，原告从长安银行取款10万元并从货款备用金中取出了10万元，在利达房产公司的办公室将20万元现金交给被告王光财，被告王光财以利达房产公司的名义给原告出具了内容为：“今收到谢丽荣在新建楼盘（翰林居）一楼商铺定金20万元”的收据，并约定按年息4.4万元向原告支付利息。被告王光财在收到该笔款项后告知诉原告，由于公章不在无法盖章，并在收条上加以注明。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题相关解释》，被告给原告出具的《收据》载明的内容具有预约合同的性质，被告王光财是被告利达房产公司的工作人员，王光财的行为利达房产公司应当承担民事责任。被告利达房产公司未按约定向原告出售房屋，构成预约合同违约，应当按照约定返还原告的购房款并赔偿原告的利息损失，但原告催要无果，被告王光财也是避而不见，原告为实现自己的债权，遂诉至法院。利达房产公司辩称,答辩人没有与原告签订过商品房预售合同，也没有收取过原告的20万元购买商铺定金。被告王光财不是答辩人公司的人员，其与答辩人没有关系，答辩人对其与原告之间关于购买商铺的约定等概不知情，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。王光财辩称，答辩人给原告出具金额为20万元的定金收据属实，但答辩人实际于2015年收取原告10万元现金，是在原告位于汉中兴汉路的商铺收取的，说的是答辩人帮原告定购位于汉中兴汉路终端“翰林居”的商铺，当时为了好办理房产证在收据上写了是购买被告利达房产公司的商铺。到了2016年10月6日，原告找了些人逼迫答辩人出具了这份金额为20万元的收据，当时原告让答辩人可能喝了有迷魂药的茶水，所以答辩人就按原告的要求把收款金额写成了20万元。原告威胁答辩人，到汉中兴汉路终端“翰林居”售房处拍摄了照片，以便证明答辩人在被告利达房产公司上班的事实。实际上，自己是汉中宝林公司的职员，不是利达房产公司的员工。利达房产公司对原告购买商铺以及答辩人收取20万元购买商铺的定金并不知情，所收这10万元被答辩人挪作他用了。答辩人只认可收到原告10万元购房定金。谢丽荣、熊建民为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证、结婚证复印件，证明原、被告身份；2、被告利达房产公司工商登记信息，证明被告身份；3、被告王光财身份证复印件，证明该被告身份；4、收条，证明被告收到原告现金20万元；5、取款凭条，证明原告2015年5月21日取款10万元；6、“翰林居”建设规划效果图、平面图，证明被告承诺给原告出售商铺而收取20万元定金的事实；7、照片，证明被告王光财系被告利达房产公司员工的事实。原告提交的上述证据，经当庭质证，被告利达房产公司对证据1、2、5的真实性无异议，对3、4、6、7无法确认其真实性，与自己无关；被告王光财对证据1、2、3、5、6、7的真实性无异议，对证据4该被告认为实际收款金额为10万元，该收条是受到原告胁迫才过后出具，不具有真实性。利达房产公司提交了其公司员工劳动合同、工资表，证明王光财不是其公司员工。原告对其证明目的有异议。被告王光财对其真实性和证明目的均无异议，认可自己是汉中市宝林房地产开发有限责任公司职员，由该公司给其支付工资。庭审后，利达房产公司又提交了公司证明，说明公司员工中没有王光财，公司与王光财及二原告从来没有发生经济往来。王光财未提交证据。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，对利达房产公司提交的证据材料结合本案事实和其他证据综合予以评定，并在卷佐证。根据当事人陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：位于汉中市兴汉路的“翰林居”系棚户区改造工程，其建设单位是被告利达房产公司。被告利达房产公司此前与汉中市宝林房地产开发有限责任公司相临办公，被告王光财系汉中市宝林房地产开发有限责任公司的职员。原告与被告王光财相识。原告欲购买被告利达房产公司开发的位于汉中市兴汉路的“翰林居”商铺，以为王光财系利达房产公司人员，遂与王光财联系商议购买“翰林居”商铺事宜，王光财承诺给原告出售商铺，原告遂于2015年5月21日从银行取款10元，又从自己商铺支取做生意的现金10万，共计20万元交付王光财，作为购买商铺的定金。被告王光财以利达房产公司的名义给原告出具了金额为20万元的定金收据一份，收据内容为：“今收到谢丽荣在新建楼盘（翰林居）一楼商铺定金20万元，收款单位：汉中利达房地产开发有限公司，单位经办人、负责人王光财”的收据。在该收据下方，王光财又注明：“公章不在，经办人指印签字具有同等法律效力，该款利达公司需向谢丽荣支付利息，每年年利率为44000元，交房时本息一次结算”。此后，原告一直等待与被告签订购房协议，直到获知“翰林居”商铺已经售完方知购房无望，遂诉至本院。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩辩论意见，以及质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于被告王光财收取原告购房定金的实际金额，以及王光财抗辩原告胁迫的事实能否成立的问题；（二）关于被告王光财以被告利达房产公司的名义给原告出具购房定金收据，对被告利达房产公司是否构成表见代理，以及定金收据的效力问题。本院认为，（一）关于被告王光财收取原告购房定金的实际金额，以及王光财抗辩原告胁迫的事实能否成立的问题。本院认为，被告王光财辩称自己因喝了原告提供的可能掺有“迷魂药”茶水，并受原告的威胁后不得已于2016年6月5日收回原来原告出具的金额为10万元的收据，又重新给原告出具了金额为20元万的收据，王光财该辩解意见原告予以否认，其又不能提供被喝“迷魂药”后被胁迫出具金额为20万元收据的事实和证据，加之其如果遭受如此严重的伤害行为，王光财事后不选择向公安机关报案等自救措施，听之任之，王光财所述也不符合一般常理。本院认为，被告王光财该抗辩意见缺乏证据证明，不符合案件事实，其该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。据此可以认定王光财给原告出具的金额为20万元购房定金收条的真实性。（二）关于被告王光财以被告利达房产公司的名义给原告出具购房定金收据对被告利达房产公司是否构成表见代理，以及定金收据的效力问题。本院认为，第一，是否构成表见代理问题。被告王光财系案外人汉中市宝林房地产开发有限责任公司的职员，与被告利达房产公司并无关联，虽然二公司曾相邻办公，但王光财并不能因此取得对利达房产公司构成表见代理的具有法律意义上的任何特征，且从本案已查明的事实来看，没有事实和证据证明王光财代表利达房产公司与原告发生过交易联系。因此，王光财在以利达房产公司名义收取原告购买商铺的定金时，按照交易的一般常识，王光财的行为缺乏让相对人相信其具有代理利达房产公司向他人出售商铺、收取定金并承诺利息的事实和理由。另外，从一般生活常识讲，原告述称是当天中午一点多在被告利达房产公司王光财的办公室交现金20万元，间或公司的财务人员及公章不在，作为购买商铺这种标的额较大的交易，将款交于公司财务及盖章均是可期待办理的，也间或过后可以要求利达房产公司出具收款收据或补盖公司印章。加之被告王光财庭审中自述，给原告出具20万元购房定金收条时为将来办理房产证便利，所以才以被告利达房产公司给原告出具的收据。庭审中，被告利达房产公司已明确表示对王光财以其名义给原告承诺出售“翰林居”商铺，并收取原告20万元购房定金的事不知情，不予认可。综上，原告与被告利达房产公司未形成商铺预售合同关系，被告王光财的行为对被告利达房产公司不构成表见代理。第二，定金收据的效力问题。原告给被告王光财交付20万元定金，其目的是要通过王光财将来购得被告利达房产公司开发建设的“翰林居”商铺，在原告和王光财之间实际形成的是一种委托合同关系，该定金收据具有委托合同性质，对原告及被告王光财均具有约束力。该委托事项终因未获利达房产公司追认等原因，没能让利达房产公司与原告签订购房合同，造成原告的委托事项没能完成。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零六条第一款的规定，被告王光财应当返还原告交付的购房定金20万元。王光财在接受原告的委托事项时，在收据上以利达房产公司名义向原告承诺按照月利率2%的标准向其支付所付定金的利息，不违反国家法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零六条第一款的规定、被告王光财应当向原告承担相应的民事责任，按照月利率2%的标准向其支付所付定金的利息。被告利达房产公司不是王光财与原告之间委托购房合同的当事人，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，王光财给原告出具的金额为20万元的借据对利达房产公司不具有约束力，利达房产公司不承担民事责任。综上，原告起诉要求被告王光财退还收取的购买商铺定金20万元，并自2015年5月21日起按照年利率24%的标准向原告支付20万元款项的利息至判决确定之日止的诉讼请求本院依法予以支持。原告起诉要求被告利达房产公司与被告王光财共同退还20万元购房定金，并清偿相应利息的诉讼请求本院不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零六条第一款，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十六条的规定，判决如下：一、被告王光财于判决生效后二十日内返还原告谢丽荣、熊建民购买商铺定金20万元，并自2015年5月21日起按照年利率24%的标准向原告支付20万元款项的利息至判决确定之日止；二、驳回原告谢丽荣、熊建民的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5584元，由原告谢丽荣、熊建民负担558元，被告王光财负担5026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审　判　员　　冯汉军人民陪审员　　侯海成人民陪审员　　熊妙娥二〇一七年六月五日书　记　员　　赵　聪微信公众号“”