（2017）黔01民终2317号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-15
案件名称
谢荣誉、王辉香房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢荣誉,王辉香,侯秋呈
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2317号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢荣誉，男，汉族，1975年12月15日出生，住福建省晋江市。上诉人（原审原告、反诉被告）：王辉香，女，汉族，1977年4月20日出生，住福建省晋江市。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：石瑾，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：侯秋呈，男，1988年4月19日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯正涛，男，1963年12月10日出生，汉族，系侯秋呈之父，住贵州省贵阳市南明区。上诉人谢荣誉、王辉香因与上诉人侯秋呈房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢荣誉、王辉香的委托诉讼代理人石瑾，上诉人侯秋呈的委托代理人侯正涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢荣誉、王辉香向本院提起上诉请求：一、撤销原判第二项，改判对方向其支付剩余房屋租金319632元（从2015年11月计算至2016年11月止）；二、撤销原判第四项、第五项并予以改判；三、诉讼费用由对方承担。事实与理由：1、原判认定给予对方长达5个月的腾房时间即按过错责任承担期间的房租，没有事实和法律依据；2、原判认定对方的经营损失风险按照同等责任划分，明显对上诉人不公平；3、原审判令上诉人承担对方违规经营期间的员工工资损失，认定事实错误，适用法律不当。上诉人侯秋呈向本院提起上诉请求：撤销原判并依法改判，一、判令对方因合同不能履行造成的全部损失或主要责任；二、判决确认其对租赁房屋进行装修及安装空调通风系统所造成的损失应按评估价值而不是残值进行计算；三、判决确认对方应对租赁房屋产生的物管费及水电费承担赔偿责任；四、判决对方应对2015年10月、11月的员工工资承担赔偿责任；五、判决确认对方对其投资所造成的资金占用利息承担赔偿责任；六、反诉案件保全费应由对方承担。事实与理由：消防部门不予审批备案，涉案租赁合同不能履行的过错应在对方虚假承诺，上诉人接到消防部门不能审批的通知后即通知对方尽快按照合同约定处理，对方向房开公司及物管公司反映，房开公司答应出面协调在此期间对方也并未要求支付房屋租金。直到2016年2月，春节后明确无法调整规划，合同不能履行，双方遂起争议。2015年9月15日后双方实际处于争议、协商和等待诉讼中，原审认定此后的租金又上诉人承担，显然不当。原审就装修及安装空调通风系统所造成的损失按残值计算并按50%分担不当，原判没有支持物管费、水电费损失投资贷款的利息，只支持9月份的员工工资损失显然不公平，原审分配的保全费用分担不当。上诉人谢荣誉、王辉香向一审法院提起诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2015年5月18日签订的《写字楼租赁合同》；二、判令被告返还诉争房屋并赔偿因拆除房屋装修产生的拆除及恢复费用（对此申请评估）；三、判令被告支付原告解除合同违约金26636元；四、判令被告支付原告房屋租金及租金逾期违约金自2015年11月1日起至实际腾房之日止（租金按合同约定每月26636元计算，违约金按合同第八条约定每逾期一天按照月租的千分之三计算违约金至房屋交付时止）。五、判令被告支付原告代缴的物业、水、电等费用至腾房时止；六、判令被告承担本案诉讼费用。上诉人侯秋呈向一审法院提起反诉请求：一、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；二、依法判令反诉被告退还反诉原告房租费及物管费合计124302元；三、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修费及空调费89万元、员工工资82297元，以上合计：972297元整；四、依法判令反诉被告赔偿反诉原告上述第二项及第三项诉讼请求共计1096599元的资金占用费（按同期银行贷款利率算至反诉被告支付之日止）；五、依法判令诉讼费由两被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年5月18日，谢荣誉、王辉香与侯秋呈签订《写字楼租赁合同》一份，约定：谢荣誉、王辉香将位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号房屋，建筑面积为887.88平方米，出租给侯秋呈经营使用，租赁期限5年，从2015年7月1日至2020年6月30日；第一年租金30元/月/平方，第二年租金40元/月/平方，第三年租金50元/月/平方，第四年起在第三年租金基础上逐年递增8%，租金按季度支付；签约当日侯秋呈应按合同约定的支付方式向谢荣誉、王辉香支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算；合同签订之日，侯秋呈应向谢荣誉、王辉香交纳履行合同的保证金26636元，保证金不能充抵房租，合同解除或终止时，如侯秋呈无违约，房屋租赁保证金扣除侯秋呈应承担的费用后，应无息退还侯秋呈；侯秋呈可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，谢荣誉、王辉香同意侯秋呈对房屋进行整合改造，但不得违反物业管理公司的相关规定，也不得侵害任何第三人的合法权益，租赁期满，装修残值按侯秋呈不拆除装修，装修残值归候秋呈所有（可移动的办公用具）处理；侯秋呈应按时交纳租金，每逾期一天，侯秋呈应按月租金的千分之三向谢荣誉、王辉香支付违约金；该租赁合同第十条约定：谢荣誉、王辉香确保出租物业可用于开办网咖从事电竞经营业务，经营时间为24小时营业，签约当时谢荣誉、王辉香应提供侯秋呈办理营业执照的相关证件（业主购房合同复印件、备案登记表、物管费收据原件、身份证等），如谢荣誉、王辉香延迟交付上述资料，租期相应顺延，由此造成的损失由谢荣誉、王辉香承担。合同签订后，谢荣誉、王辉香按约将本市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号房屋交付给侯秋呈使用，2015年5月25日侯秋呈向谢荣誉、王辉香支付了124302元，其中包括从2015年7月1日起第一季度租金79908元及保证金26636元，余款为物管费，同年10月16日侯秋呈再次向谢荣誉、王辉香支付了一个月房屋租金26636元。2015年5月底，侯秋呈开始对租赁房屋进行装修，并以租赁房屋为营业地，以贵州金凌煌网络科技有限公司名义向相关部门申请办理各项证照。2015年7月28日贵阳市南明区文体广电局下发“互联网上网服务营业场所同意筹建意见书”，同意贵州金凌煌网络科技有限公司筹建，并要求到消防、公安等办理有关审核手续。2015年9月18日，贵州金凌煌网络科技有限公司取得工商注册登记，经营地点为本市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号，法定代表人为侯秋呈。但此后，因未能通过消防备案审核，贵州金凌煌网络科技有限公司未能正常营业，侯秋呈未再向谢荣誉、王辉香交纳房屋租金，谢荣誉、王辉香遂诉至一审法院，诉请如前。审理中，侯秋呈提起反诉，反诉诉请如前。审理中，原、被告双方对解除上述《写字楼租赁合同》均无异议。谢荣誉、王辉香向一审法院提交的证据材料有：1、本市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号房屋的合同备案登记表、商品房买卖合同、交房手续、验收意见书，载明出租房屋用途为办公；谢荣誉、王辉香以此证明对出租房屋合法享有产权，出租房屋已经消防验收合格具备使用条件；侯秋呈对该项证据材料的真实性无异议，但认为该房用途为办公，而在原、被告签订的租赁合同中谢荣誉、王辉香却承诺该房可以用于网咖经营，故认为谢荣誉、王辉香有欺诈行为；2、上述原、被告签订《写字楼租赁合同》；谢荣誉、王辉香以此证明侯秋呈未按合同约定支付房租，谢荣誉、王辉香有权解除合同并要求侯秋呈支付违约金，收回房屋；侯秋呈对该项证据材料的真实性无异议，但认为合同不能履行的原因是谢荣誉、王辉香未能按照其承诺的房屋用途确保租赁房屋能用于经营网咖；对该租赁合同第十条的约定，谢荣誉、王辉香解释该租赁合同是经宏益房开下属的中介服务公司恒祥置业促成签订，签订合同时侯秋呈提出租赁房屋要用于经营网咖，谢荣誉、王辉香是在向宏益房开和恒祥置业核实出租房屋可用于经营网咖后，才由恒祥置业的工作人员张静将第十条约定书写在合同上，谢荣誉、王辉香在签订合同时对侯秋呈没有欺诈的行为，也无从知晓写字楼是否能够从事网咖经营，所以不存在欺诈，谢荣誉、王辉香也希望合同能够继续履行；侯秋呈对谢荣誉、王辉香所述签订合同经过认可，认可双方是经中介公司介绍签订租赁合同；双方均认可未与中介公司签订书面中介合同；3、谢荣誉、王辉香交纳物管费及水电费的工商银行汇款单（金额为33312.72元）、物业管理费和水电费发票、侯秋呈向谢荣誉、王辉香支付房屋租金、物管费、保证金的转账凭证；原、被告双方均认可出租房屋2016年1月29日至2016年7月的物业管理费26636.4元、2015年11月至2016年2月的电费4827.82元、水费1848.5元由谢荣誉、王辉香交纳，但侯秋呈认为以上费用均不应由其承担；4、贵州恒祥置业管理有限公司出具的收取租赁佣金收据、对张静的调查笔录；谢荣誉、王辉香以此证明与恒祥置业之间存在事实的中介合同关系，原、被告是经恒祥置业介绍签订租赁合同，在恒祥置业的员工张静向公司汇报并得到租赁房屋可用于经营网咖的肯定答复后原、被告双方签订租赁合同，谢荣誉、王辉香对侯秋呈没有欺骗行为，恒祥置业提供服务存在瑕疵，侯秋呈的损失不应由谢荣誉、王辉香承担；侯秋呈对该项证据的真实性无异议，并认为该项证据正证明了因谢荣誉、王辉香违约造成出租房屋不能经营网咖；5、2016年4月5日谢荣誉、王辉香向侯秋呈发出的《解除租赁合同通知书》，该通知书内容为告知侯秋呈已拖欠房屋租金及物管、水电费等，要求侯秋呈履行支付义务，并决定解除与侯秋呈签订的《写字楼租赁合同》，要求侯秋呈及时腾房搬离并将房屋恢复原状，支付违约金；该通知书于2016年4月7日向侯秋呈寄出，侯秋呈于当日签收该通知书；审理中，侯秋呈认可收到该份通知书；6、照片5张及向消防部门了解的关于开设网咖的条件，谢荣誉、王辉香以此证明其他网咖营业的情况；侯秋呈对此无异议。侯秋呈向一审法院提交的证据材料有：1、上述《写字楼租赁合同》，侯秋呈再次强调合同第十条中谢荣誉、王辉香承诺出租房屋可用于经营网咖，但因受房屋用途办公限制导致租赁房屋最终不能经营网咖；谢荣誉、王辉香对此无异议，但表示是在向中介公司核实后有此约定，且根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、《互联网上网服务营业场所管理规定》、《中华人民共和国消防法》的规定，对于大于500平方米的经营场所在装修之前应将装修设计图纸报消防部门进行装修设计审核，审核通过后才能进行装修，谢荣誉、王辉香与中介机构均无权对消防申请进行审核，侯秋呈是先装修之后才报消防备案，并因此导致消防审核无法通过，无法正常营业；2、侯秋呈向谢荣誉、王辉香支付租金及物管费的银行转帐凭证一张，证明已向谢荣誉、王辉香支付房租、保证金及物管费合计124302元；谢荣誉、王辉香对此无异议；3、《装饰工程施工合同》一份、付款凭证7张、空调安装合同、付款凭证4张；侯秋呈以此证明装修费及空调费共计89万元，但实际支付为789500元，其中中央空调设备及通风设备165500元、装饰工程施工费623000元，尚欠17000元未支付；谢荣誉、王辉香表示上述合同是被告与第三方签订，无法确定其真实性，且与原告无关，对该项证据不予认可，并认为该项证据亦证明侯秋呈采用的是先装修后报消防备案来达到能早期投资营业的目的，因此造成的损失应由侯秋呈自行承担，且侯秋呈开办经营场所，并不在双方签订合同时预见的范围内，谢荣誉、王辉香未从中受益；4、2015年9月、10月、11月员工工资表及个别员工出具的收到加班费、办理健康证等费用的收条，金额共计82297元，其中2015年9月员工工资表体现发放工资为33649元，10月、11月员工工资表体现发放工资共计48248元，收条中包括9月支付加班费200元，12月办理健康证等支付金额为200元；侯秋呈表示以上费用包括提前培训员工16人所产生费用，装修完毕后试营业了几天，此后被消防部门叫停，未再营业；谢荣誉、王辉香对该项证据不予认可，认为系侯秋呈单方制作，且工资表显示在2015年10月还在发放员工工资，此时侯秋呈已得到消防部门的不批准备案的回复，但仍发放工资，该部分损失系侯秋呈自行扩大的损失；5、2015年7月28日贵阳市南明区文体广电局向贵阳市金凌煌网络科技有限公司出具的《互联网上网服务营业场所同意筹建意见书》，侯秋呈以此证明向贵阳市南明区文体广电局递交了筹建申请并经同意，计算机的筹建台数为180台；谢荣誉、王辉香对该项证据的真实性无异议，但表示经向消防部门了解，需到消防部门办理备案手续后才到文化部门办理手续，侯秋呈应先取得消防部门审批备案才能进行装修，而贵阳市金凌煌网络科技有限公司在2015年9月成立，说明侯秋呈是在未取得营业执照之前就进行了装修和提前营业；侯秋呈表示在签订租赁合同之后就开始向相关部门申请办理手续，贵阳市金凌煌网络科技有限公司确实于2015年9月18日成立，但公司筹建在前，预核审也在此之前；6、贵阳市公安消防支队对本市花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区11、12号楼出具《建设工程消防验收意见书》、2015年9月15日贵阳市公安消防支队南明区大队出具的《情况说明》，该《情况说明》载明“兹有贵阳市金凌煌网络科技有限公司睚眦网吧项目所在场地贵阳市南明区花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区11号楼8层性质为办公，不符合相关法规的办理条件，不能办理消防备案”；侯秋呈以此证明原告出租给被告的房屋性质为办公，不符合网吧项目的经营条件，故消防部门不给予办理消防备案，且谢荣誉、王辉香早已知道该房屋的性质为办公，但故意隐瞒了该客观情况，将不能用于开办网吧的房屋出租给侯秋呈，并保证出租的物业可以用于开办网吧，该行为显然属于欺诈，构成违约；谢荣誉、王辉香对《建设工程消防验收意见书》无异议，但对侯秋呈证明目的不予认可，并表示原、被告在签订书面合同时已向侯秋呈提交了租赁房屋的商品房买卖合同和备案登记表，均注明房屋用途为办公，故谢荣誉、王辉香对侯秋呈不存在欺诈；谢荣誉、王辉香表示对上述情况说明的真实性无法确认，并表示经向南明区消防大队核实，500平方米以上的网吧不属于南明区消防大队管辖；7、微信记录，侯秋呈以此证明谢荣誉、王辉香知道承租房屋的使用目的；谢荣誉、王辉香对该项证据不予认可。审理中，因谢荣誉、王辉香对侯秋呈主张的装修及所安装的空调通风系统的资产价值不予认可，侯秋呈申请对装修及空调通风系统装修、安装时的价值和评估日的价值进行评估，同时谢荣誉、王辉香亦申请对本案涉案租赁房屋装修进行拆除及房屋进行恢复的费用进行评估。一审法院依法委托贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司对以上项目进行评估，评估过程中，因谢荣誉、王辉香申请评估的装修拆除及房屋恢复费用尚未发生，且是否必然发生尚不确定，经一审法院向谢荣誉、王辉香释明，谢荣誉、王辉香撤回了对此进行评估的申请，并表示保留该部分诉权，如以后产生拆除费用再行诉讼解决。2016年9月，贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司向法院出具《评估报告书》，载明：本案涉案租赁房屋装修时的装修价值为699100元、空调通风系统资产价值为224800元，以上两项总价值为923900元；评估日2016年6月20日房屋装饰装修残值为629200元，空调通风系统资产的残值为209100元，以上两项总价值为838300元。谢荣誉、王辉香、侯秋呈对该《评估报告书》均无异议，对评估意见予以认可。2016年11月3日，经一审法院主持，原、被告双方对租赁房屋进行交接，侯秋呈将本案涉案承租房屋交还给谢荣誉、王辉香。谢荣誉、王辉香撤回本诉中第二项要求谢荣誉、王辉香返还诉争房屋并赔偿因拆除房屋装修产生的拆除及恢复费用的诉讼请求，并表示保留对因拆除房屋装修产生的拆除及恢复费用另案起诉的权利。另，在审理中，谢荣誉、王辉香又交纳了2016年6月1日至2016年9月30日的电费1585.07元及2016年7月29日至2016年10月31日的物管费13614.16元。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，谢荣誉、王辉香已于2016年4月7日向侯秋呈发出《解除租赁合同通知书》，该通知书于当日到达侯秋呈，在审理中，侯秋呈对解除租赁合同亦无异议，故原、被告双方签订的上述租赁合同自2016年4月7日上述《解除租赁合同通知书》到达侯秋呈时解除。对租赁合同解除后违约责任的承担问题，原、被告双方对此存在争议，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”，侯秋呈与谢荣誉、王辉香签订租赁合同时，侯秋呈已明确告知谢荣誉、王辉香租赁房屋用于经营网吧，谢荣誉，王辉香在对此明确告悉的情况下与侯秋呈签订租赁合同，并在租赁合同第十条向侯秋呈承诺确保出租物业可用于开办网咖从事电竞经营业务，而侯秋呈也是在谢荣誉、王辉香向其出示《商品房买卖合同》、备案登记表等房屋权属文件，明确知悉承租房屋用途为办公的情况下与谢荣誉、王辉香签订租赁合同，原、被告双方作为完全民事行为能力人，应当明确知道租赁房屋是否能够用于开办网咖从事电竞经营应经相关部门审批，谢荣誉、王辉香对此无审批权，因此双方在对此明知的情况作出租赁合同第十条的约定，侯秋呈基于谢荣誉、王辉香在租赁合同第十条的承诺，未按照相关法律法规先报消防部门对房屋装修进行审批就冒然对租赁房屋投入装修、购买设备，但因受房屋用途为办公的限制，最终未能通过消防备案审批，租赁房屋未能用于经营网咖；因此，谢荣誉、王辉香承诺确保出租房屋可用于经营网吧对侯秋呈产生误导，而侯秋呈在明知房屋用途为办公，出租人对此无权承诺，应在装修前按规定向相关部门报请审核并获批准后方可进行装修的情况下，在取得消防备案审批之前，冒然投入装修以致产生损失，对此双方均存在过错，根据双方的过错程度，原、被告对合同解除应各自承担50%的过错责任。对于本诉部分，对谢荣誉、王辉香的第二项诉请：要求侯伙呈返还诉争房屋并赔偿因拆除房屋装修产生的拆除及恢复费用的请求，因原、被告双方在本案审理中已进行了房屋交接，谢荣誉、王辉香亦向一审法院申请撤回该项诉讼请求，对此应予允许。对谢荣誉、王辉香的第三项诉请：要求侯秋呈支付解除合同违约金26636元的请求，因双方对解除合同均存在过错，对此项诉请不予支持。对谢荣誉、王辉香的第四项诉请：要求侯秋呈支付2015年11月1日起至实际腾房之日止的租金的请求，在2015年9月15日贵阳市公安消防支队南明区大队向侯秋呈出具因租赁房屋用途为办公，不能办理消防备案的情况说明后，侯秋呈已明知租赁房屋不能用于经营网吧，其应及时将情况向谢荣誉、王辉香进行告知，并应及时腾房将房屋归还给谢荣誉、王辉香，以避免损失扩大，考虑到侯秋呈刚对房屋完成装修，腾房需要一定合理的期间，酌情考虑给予侯秋呈5个月的腾房期，因此从2015年9月15日起至2016年2月15日期间及之前的房屋租金，应按照原、被告双方的过错责任，由原、被告各承担50%，该期间为7个月零15天，每月租金26636元，租金共计199770元，由谢荣誉、王辉香自行负担99885元，由侯秋呈承担99885元。对2016年2月15日至2016年11月3日房屋交还之日止的房租，共计8个月零19天，房租共计229957元，因侯秋呈在接到消防部门的情况说明后未及时向谢荣誉、王辉香提出解除合同的申请或及时提起诉讼解决双方纠纷，也未及时在合理期间内将房屋腾空交还谢荣誉、王辉香，即未及时采取措施防止损失扩大，该期间产生的房租系侯秋呈的过错导致，故对该期间的房租229957元应由侯秋呈全部承担。以上侯秋呈应承担租金共计329842元，扣除侯秋呈已支付的房租（包括将保证金折抵为房租共计5个月房屋租金）133180元，侯秋呈尚应向谢荣誉、王辉香支付房屋租金196662元。对谢荣誉、王辉香要求侯秋呈支付租金逾期违约金的请求，因双方均存在过错，对此不予支持。对谢荣誉、王辉香第五项要求侯秋呈支付代缴的物业、水电费用的诉讼请求，因该部分费用系侯秋呈使用租赁房屋实际产生并应向案外人交纳的费用，谢荣誉、王辉香是代其缴纳，故该部分费用应由侯秋呈承担，该部分费用包括2016年1月29日至2016年7月的物业管理费26636.4元、2015年11月至2016年2月的电费4827.82元、水费1848.5元、2016年6月1日至2016年9月30日的电费1585.07元、2016年7月29日至2016年10月31日的物管费13614.16元，共计48511.95元。对反诉部分，对侯秋呈的第二项反诉请求要求退还房租费及物管费合计124302元，侯秋呈应承担的租金及物管费如前所述，在此不再重述。对侯秋呈的第三项反诉请求要求赔偿装修费及空调费89万元、员工工资82297元的诉请，审理中根据侯秋呈的申请，法院已依法委托贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司对租赁房屋装修时装修价值及空调通风系统资产价值及评估日装修残值及空调通风系统资产残值进行评估，原、被告双方对评估机构向一审法院出具《评估报告书》均无异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；……”，原、被告应根据过错责任对装修残值及空调通风系统资产残值各承担50%，根据《评估报告书》评估日2016年6月20日房屋装饰装修残值为629200元、空调通风系统资产的残值为209100元，以上两项总价值为838300元，应由原、被告各承担50%即419150元。对谢荣誉、王辉香辩称该部分损失不属其签订合同预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失的主张，谢荣誉、王辉香在租赁合同中约定同意侯秋呈对房屋进行装修改造，对因此产生费用二人应当明知，并可预见或者应当预见在合同目的不能实现的情况该部分损失将实际产生，故对谢荣誉、王辉香的该主张不予采信。对侯秋呈要求谢荣誉、王辉香支付员工工资82297元的诉请，2015年9月15日侯秋呈已明知租赁房屋不能用于经营网吧，从此时开始侯秋呈应及时遣散员工以避免损失扩大，因此2015年9月的员工工资，侯秋呈提交有员工工资表为凭，共计33649元，应属合理，该33649元应根据原、被告双方的过错程度各负担50%即16824.50元，但从2015年10月以后的员工工资系侯秋呈未及时遣散员工产生，属于扩大的损失，谢荣誉、王辉香对该对部分损失不应再承担。对侯秋呈的第四项反诉诉讼请求，因侯秋呈对合同解除也有过错，故对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香与被告（反诉原告）侯秋呈于2015年5月18日就租赁本市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号房屋签订的《写字楼租赁合同》于2016年4月7日解除；二、被告（反诉原告）侯秋呈于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香房屋租金196662元；三、被告（反诉原告）侯秋呈于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香代缴的物管费、水电费共计48511.95元；四、原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）侯秋呈房屋装饰装修残值、空调通风系统资产的残值419150元；五、原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）侯秋呈员工工资16824.50元；六、驳回本诉原告谢荣誉、王辉香其他本诉请求；七、驳回反诉原告侯秋呈的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香负担2600元，由被告（反诉原告）侯秋呈负担2600元；反诉案件受理费14670元（其中7335元系缓交，于执行中收取），评估费19111元，共计33781元，由原告（反诉被告）谢荣誉、王辉香负担16890.50元，由被告（反诉原告）侯秋呈负担16890.50元；反诉案件保全费2989元（该款系缓交，于执行中收取），由被告（反诉原告）侯秋呈负担。二审中，当事人双方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本案事实有当事人身份证明、《写字楼租赁合同》、本市南明区花果园大街1号花果园项目B南区11栋8层01号房屋的合同备案登记表、商品房买卖合同、交房手续、验收意见书、物管费及水电费的工商银行汇款单、物业管理费和水电费发票、转账凭证、贵州恒祥置业管理有限公司出具的收取租赁佣金收据、调查笔录、2016年4月5日的《解除租赁合同通知书》、照片5张、支付租金及物管费的银行转帐凭证、《装饰工程施工合同》、付款凭证、空调安装合同、2015年9月、10月、11月员工工资表、收条、2015年7月28日贵阳市南明区文体广电局向贵阳市金凌煌网络科技有限公司出具的《互联网上网服务营业场所同意筹建意见书》、贵阳市公安消防支队对本市花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区11、12号楼出具《建设工程消防验收意见书》、2015年9月15日贵阳市公安消防支队南明区大队出具的《情况说明》、微信记录、贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司出具的《评估报告书》、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一是合同解除后原判确定双方的过错比例是否妥当；二是原判认定的相关损失数额是否正确。关于第一个争议焦点，第一、上诉人谢荣誉、王辉香已于2016年4月7日向侯秋呈发出《解除租赁合同通知书》，该通知书于当日送达侯秋呈，双方对解除租赁合同并无异议，原判认定双方租赁合同自2016年4月7日《解除租赁合同通知书》到达侯秋呈时解除，符合客观事实，本院予以维持；第二、对租赁合同解除过错责任的认定问题。一方面，在签订租赁合同时，上诉人侯秋呈已明确告知谢荣誉、王辉香租赁房屋用于经营网吧，且上诉人谢荣誉、王辉香在租赁合同第十条明确承诺出租物业可用于开办网咖从事电竞经营业务，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”的规定，上诉人谢荣誉、王辉香作为房东，对自己房屋的使用性质以及经营面积超过500平方米网吧所需要的消防审批事项等应当有法律认知，对本案损害后果的产生，上诉人谢荣誉、王辉香显然存在过错；另一方面，上诉人侯秋呈是在谢荣誉、王辉香向其出示房屋权属证明文件，明确知悉承租房屋用途为办公的情况下签订的租赁合同，且上诉人侯秋呈作为完全民事行为能力人，作为网吧开办的投资经营者应当明了租赁房屋的使用性质对经营的影响，应当知道开办网咖从事电竞经营需经相关部门审批，而上诉人谢荣誉、王辉香对此无审批权，谢荣誉、王辉香的承诺完全可能因为国家行政管理的明确禁止而无法实现。上诉人侯秋呈未按照相关法律法规先报消防部门对房屋装修进行审批就冒然对租赁房屋投入装修、购买设备，最终未能通过消防备案审批，租赁房屋未能用于经营网咖，合同目的不能实现而导致本案的损害后果，上诉人侯秋呈对法律禁止性规定的疏忽和对投资前期的风险轻视，过错明显；原判根据双方的过错程度，考虑到本案的客观实际，认定双方对合同解除各自承担50%的过错责任，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，第一、对于上诉人谢荣誉、王辉香要求侯秋呈支付2015年11月1日起至实际腾房之日止的租金的主张。2015年9月15日贵阳市公安消防支队南明区大队向侯秋呈出具因租赁房屋用途为办公，不能办理消防备案的情况说明后，侯秋呈已明知租赁房屋不能用于经营网吧，其应及时将情况向谢荣誉、王辉香进行告知，并应及时腾房将房屋归还给谢荣誉、王辉香，以避免损失扩大。考虑到侯秋呈刚对房屋完成装修，腾房需要一定合理的期间,客观上存在双方协调能否采取补救措施的事实，原判酌情给予侯秋呈5个月的腾房期，即从2015年9月15日起至2016年2月15日期间及之前共计7个月零15天的房屋租金199770元应按照双方的过错责任，各自承担50%的损失，由谢荣誉、王辉香自行负担99885元，由侯秋呈承担99885元，符合实际情况，本院予以维持；对2016年2月15日至2016年11月3日房屋交还之日止的房租，共计8个月零19天，房租共计229957元，因侯秋呈在接到消防部门的情况说明后未及时向谢荣誉、王辉香提出解除合同的要求或提起诉讼解决纠纷，也未在合理期间内将房屋腾空交还谢荣誉、王辉香，防止损失扩大，该期间产生的房租229957元应由侯秋呈全部承担，扣除侯秋呈已支付的房租（包括将保证金折抵为房租共计5个月房屋租金）133180元，原判确定侯秋呈应向谢荣誉、王辉香支付房屋租金损失196662元，于法有据，本院予以维持。第二、对于上诉人谢荣誉、王辉香代缴的物业、水电费用问题，该部分费用系侯秋呈直接使用租赁房屋实际产生的费用，应由侯秋呈承担，原判计算该部分费用共计48511.95元，证据客观真实，本院予以维持。第三、至于上诉人侯秋呈主张要求赔偿装修费及空调通风设备费用、员工工资的问题。参考一审法院委托贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司对租赁房屋装修时装修价值及空调通风系统资产价值及评估日装修残值及空调通风系统资产残值进行评估而出具的《评估报告书》，原判根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；……”的规定，基于双方的过错责任比例，确定双方对装修残值629200元各承担50%即314600元，符合法律规定，本院予以维持；对于空调通风系统残值处理问题，因上诉人谢荣誉、王辉香涉案房屋的使用性质为办公用房，考虑到空调通风系统属于通用设备的广泛使用用途及本案的客观状况，该空调通风系统残值由谢荣誉、王辉香实际占有的情况下，上诉人谢荣誉、王辉香应全额支付给侯秋呈209100元以彰显实质意义的公平，原判对此处理欠妥当，本院予以纠正；对于上诉人侯秋呈要求谢荣誉、王辉香支付员工工资的请求，2015年9月15日侯秋呈已明知租赁房屋不能用于经营网吧，此后侯秋呈应及时遣散员工以避免损失扩大，原判根据侯秋呈提交的员工工资表，认定一个月时间的员工工资损失共计33649元，并按双方的过错程度各负担50%即16824.50元，于情理相容，本院予以维持。第四、至于上诉人侯秋呈主张部分投入资金利息损失的问题，该项损失属于投资人经营过程中产生的投资风险损失，不属于租赁解除后相应损失的赔偿范围，上诉人谢荣誉、王辉香也并未使用上述资金，再者侯秋呈对合同解除自身也存在过错，原判不支持其该项主张，于法律不悖，本院予以维持。综上所述，上诉人谢荣誉、王辉香的上诉请求不能成立,应予驳回。上诉人侯秋呈的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2409号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2409号民事判决第七项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2409号民事判决第四项为：谢荣誉、王辉香于本判决生效之日起10日内支付侯秋呈房屋装饰装修残值314600元、空调通风系统资产的残值209100元，共计523700元；四、驳回侯秋呈的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5200元，由谢荣誉、王辉香负担2600元，由侯秋呈负担2600元；反诉案件受理费14670元（其中7335元系缓交，于执行中收取），评估费19111元，共计33781元，由谢荣誉、王辉香负担16890.50元，由侯秋呈负担16890.50元；反诉案件保全费2989元（该款系缓交，于执行中收取），由谢荣誉、王辉香负担1494.50元,由侯秋呈负担1494.50元。二审案件受理费19870元,由谢荣誉、王辉香负担10000元,由侯秋呈负担9870元（一审本诉案件受理费已由谢荣誉、王辉香预交，反诉案件受理费已由侯秋呈预交7335元，二审案件受理费双方均预交19870元，具体给付结算由当事人双方在执行中解决）。本判决为终审判决。审判长 唐 有 临审判员 刘妍审判员龙珑二〇一七年六月五日书记员 袁 华 丽 来自：