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(2017)苏0115民初3589号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-06-27

案件名称

原告南京怡居物业管理有限公司与被告任杰、桑林燕物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京怡居物业管理有限公司,任杰,桑林燕

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例(2007年修正)》:第二十一条,第三十六条第一款,第四十一条,第四十二条第一款;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第三条第一款

全文

江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初3589号原告:南京怡居物业管理有限公司(统一社会信用代码91320104771253268Y),住所地在南京市秦淮区中山南路369号601室。法定代表人:韩世芬,总经理。委托诉讼代理人:刘媛,江苏玄博律师事务所律师。被告:任杰,男,1980年2月14日生,汉族。被告:桑林燕,女,1978年2月10日生。委托诉讼代理人:任杰,暨本案被告。原告南京怡居物业管理有限公司(以下简称怡居物业公司)与被告任杰、桑林艳物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月13日立案受理后,依法适用小额诉讼程序,由代理审判员朱斌独任审判,于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告怡居物业公司的委托诉讼代理人刘媛,被告任杰、被告桑林艳委托诉讼代理人任杰暨本案被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居物业公司诉称:其名称原为南京盈嘉物业管理有限公司(以下简称盈嘉物业公司),为一家经营物业管理的企业,2005年4月28日,其与南京盈嘉恒升实业有限公司(以下简称盈嘉实业公司)签订《前期物业服务合同》,2014年7月23日经工商部门核准盈嘉物业公司名称变更为其现在名称即南京怡居物业管理有限公司。2015年6月25日,其与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同补充协议》,约定由其为位于南京市江宁区禄口街道来凤路3号颐家名苑(颐家春天)小区(以下简称案涉小区)提供物业服务,其履行各项物业服务合同约定的义务。被告任杰、桑林燕系案涉小区××××室房屋业主,根据《前期物业服务合同》内容约定及与业主商定,任杰、桑林燕所有的案涉小区××××室(房屋面积67.81平米)应按照0.8元每平米的标准缴纳物业服务费用,任杰、桑林燕共欠其自2008年7月1日至2016年12月31日的物业服务费5533.296元、公摊水电费用1020元(10元/月×102个月)、电梯费510元(5元/月×102个月)及违约金1412.659元(按所欠总费用的20%计算)未付,于2016年11月15日向任杰、桑林燕邮寄律师函催缴上述费用仍未缴纳。故诉至法院,要求任杰、桑林燕支付其物业服务费、公摊费、电梯费及违约金合计8475.955元。被告任杰、桑林燕辩称:其确系案涉小区××××室业主,对原告怡居物业公司所主张的物业服务费计算方式、期限及数额均无异议,但怡居物业公司提供的物业服务存在瑕疵,小区内公共设施、门窗、游乐设施损坏后没有维护;楼前花坛损坏、消防设施加锁且没有年检、巡逻不到位;生活垃圾不及时处理、其他楼墙体开裂等。故只同意缴纳所欠物业服务费的70%。因怡居物业额公司未公示公摊水电费用及电梯费明细,故其不同意按照10元/月的标准缴纳公摊水电费,亦不同意按照5元/月的标准缴纳电梯费。因其不存在违约行为,故对于违约金不予认可。请求法庭查明事实,依法判决。经审理查明:2005年4月28日,原盈嘉物业公司与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同》,约定由盈嘉物业公司为案涉小区提供物业管理服务。2014年7月23日经工商部门核准盈嘉物业公司名称变更为其现在名称即南京怡居物业管理有限公司。2015年6月25日,原告怡居物业公司与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同补充协议》,约定由变更名称后的怡居物业公司继续为该小区提供物业管理服务,该补充协议作为合同附件,其他约定内容不变。任杰、桑林燕系案涉小区××××室房屋业主,根据《前期物业服务合同》内容约定,任杰、桑林燕所有的案涉小区××××室房屋应按照0.8元每平米的标准缴纳物业服务费用;业主办理房屋交付手续时代收代交的分摊公共能耗费为240元(届时按实际用量结算,并予公示),预收费用不得超过6个月。任杰、桑林燕欠怡居物业公司自2008年7月1日至2016年12月31日的物业服务费5533.296元。关于公摊水电费用及电梯费,怡居物业公司未予公示但要求10元/月及5元/月的标准计算,任杰、桑林燕对此不予认可,要求怡居物业公司公示后据实结算。审理中,经本院现场调查,案涉小区存在部分区域公共绿地破坏严重,垃圾堆放、公共设施损坏等现象。上述事实,有准予变更登记通知书(复印件)、产权登记表(复印件)、前期物业服务合同(复印件)、前期物业服务合同补充协议(复印件)、现场照片(打印件)、律师函(复印件)、快递单(复印件)、勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中,被告任杰、桑林燕系案涉小区××××室房屋业主,依照前期物业服务合同约定,任杰、桑林燕应缴纳自2008年7月1日至2016年12月31日的物业服务费5533.296元。因怡居物业公司作为小区物业服务企业,提供的物业服务存在一定的瑕疵,本院根据现有证据并综合本案具体情况,酌定任杰、桑林燕支付物业服务费用4426.64(按照80%计算)。对于原告怡居物业公司主张的违约金部分的诉请,因怡居物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵,故本院不予支持。关于公摊水电费及电梯费,因合同约定自业主办理房屋交付手续后预收费用不得超过6个月(240元),届时按实际用量结算并予公示,现怡居物业公司未予公示,任杰、桑林燕不予认可,本院亦不予以支持。据此,依照《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定,判决如下:一、被告任杰、桑林燕于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京怡居物业管理有限公司支付物业服务费4426.64元。二、驳回原告南京怡居物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费25元,由原告怡居物业公司负担5元,由被告任杰、桑林燕共同负担20元。本判决为终审判决。代理审判员  朱斌二〇一七年六月五日书 记 员  戴阳 来源:百度搜索“”