（2017）桂06民终21号
裁判日期: 2017-06-04
公开日期: 2017-08-15
案件名称
范红珍、吴建华商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范红珍,吴建华,广西方典置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终21号上诉人（原审原告）：范红珍，女，1968年4月5日出生，汉族，户籍所在地江西省丰城市，现住广西防城港市港口区。上诉人（原审原告）：吴建华，男，1966年5月16日出生，汉族，户籍所在地江西省丰城市，现住广西防城港市港口区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：冯世光，广西大航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。上诉人范红珍、吴建华因与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016)桂0602民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人范红珍、吴建华的委托诉讼代理人冯世光，被上诉人方典公司的委托诉讼代理人韦成瑶、刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范红珍、吴建华上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、改判支持上诉人诉讼请求；三、一、二审案件受理费由方典公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）本案应将合同约定交房时间认定为交房时间。方典公司按约交房，不等同于上诉人马上入住，入住才开始缴纳物业管理费。一审判决以上诉人开始缴纳物业管理费的时间认定为交房时间，与事实不符。（二）缴纳契税属于另外一个法律关系。一审判决以上诉人提交缴纳契税凭证为确定方典公司逾期办证的起算时间，依法无据。二、由于方典公司严重违约，造成上诉人损失，方典公司承担本案律师费，合情合理合法。一审判决不支持方典公司为上诉人支付律师费，不合情理，有失公正。三、一审判决方典公司支付上诉人违约金过低，适用法律错误，有失公正。上诉人主张方典公司按约支付每日万分之二的违约金，没有超过造成损失的百分之三十，不属于“过分高于造成的损失”范畴。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，认定本案违约金“过分高于造成的损失”实属不当。被上诉人方典公司辩称，一、交房时间在一审已经明确，是上诉人自己主张按照缴纳物业管理费的时间为交房时间，方典公司主张以公告交房时间为准。二、关于违约金的计算，应按上诉人交契税缴纳凭证到方典公司视为委托办证的起始点，往后推720个工作日计算违约金。三、涉案合同并未约定律师费由方典公司承担，上诉人该请求不应支持。四、违约金利率由法院依法裁定。范红珍、吴建华向一审法院起诉请求：一、方典公司为范红珍、吴建华办理《房屋所有权证》；二、方典公司向范红珍、吴建华支付违约金35737.03元（暂计算至2016年5月31日，以后另计至办好《房屋所有权证》止）；三、方典公司支付律师费1786元；四、本案诉讼费用由方典公司承担。一审法院认定事实：2011年4月1日，范红珍、吴建华（买受人）与方典公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定出卖人以单价2700元/㎡的价格将位于防城港市港口区东兴大道603号东湾桃花3幢2单元202号商品房卖给买受人，建筑面积为127.01平方米，房屋总价款为342927元。该合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》第七条处理：1、房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2、因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3、该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，范红珍、吴建华向方典公司支付购房款344952元。另查明，范红珍、吴建华于2012年4月1日开始缴纳物业管理费，于2014年5月12日缴纳契税并于2014年5月15日将缴纳契税凭证交到方典公司处。方典公司于2012年8月10日登报公告交房。截止至一审辩论终结前即2016年8月24日，方典公司尚未能为范红珍、吴建华办理并取得《房屋所有权证》。一审法院认为，一、关于范红珍、吴建华要求方典公司办理《房屋所有权证》应否予以支持的问题。范红珍、吴建华、方典公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。范红珍、吴建华与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现范红珍、吴建华要求方典公司为其办理并取得涉案商品房的《房屋所有权证》，符合合同约定，属方典公司一方的合同义务，应予支持。二、关于方典公司交房时间应如何认定的问题。范红珍、吴建华主张方典公司按约定时间将房屋交付使用并提供相关证据证明如物业费缴纳凭证予以佐证，而方典公司则坚称交房时间应以登报公告交房的时间为准。一审法院认为，商品房买卖交易过程中，买受人的主要义务是按时支付房款，而出卖人的主要义务则是按时将质量合格的商品房交付给买受人使用，现在范红珍、吴建华主张方典公司按约定时间交房的情况下，方典公司辩称其交房晚于合同约定的时间，这既不符合常理，也不符合事实。因此，应以范红珍、吴建华开始缴纳物业管理费的时间即2012年4月1日认定为交房时间。三、关于方典公司逾期办证起算时间的确定问题。合同第十五条及《补充协议》第七条约定方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给范红珍、吴建华。根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。本案中，范红珍、吴建华已在合同约定的办证期限内缴纳契税并将契税缴纳凭证交到方典公司处，范红珍、吴建华已提供办证所需的材料。方典公司的交房时间为2012年4月1日，自2012年4月1日往后推720个工作日，应在2015年2月17日前为范红珍、吴建华办理并取得《房屋所有权证》。现因方典公司的原因致使范红珍、吴建华无法在合同约定的期限内取得《房屋所有权证》，方典公司的行为已构成违约，逾期办证起算时间为2015年2月18日。四、范红珍、吴建华主张逾期办证违约金35737.03元有无事实和法律依据。根据合同约定，方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给范红珍、吴建华。本案中，方典公司未提交相关证据证明其已向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，也未能确定为范红珍、吴建华办理并取得《房屋所有权证》的具体时间，故逾期办证违约金暂计至2016年9月10日，其余逾期办证违约金，范红珍、吴建华可待取得《房屋所有权证》后另行主张，故方典公司逾期办证的时间应自2015年2月18日至2016年9月10日，共570天。方典公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑方典公司逾期办证行为给范红珍、吴建华造成的损失及方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，一审法院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向范红珍、吴建华支付违约金，故方典公司应向范红珍、吴建华支付逾期办证违约金19662.26元（344952元×0.0001×570天）。五、关于范红珍、吴建华要求方典公司支付律师费1786元应否支持的问题。合同未对方典公司逾期办证情况下范红珍、吴建华为实现权益所支付的律师费由方典公司承担进行约定，故对该项费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、方典公司继续履行为范红珍、吴建华办理《房屋所有权证》的义务；二、方典公司在本判决生效之日起十日内向范红珍、吴建华支付违约金19662.26元；三、驳回范红珍、吴建华的其他诉讼请求。案件受理费738元，减半收取369元，由范红珍、吴建华负担166元，方典公司负担203元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、方典公司逾期办证时间的认定问题；二、一审判决调整逾期办证违约金有无事实和法律依据；三、上诉人主张方典公司支付律师费有无事实和法律依据。本院认为，一、关于方典公司逾期办证时间的认定问题。一审诉讼过程中，方典公司主张公告交房时间是实际交房时间，范红珍、吴建华则提交物业费缴纳清单证明在公告交房时间之前方典公司已交付涉案房屋给范红珍、吴建华。一审法院采纳范红珍、吴建华提交的该证据，并据此认定方典公司于2012年4月1日将涉案房屋交付范红珍、吴建华使用正确。范红珍、吴建华上诉主张方典公司按约在2011年12月31日交付涉案房屋，与事实不符，本院不予支持。一审法院据此并按照合同约定认定，涉案商品房逾期办证起算时间为2015年2月18日正确，本院予以确认。范红珍、吴建华认为一审判决认定的逾期办证违约金起算时间错误的上诉主张理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审判决调整逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。范红珍、吴建华上诉认为，一审法院调低逾期办证违约金计算标准，有失公正。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审诉讼过程中方典公司主张约定的违约金过高，请求予以减少，一审法院综合考虑方典公司逾期办证行为给钟和国造成的损失及方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向范红珍、吴建华支付违约金，实体处理并无不当，本院予以维持一审法院调整的违约金计算标准。范红珍、吴建华该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于上诉人主张方典公司支付律师费有无事实和法律依据的问题。因范红珍、吴建华和方典公司未对律师费的负担进行约定，且本案不存在方典公司需承担律师费的法定情形，故一审法院对范红珍、吴建华该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人范红珍、吴建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元（上诉人范红珍、吴建华、被上诉人广西方典置业投资有限公司均已预交），由上诉人范红珍、吴建华负担。本院多收的二审案件受理费738元，由本院退回给被上诉人广西方典置业投资有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 崔 静代理审判员 林智明代理审判员 王 勋二〇一七年六月四日书 记 员 谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”