（2017）冀0131民初333号
裁判日期: 2017-06-04
公开日期: 2017-09-14
案件名称
北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司与郄利波确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
平山县人民法院
所属地区
平山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司,郄利波,刘建立
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河北省平山县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0131民初333号原告：北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司。统一社会信用代码91130131665273943R。法定代表人：甄建华，经理。住所地：平山县平山镇康乐街。委托代理人：张军芳，该公司法律顾问。被告：郄利波，男，1975年7月25日生，汉族，户籍所在地河北省鹿泉市。第三人：刘建立，男，1963年9月7日生，汉族，住河北省保定市唐县。委托代理人：刘占水、刘涛，河北柱成律师事务所律师。原告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司与被告郄利波确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，第三人刘建立申请参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司的委托代理人张军芳、第三人刘建立及其委托代理人刘占水、刘涛到庭参加诉讼。被告郄利波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告订立的《中天神韵二期认购合同》无效。事实和理由：原告在平山县开发建设中天神韵住宅小区。2016年6月份，原告建设的中天神韵二期工程在没有取得商品房预售许可证的情况下，与被告订立了《中天神韵二期认购合同》，购买了原告29号楼1单元1304室房屋。原、被告订立认购合同后，因房屋不符合交房条件不能交房，被告也未向原告交付房款。根据原告开发该楼房的实际情况，至今未办理商品房预售许可证。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案鉴于原告现在无法取得商品房预售许可证，故诉求法院认定原、被告订立的《中天神韵认购合同》无效。被告郄利波未答辩。第三人刘建立述称：原告与被告之间签订的中天神韵认购合同是债务转移的合同，因为这个认购合同是来源于2016年5月30日签订的三方协议，该三方协议第二条明确规定由原告与被告之间签订认购合同，该三方协议显示原告自愿加入对该笔债务的负担，同意顶账的事实。原告在同意顶账的事实的基础上给被告出示了购房手续，并且原告于2016年7月18日向平山县人民法院提起诉讼，请求是解除三方协议，并且请求解除与被告之间签订的八套认购合同。庭审之后，原告自愿撤诉。撤诉之后原告并没有向法院提起法定的撤销之诉，因此该三方协议合法有效，依据该三方协议产生过来的认购合同当然有效。且该房屋本身具有市场价值，原告是认可与被告以购房的方式来完成顶账行为，顶账行为不存在合同法第52条法定无效情形，原告对该认购合同的性质来源产生错误认识，与基本的事实不符，原告的诉求不具有正当性，没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，甲方（北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司）、乙方（甄虎强）、丙方（郄利波）签订《三方协议》，主要内容为：因乙方欠丙方水泥款，乙方购甲方开发的平山西街村中天神韵二期项目29号楼中具体房屋冲抵丙方水泥款，三方达成有关事宜如下：一、乙方购甲方中天神韵二期29-2-2101、29-2-2201、29-1-1504、29-2-1501、29-2-1901、29-1-2104、29-1-1304、29-1-1404八套房屋，共988.24㎡，房款3230804元，乙方暂时不能支付甲方房款，并保证2016年12月10日支付甲方房款，准确房款数额见乙方借款单。二、乙方同意购29号楼的具体房号由甲方直接和丙方签定购房协议，只许更名一次，如出现任何法律责任，乙丙双方负全责。三、乙方同意，2016年12月10日乙方欠甲方的购房款，如不能支付，乙方付甲方违约金日千分之一。2016年6月1日，北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司、郄利波签订《中天神韵二期认购合同》，主要内容为：一、郄利波购买“中天神韵二区”小区29号楼1单元1304室。面积123.53平方米，价款403696元。二、郄利波于2016年6月1日交清房款403696元。三、北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司应在2016年10月1日将验收合格的房屋交付乙方使用。同日，北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司为郄利波出具403696元的房款收据。但郄利波并未实际付款，原告称甄虎强亦未付款，被告及第三人亦未提供甄虎强付款的证明。房屋至今未交付。2016年7月19日，北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司提起诉讼，请求解除《三方协议》及《中天神韵二期认购合同》，后自愿撤诉。刘建立诉郄利波、马书平民间借贷纠纷一案，2016年7月14日，河北省唐县人民法院作出（2016）冀0627民初1355号民事裁定书，裁定：将郄利波、马书平在平山县购买的由北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司开发的中天神韵二期中29号楼1单元2104号、1504号、1404号、1304号，29号楼2单元2201号、2101号、1901号、1501号室，中天神韵一期3号楼1单元102室予以查封。河北省唐县人民法院于2016年9月18日作出（2016）冀0627民初1355号民事判决书，判决：被告郄利波、马书平偿还刘建立现金6570000元及5770000元本金的利息（自2016年7月10日起按国家贷款年利率24%计算至还款期止）。判决生效后十日内履行完毕。现所涉本案房屋，原告未取得商品房预售许可证明。本院认为：北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司系中天神韵小区的房地产开发商，其与郄利波订立的《中天神韵二期认购合同》商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。但北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司没有取得商品房预售许可证明，故其与郄利波订立的《中天神韵二期认购合同》应当认定无效。因该房产刘建立已申请查封，本案处理结果与刘建立有法律上的利害关系，其属于无独立请求权的第三人。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司与郄利波于2016年6月1日订立的29号楼1单元1304室的《中天神韵二期认购合同》无效。案件受理费80元，由被告郄利波负担，于判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长 史增中审判员 李龙龙陪审员 苏 哲二〇一七年六月四日书记员 霍小丽 关注公众号“”