（2017）冀0983民初2281号
裁判日期: 2017-06-04
公开日期: 2017-06-27
案件名称
黄骅市骅运物业服务有限公司与王治海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
黄骅市人民法院
所属地区
黄骅市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄骅市骅运物业服务有限公司,王治海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0983民初2281号原告：黄骅市骅运物业服务有限公司，住所地：河北省黄骅市。法定代表人：刘新建，总经理。委托代理人：刘震，黄骅市新骅法律服务所法律工作者。被告：王治海，住河北省黄骅市。委托代理人：刘伟，河北冀事达律师事务所律师。原告黄骅市骅运物业服务有限公司（以下简称骅运物业公司）与被告王治海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴悦敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告骅运物业公司的委托代理人刘震、被告王治海的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骅运物业公司的诉讼请求：依法判令被告支付物业服务费4116元及滞纳金,诉讼费由被告承担。被告王治海辩称：1、原告诉求不能成立，原告主体不适格。原告没有物业管理资质，根据物业管理条例第三十二条、第六十条的规定，物业公司的物业管理资质是必须的。另外，原告的工作人员也没有相应的上岗证，所以，应驳回原告诉求。2、假设原告主体适格，但原告没有依据沧州市的相应标准提供物业服务，没有履行义务就不能享受权利，并且原告应在本案中承担举证责任，被告不拖欠物业费，本案应驳回原告诉求，具体质证时陈述。案件事实经审理查明：被告王治海居住在黄骅市××1单102、202室。自2015年4月1日起至2016年3月31日止原告对骅都家苑进行物业管理，并按每月每平方米0.7元收取费用，电梯费每月每平米按0.35元、车位每年300元收取费用。原告提交1、物业资质证书1份，证书编号沧住建物字第055号，证明具有合法的物业服务资质；2、提交原告与被告王治海签订的物业服务合同一份，证明与被告王治海之间存在物业服务合同关系；3、提交2015年４月１日至2016年３月31日期间骅都家苑小区其他业主缴纳的物业服务费票据１３张。证明小区的其他业主认可我方的物业服务，其中有同为３号楼的业主缴纳物业费。4、提交住建局沧价经费字2012第27号关于物业服务等级标准调整等级基准价的通知，证明我方按照我国行政部门的收费标准依法向业主收取物业费。5、被告方自2015年４月１日至2016年３月31日拖欠我方物业服务费4116元，先前提交的物业费票据在案作证。我公司就是收取2015年４月１日至2016年３月31日之间的物业费，之前的是与开发商进行的结算，2016年３月31后撤出。被告王治海的质证意见：1、结合物业资质证书与原告的营业执照，两证之间存在矛盾之处，原告的营业执照是2014年9月19日下发的经营范围记载为物业管理咨询服务，仅仅是咨询而不是物业服务，其营业执照中没有物业服务的经营许可。另外原告方没有提供从业人员的上岗证，所以原告的主体不适格。2、对于物业合同真实性有异议，上边并不是被告王治海的签字。提交物业管理条例的第三十二条和第六十条，上面明确规定要求物业服务公司必须具有相应的资质，并且其工作人员应具备上岗证。因原告不具备上述条件所以原告主体不适格。3、对于13张票据真实性、关联性均有异议，票据上没有交款人的签字，不能证实是小区业主交纳。4、对于住建局沧价经费字2012第２7号关于物业服务等级标准调整等级基准价的通知，因为为复印件不予认可。5、对于对方陈述有异议，首先，对方的服务水平没有达到其收费所应完成的事项，根据沧州市住宅小区物业等级标准和收费标准，物业基准价０.7元的应为一级物业服务，其服务事项众多，而原告方绝大部分均未达到。另外，该标准所规定的必须配套的生活服务设施，包括医务室等七项，原告一项也不具备，根据原告的实际服务水平其仅仅能够满足五级物业服务标准，也就是物业费为每月每平米０.12元。另外，电梯费和车库服务费应包含在物业服务费内，不应另行收取。提交2014年７月３日的物业费交纳收据１张。证明被告在2014年７月３日交纳物业费4395元，被告实际入住时间为2014年12月15日，其交纳时间应为2014年12月15日至2015年12月15日;2015年１月15日交纳暖气费票据１张，证实被告的实际入住时间;2016年１月６日交纳物业费3516元收据１张和2017年１月６日车库服务费600元的收据１张，交纳的时间段均为2016年４月１日至2017年３月31日，证明被告已向原告交纳了2016年４月１日至2017年３月31日的物业费，但原告方在2016年３月31日已经撤出，所以上述费用应予退回;提交2015年５月８日沧州市增展贸易有限公司收据１张，2017年４月19日该公司证明１份及该公司营业执照复印件１份，证实因被告门前有一大型公共厕所与被告住宅很近，该厕所有北窗户，经常有臭味窜入被告家中影响被告正常生活，但被告经常找物业公司但其不予解决，无奈之下被告找到沧州市增展贸易有限公司，由该公司派出工作人员３人用彩钢板的材料耗时１天将厕所的八个窗户全部堵死，被告共支出1200元;提交黄发改物价【2014】117号：关于物业服务收费管理有关问题的通知１份，证明因被告居住小区至今没有成立业主大会，所以该小区物业收费实行政府指导价;提交河北省物业服务收费管理实施办法（冀价经费【2014】12号）１份，该管理办法第六条规定由设区市价格主管部门会同房产部门制定本辖区收费标准;提交沧州市区住宅小区物业服务等级标准和收费标准，原告的收费是按一级物业进行收费，但原告所提供的服务及提供的配套设施远远没有达到一级标准，所以不应按每月每平米0.7元进行收费。原告提供的服务，仅仅能达到五级标准，所以应按每月每平米0.12元进行收费。结合被告已经交纳的物业费用综合计算，被告方已经不拖欠原告方任何物业服务费。原告补充质证意见：1、关于被告方陈述物业服务合同不是王治海签字，我方当庭申请笔迹鉴定以确定是否为王治海签字。2.关于我方提交的物业资质证书系沧州住建管理部门按照法律规定依法审核我方经营资质所审批的证书，所以我方具有合法的物业服务资质。3、对于被告方提交的证明及1200材料费，真实性认可，但对其关联性我方不予认可，该份支出与我方无关。根据原告向代理人陈述，公共厕所系新世纪中学所有，在业主早期入住时开发商向业主承诺要拆除厕所，我方作为物业公司一直在积极的与业主、开发商、政府相关部门协商协调厕所问题，至今未果，我方不是政府行政机关，不具有强制力，不能对其厕所进行强制拆除，我方已尽到物业公司应尽的义务。4、对于2016年１月６日被告交纳的物业费和2017年１月７日的车库费，两张收据，根据我方刚才证人的陈述，我方撤出时间为2016年的６、７月份，也就是说被告方交纳的物业费有一部分交纳在我公司，根据该两份收据可以看出被告方交纳物业费的标准与我公司收取2015年４月１日至2016年３月31日的物业费金额一致，同时也在案作证了被告方认可我方的物业服务及收费标准。5、关于被告方提交的2014年７月３日的物业费交纳收据，其票据签章为黄骅市海茏房地产开发有限公司，该公司系骅都家苑小区开发商，对其真实性认可，该份物业费中4395元已有一部分物业费与我公司结算。6、对于2015年１月15日交纳暖气费票据真实性认可，该份票据系被告交纳的暖气费，据代理人所知被告方拿到钥匙的时间为2014年年底。7、对于沧州市区住宅小区物业服务等级标准和收费标准，不予认可，该份文件没有载明出处及颁布该份文件的单位，我方不予认可。8、对于被告方提交的其他文件恰恰证明了该小区没有业主委员会，我方按照政府指导价格收取物业费。我方提交的票据为票据底联，其主要用于我方会计记账，加盖签章的票据在交纳物业费的业主手中，也恰恰证明了我方与骅都家苑小区的业主存在实际的物业关系。原告方证人田某证言内容：从2015年至2016年共有十一户没交物业费，多次催促并在小区门口张帖过物业催缴单。具体的物业费用是物业服务费、车位费、电梯费加在一起的费用。按每月每平米0.7元收费，电梯费是每月按每平米0.35元，车位每年300元。被告证人李某的证言内容：１、骅都家苑的物业服务没有到位，保安和物业人员没有穿戴制服没有佩戴标牌，保安没有进行定时巡逻。２、小区绿化没有达到绿化水平，草坪破坏严重没有及时修补。路灯晚上没有按时亮，也没有定期维护。楼道的楼梯不是每天都在定时打扫，垃圾清运不是每天运行两次，而是就每天就运一次。地下停车场没有进行管理，地下车库进不去，且经常混乱停车，造成车辆出不去进不来，进入地下停车场的出入口现在设置自动停车杆，经常损坏，蓝牙不管用，且经常停在出口处按喇叭半天才有人出来管。物业入住这么多年没有定时安排文体活动，物业公司人员没有尽到各尽其责。我们３号楼前边厕所问题，物业公司李娜曾亲自跟我说过２０１５年－２０１６年物业费是因为厕所问题免交，所以２０６年－２０１７年的物业费我们都按时交了。被告方证人吴某证言内容：１、厕所问题，在骅都家苑２单元和３单元交界处有一个厕所，一盖楼时开发商说会解决，后来物业也跟着找开发商，后来又找朱市长，到了２０１６年上半年就给解决了，把厕所挪走了。２、物业管理问题，楼后面的道下雨存水，下雪无人打扫。车库每天堵塞，出不来进不去，每天找物业也不管。地下车库被水泡了。物业管理不到位不合格。楼道卫生没有打扫。路灯一半不亮也不修。另查，被告认可在2015年４月１日至2016年３月31日期间原告骅运物业公司对骅都家苑小区实际进行物业管理。原告提交了三级资质证书，其称达到了二级的服务标准，但在限期内原告未向法庭提交物业管理监督台、物业管理登记制度、上岗人员标牌等二级管理的硬性标准依据。被告王治海提供的2014年7月3日交纳的物业费4395元的收据，系由黄骅市海茏房地产开发有限公司盖章收取，该收据中未注明收取物业费的起止时间。经法庭释明义务后，原告在限期内未向法庭提交要求鉴定协议中的被告“王治海”的签字是否为王治海本人所签的申请书，也未预交鉴定费用。上述事实有原告提交证据及原、被告当庭陈述在案予以证实。裁判理由与结果本院认为：原告骅运物业公司自2015年4月1日起至2016年3月31日止，为黄骅市骅都家苑小区提供物业管理理服务，上述期间内，被告王治海居住在黄骅市××1单102、202室，应视为原、被告双方形成了事实上的物业管理关系。2014年7月3日被告王治海将物业费4395元交于开发商黄骅市海茏房地产开发有限公司，并未交纳给原告，其主张已交付了2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业费，理据不足，本院不采信。被告王治海对于原告提交的《骅都家苑小区前期物业管理服务协议书》认为不是王治海本人的签字，原告在限期内未向法庭提交要求鉴定被告“王治海”签字是否为本人所签的申请书，也未预交鉴定费，应视为放弃权利。被告也未提交予以反驳的证据，本庭对原、被告双方所签协议书依法予以确认。因该协议并未得到实际履行，原告按照该合同进行收费的主张，本院不予采信。根据公平、有偿原则，被告作为业主在享受该物业管理服务的同时应当支付相应的服务对价。原告管理的小区存在厕所卫生未及时打扫，环境卫生太差等问题，其提供的服务不符合二级资质标准，合同约定收费标准为二级资质标准，原告未向法庭提交其已达到二级服务资质标准的相关证据，参照沧价经费[2012]27号沧州市关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知，本院依法酌定原告按照三级资质标准每平方米0.45元收取物业服务费，按照每平方米0.35元的标准收取电梯运行费。对于车库物业使用费用300元，系原告骅运物业公司对被告所有车库进行服务管理的支出，费用应由相应业主进行支付，价格参照《骅都家苑小区前期物业管理服务协议书》中约定，本院予以准许。对于原告要求按合同约定收取滞纳金，因该合同并未实际履行，对于物业费用的收取标准原、被告存在异议，原告的证据不足以证实其主张，故对于滞纳金的诉求本院不予支持。被告居住在一、二楼，本院确认原告对被告不应收取电梯费用。被告应当按照物业费每平米0.45元、两个车库物业使用费各300元/年的标准向原告交纳2015年度物业费，本院确认为：279.08平方米×0.45元×12个月+300元/年×2车库=2107元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王治海给付原告黄骅市骅运物业服务有限公司自2015年4月1日起至2016年3月31日止的物业服务费、车库费合计2107元；二、驳回原告黄骅市骅运物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上给付内容限判决生效后五日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：中国工商银行黄骅支行，账号：04×××43。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王治海承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 吴悦敏二〇一七年六月四日书记员 李明星 关注微信公众号“”