（2017）桂06民终33号
裁判日期: 2017-06-04
公开日期: 2017-08-15
案件名称
闭振兴、广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闭振兴,广西方典置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终33号上诉人（原审原告）：闭振兴，男，1985年3月6日出生，汉族，户籍所在地广西横县，现住广西防城港市港口区。委托诉讼代理人：冯世光，广西大航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。上诉人闭振兴因与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016)桂0602民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人闭振兴的委托诉讼代理人冯世光，被上诉人方典公司的委托诉讼代理人韦成瑶、刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闭振兴上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、改判支持上诉人诉讼请求；三、一、二审案件受理费由方典公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）本案应将合同约定交房时间认定为交房时间。方典公司按约交房，不等同于上诉人马上入住，入住才开始缴纳物业管理费。一审判决以方典公司公告交房的时间认定为交房时间，与事实不符。（二）缴纳契税属于另外一个法律关系。一审判决以上诉人提交缴纳契税凭证为确定方典公司逾期办证的起算时间，依法无据。二、由于方典公司严重违约，造成上诉人损失，方典公司承担本案律师费，合情合理合法。一审判决不支持方典公司为上诉人支付律师费，不合情理，有失公正。三、一审判决方典公司支付上诉人违约金过低，适用法律错误，有失公正。上诉人主张方典公司按约支付每日万分之二的违约金，没有超过造成损失的百分之三十，不属于“过分高于造成的损失”范畴。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，认定本案违约金“过分高于造成的损失”实属不当。被上诉人方典公司辩称，一、闭振兴缴纳契税在办证时间截止以后。只有闭振兴缴纳契税并将契税缴纳凭证交给方典公司后，才视为闭振兴委托方典公司办理房屋产权登记手续。因闭振兴原因导致的办证延迟，方典公司无需承担违约责任。二、本案不属于法律、司法解释规定的由败诉方承担胜诉方合理的律师费的案件，双方对此也未约定，闭振兴请求方典公司支付律师费应不予支持。三、逾期办证违约金日万分之二约定过高，方典公司主张按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求维持一审判决。闭振兴向一审法院起诉请求：一、方典公司为闭振兴办理《房屋所有权证》；二、方典公司向闭振兴支付违约金20270.18元（暂计算至2016年5月31日，以后另计至办好《房屋所有权证》止）；三、方典公司支付律师费1013元；四、本案诉讼费用由方典公司承担。一审法院认定事实：2010年10月27日，闭振兴（买受人）与方典公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定出卖人以单价2701.5元/㎡的价格将位于防城港市港口区东兴大道603号东湾桃花苑4幢2单元601号商品房卖给买受人，建筑面积为94.19平方米，房屋总价款为254454元。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》第七条处理：1、房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2、因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3、该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，闭振兴向方典公司支付购房款255292元。另查明，闭振兴于2016年4月13日缴纳契税并于同年8月24日将缴纳契税凭证交到方典公司处。方典公司于2012年8月10日登报公告交房。截止至一审辩论终结前即2016年8月24日，方典公司尚未能为闭振兴办理并取得《房屋所有权证》。一审法院认为，一、关于闭振兴要求方典公司办理《房屋所有权证》应否予以支持的问题。闭振兴、方典公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。闭振兴与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现闭振兴要求方典公司为其办理并取得涉案商品房的《房屋所有权证》，符合合同约定，属方典公司一方的合同义务，应予支持。二、关于方典公司交房时间应如何认定的问题。闭振兴主张方典公司按约定时间将房屋交付使用但未能提供相关证据证明如物业费缴纳凭证予以佐证，而方典公司则坚称交房时间应以登报公告交房的时间为准。一审法院认为，商品房买卖交易过程中，买受人的主要义务是按时支付房款，而出卖人的主要义务则是按时将质量合格的商品房交付给买受人使用。由于闭振兴未能提供相关证据证实其主张的交房时间，因此应以方典公司登报公告交房的时间即2012年8月10日认定为交房时间。三、关于方典公司逾期办证的起算时间的确定问题。合同第十五条及《补充协议》第七条约定方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给闭振兴。根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。方典公司的交房时间为2012年8月10日，自2012年8月10日往后推720个工作日，应在2015年7月1日前为闭振兴办理并取得《房屋所有权证》。现因方典公司的原因致使闭振兴无法在合同约定的期限内取得《房屋所有权证》，方典公司的行为已构成违约。缴纳契税属于办证的必要条件，本案中，闭振兴在合同约定的办证期限内未缴纳契税，直至2016年4月13日（星期三）才缴纳契税并在同年8月24日（星期三）将相关凭证交到方典公司处，而方典公司在确认收到上述凭证后需要合理期限来办证等，一审法院确定方典公司在收到闭振兴缴纳契税凭证后3个工作日内办证较为适宜，故逾期办证起算时间为2016年8月30日。四、关于闭振兴主张逾期办证违约金20270.18元有无事实和法律依据的问题。根据合同约定，方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给闭振兴。本案中，方典公司未提交相关证据证明其已向产权登记机关申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，也未能确定为闭振兴办理并取得《房屋所有权证》的具体时间，故逾期办证违约金暂计至2016年9月10日，其余逾期办证违约金，闭振兴可待取得《房屋所有权证》后另行主张，故方典公司逾期办证的时间应自2016年8月30日至2016年9月10日，共12天。方典公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑方典公司逾期办证行为给闭振兴造成的损失及方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，一审法院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向闭振兴支付违约金，故方典公司应向闭振兴支付逾期办证违约金306.35元（255292元×0.0001×12天）。五、关于闭振兴要求方典公司支付律师费1013元应否支持的问题。合同未对方典公司逾期办证情况下闭振兴为实现权益所支付的律师费由方典公司承担进行约定，故对该项费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、方典公司继续履行为闭振兴办理《房屋所有权证》的义务；二、方典公司在本判决生效之日起十日内向闭振兴支付违约金306.35元；三、驳回闭振兴的其他诉讼请求。案件受理费332元，减半收取166元，由闭振兴负担163元，方典公司负担3元。本院二审期间，上诉人闭振兴向本院提交一张图片，证明方典公司主动赔偿其他业主逾期办证违约金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人方典公司对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，上诉人闭振兴提供的证据与本案不具关联性，不予采纳。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院审理查明，闭振兴和方典公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条第4点约定，出卖人发送变更地址、交房等通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在媒体上发布公告、通知的，视为已向买受人送达通知。第十三条约定，买受人应在出卖人办理产权证或他项权证的通知15日内办结房地产权证或他项权证手续，逾期或因买受人原因（包括但不限于买受人未交清相关税费、或买受人提交办证相关手续、或买受人怠于办理）导致延迟或不能取得产权证或他项权证的，出卖人不承担任何责任。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、方典公司逾期办证时间的认定问题；二、一审判决调整逾期办证违约金有无事实和法律依据；三、上诉人主张方典公司支付律师费有无事实和法律依据。本院认为，一、关于方典公司逾期办证时间的认定问题。关于交房时间的认定问题。按照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第4点的约定，公告交房是双方约定的交房通知方式之一，方典公司据此于2012年8月10日登报公告交房。闭振兴虽对此有异议，但未能提供证据证明其在此之前已收房，因此闭振兴上诉主张方典公司按约在2012年5月1日交付涉案房屋，与事实不符，本院不予支持。关于逾期办证违约金的起算时间问题。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定，买受人应在出卖人办理产权证或他项权证的通知15日内办结房地产权证或他项权证手续，逾期或因买受人原因（包括但不限于买受人未交清相关税费、或买受人提交办证相关手续、或买受人怠于办理）导致延迟或不能取得产权证或他项权证的，出卖人不承担任何责任。因闭振兴在2016年8月24日才将缴纳契税凭证交给方典公司，故在此之前方典公司无需承担逾期办证违约责任。闭振兴上诉主张一审判决逾期办证违约金起算时间错误无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于一审判决调整逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。闭振兴上诉认为，一审法院调低逾期办证违约金计算标准，有失公正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审诉讼过程中方典公司主张约定的违约金过高，请求予以减少，一审法院综合考虑方典公司逾期办证行为给闭振兴造成的损失及方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向闭振兴支付违约金，实体处理并无不当，本院予以维持一审法院调整的违约金计算标准。闭振兴该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于上诉人主张方典公司支付律师费有无事实和法律依据的问题。因闭振兴和方典公司未对律师费的负担进行约定，且本案不存在方典公司需承担律师费的法定情形，故一审法院对闭振兴该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人闭振兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元（上诉人闭振兴已预交），由上诉人闭振兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 静代理审判员 周 黎代理审判员 王 勋二〇一七年六月四日书 记 员 谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：