（2017）闽民终313号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
福建竣邦房地产开发有限公司、建宁县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建竣邦房地产开发有限公司,建宁县国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民终313号上诉人（原审被告）：福建竣邦房地产开发有限公司，住所地福建省建宁县濉溪镇将屯河东路42号1幢。法定代表人：李焕明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：建宁县国土资源局，住所地福建省建宁县濉溪镇建莲南路坑井路口。法定代表人：邱春祥，该局局长。委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。上诉人福建竣邦房地产开发有限公司（以下简称竣邦公司）因与被上诉人建宁县国土资源局（以下简称建宁国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2015）三民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人竣邦公司委托诉讼代理人陈文艺、邱小红，被上诉人建宁国土局委托诉讼代理人戴继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竣邦公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回建宁国土局的诉讼请求。事实和理由：（一）建宁国土局履行了交地义务不等于竣邦公司就可以使用讼争出让地，因政府规划审批出现错误导致竣邦公司长时间不能使用土地，期间的滞纳金不应由竣邦公司承担。由于建宁国土局向竣邦公司移交土地存在瑕疵，原标高与实际标高有落差1.5米，导致竣邦公司的工程停工，延误了整个项目的工期，给竣邦公司造成了巨大的经济损失。建宁国土局对此存在明显的过错，不应向竣邦公司主张违约金。对于规划审批出现错误的问题，建宁国土局是明知的，竣邦公司也以暂缓缴纳土地出让金的方式，行使履行抗辩权。（二）即便竣邦公司存在未及时支付土地出让金的问题，所带来的结果是占用了本应支付给建宁国土局的相关款项，该资金占用给建宁国土局造成的损失仅仅为法定孳息的损失，即银行利息的损失。由于我国法律关于违约金的设置系以弥补损失为主要目的，关于违约金计算标准约定中超过法定孳息部分，不应当予以支持。因此，出让合同中约定的每日千分之一的违约金标准，相当于月利率3%，与民间的高利贷利率相当，已经大大超过了同期贷款利息，违反了法律规定，不应受到法律保护。如建宁国土局认为其损失超过按照银行同期贷款利率计算的利息，应当举证予以证明，然而，建宁国土局无法进行举证。因此，本案应当按照同期贷款利率计算违约金。（三）建宁国土局主张双方关于违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的规定》中关于违约金计算方式的规定，但前述规定属于从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等的民事主体之间的法律关系中不应直接作为计算违约金的依据。虽双方参照上述规定的标准对违约金的承担作了约定，但是竣邦公司作为平等民事主体有权请求人民法院对过分高于实际损失的违约金予以适当减少，依法人民法院也可以进行调整。（2016）最高法民终452号襄阳市国土资源局与襄阳市三湘房地产投资有限公司建设用地使用权转让纠纷一案中，最高人民法院认为，“国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知》、《湖北省国有土地使用权出让收支管理办法》及《国土资源部、国家工商行政管理总局的通知》中违约金计算方式的规定，系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不应直接作为计算违约金的依据。双方当事人对于违约金的承担虽然参照上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。在双方当事人对于涉案损失均未充分举证的情况下，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金。”（四）《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”因此，为激发企业活力、减少企业债务负担，即便认定竣邦公司应支付违约金，也应当按照银行贷款利率计算违约金，而不应适用双方约定的每日千分之一这样违反法律规定的、过高的标准计算违约金。建宁国土局辩称：（一）建宁国土局与竣邦公司之间订立的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。竣邦公司应当按合同约定每日按迟延支付款项的1‰给付建宁国土局迟延付款违约金1508.568万元。上述合同第三十条约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”滞纳违约金计算标准为每日千分之一。合同订立之后，竣邦公司的第二期土地出让金经多次催促后于2013年6月6日缴清。竣邦公司尚欠建宁国土局从2011年12月29日至2013年6月6日共计526天的滞纳违约金。以二期出让金2868万元为基数按日1‰计算为1508.568万元。（二）计算违约金的法规依据。讼争土地出让合同的迟延付款违约金的标准，有以下两个法规性文件规定：1.国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知中的《国有建设用地使用权出让合同使用说明》第十四条规定，“本合同第三十条和第三十七条中，受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款，出让人不能按合同约定及时提供出让土地的，应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）的有关规定和双方当事人权利义务对等原则，违约金比例按1‰填写。国家新出台的法律政策对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的违约金比例有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。”2.《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。”另外，最高人民法院（2014）民申字第1825号泸州天地井然房地产开发有限公司与泸州市国土资源局国有建设用地使用权出让合同纠纷申请再审案，亦支持按每日1‰计付土地出让违约金。（三）《交地确认书》可以证明建宁国土局履行了交地手续，没有违约行为。（四）上诉状所称的规划问题，属于另一法律关系。城市建设规划事务属于住房和城乡规划建设行政主管部门管辖，如有争议，竣邦公司可另行向相对方提出主张。（五）一审期间，竣邦公司与建宁国土局进行过多次的协商。但最终无法达成一致意见。（六）一审判决没有支持建宁国土局的缓交滞纳金期间的违约金。建宁国土局尊重法院的判决，但请二审对此给予考虑。建宁国土局向一审法院起诉请求：1.竣邦公司给付建宁国土局因逾期支付国有建设用地使用权出让价款产生的滞纳违约金1508.568万元；2.竣邦公司给付建宁国土局缓交滞纳违约金期间的利息，以前项规定的滞纳违约金1508.568万元为基数从2013年6月6日起计算到2013年12月30日止，按银行同期贷款基准利率计算（本项利息为51.291312万元）；3.竣邦公司给付建宁国土局因迟延缴清国有建设用地使用权出让价款滞纳违约金而产生的违约金，从2013年12月30日起计算至还清全部款项日止，按所欠滞纳违约金金额1508.568万元为基数以每日1‰计算（本项违约金计暂计至起诉日为665.2784万元）；4.本案的诉讼费用由竣邦公司承担。一审法院认定事实：（一）2010年7月28日，出让人建宁国土局（甲方）与受让人竣邦公司（乙方）签订《建宁县水南新区马房村南侧地块国有土地使用权出让交地确认书》一份，载明：在2010年12月18日至2010年12月27日建宁县国有土地使用权挂牌会上，甲方根据建宁国土局《挂牌出让水南新区马房村南侧地块国有土地使用权公告》（编号：建国土资告[2010]20号），将位于建宁县水南新区马房村南侧地块的39414平方米国有土地使用权出让给乙方，双方就交地确认如下：1.甲方已按要求向乙方移交土地，移交的土地根据《国有建设用地使用权出让合同》（建国土资出让合同[2010]22号）约定，其面积39414平方米，现状土地条件，且宗地界址明确，乙方已接收上述土地。2.甲方供地工作完成，乙方对甲方按《国有建设用地使用权出让合同》（建国土资出让合同[2010]22号）约定履行的交地义务，无异议。（二）2011年6月22日，出让人建宁国土局与受让人竣邦公司签订一份合同编号建国土资出让合同[2010]22号《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地编号350430-2010-20，总面积39414平方米。出让价款为5736万元；定金2000万元抵作土地出让价款；受让人同意第一期2868万元于2011年1月29日之前付款，第二期2868万元于2011年12月29日之前付款；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金。（三）竣邦公司按时缴纳第一期土地出让金2868万元。2013年6月6日，竣邦公司向建宁国土局转账支付第二期土地出让金2868万元。（四）2013年6月14日。建宁国土局（甲方）与竣邦公司（乙方）签订一份《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》，载明：双方就建宁县水南新区马房村南侧土地出让金、滞纳金以及《用地批准书》、《土地证》等事宜签订协议如下：1.竣邦公司已于2013年6月6日通过网上银行全部缴清土地出让金，土地出让金的滞纳违约金计算至2013年6月6日止。2.建宁国土局同意竣邦公司缓交滞纳违约金，至2013年12月30日前缴清。该期间所欠滞纳金违约金按银行同期贷款基准利率计息；若到期仍未交清，则从2013年12月30日起按滞纳违约金金额每日1‰计算违约金。3.竣邦公司同意以其名下资产对上述缴纳义务承担经济、法律责任。4.建宁国土局同意先行给予办理《用地批准书》、《土地证》及相关手续。（五）2013年7月3日，国有土地报审宗地一览表载明：经审查，该宗地依据竣邦公司分割申请和提供的建政地[2010]102号批准出让文件，国有土地使用权出让合同、交地确认书、完税证明、建宁县[20111]用字第36号、19号建设用地批准书、出让金发票，建国土资纪会议纪要[2011]11号、民政地址证明、出让国有土地使用权面积39414平方米。（六）涉案的建宁县水南新区马房村南侧地块的39414平方米国有土地使用权已于2013年7月3日办理至竣邦公司名下，土地证号为：建国用2013第1010577号、建国用2013第1010578号、建国用2013第1010579号、建国用2013第10105**号。竣邦公司在涉案的土地上盖好房屋，并已销售部分房产。一审法院认为：本案建宁国土局、竣邦公司双方订立的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中约定逾期支付土地出让价款，从逾期之日起按日1‰支付违约金，该约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让价款时应承担的违约金计算方式之精神，对于双方当事人而言是公平的，双方应按合同约定履行自己的义务。建宁国土局已在约定的期限内向竣邦公司交付地块，竣邦公司也应在约定的期限内支付土地出让价款。现竣邦公司未按合同约定支付土地出让价款，构成违约，应承担违约责任。双方为此协商签订《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》，对支付土地出让价款违约金达成协议，竣邦公司同意缴纳的土地出让金的滞纳违约金计算至2013年6月6日止。因此，按合同约定的日1‰支付违约金标准，建宁国土局诉请竣邦公司支付尚欠土地出让价款违约金1508.568万元（2011年12月29日至2013年6月6日共计526天，2868万元×1‰×526天=1508.568万元），予以支持。竣邦公司主张违约金按照同期人民银行的贷款利率计付，不予支持。竣邦公司已于2013年6月6日缴纳完第二期土地出让价款，即已履行完合同约定的缴纳全部土地出让价款义务。虽然建宁国土局与竣邦公司签订的《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》约定“甲方同意乙方缓交滞纳违约金，至2013年12月30日前缴清。该期间所欠滞纳金违约金按银行同期贷款基准利率计息；若到期仍未交清，则从2013年12月30日起按滞纳违约金金额每日1‰计算违约金”，但竣邦公司以违约金过高为由提出抗辩，要求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案建宁国土局的诉讼请求即是要求竣邦公司支付逾期缴纳土地出让价款的违约金（滞纳金），对《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》约定违约金过高部分予以调整。根据本案的具体情况，对建宁国土局关于竣邦公司违反《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》的约定，应承担迟延支付违约金而产生的利息和违约金的诉讼请求，不予支持。双方在交地确认书中确认建宁国土局按《国有建设用地使用权出让合同》约定履行了交地义务，竣邦公司接收土地进行房地产开发过程中并未提出异议，现竣邦公司主张建宁国土局交付的土地存在标高过高的问题，并不构成对建宁国土局诉讼请求的抗辩，对其抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、竣邦公司应于判决生效后十日向建宁国土局支付逾期支付土地出让价款违约金1508.568万元；二、驳回建宁国土局的其他诉讼请求。本院二审期间，竣邦公司、建宁国土局对原审查明的事实没有异议。另经释明，建宁国土局未提供证据证明其实际损失。本院认为：关于竣邦公司主张其有抗辩权的问题。因城市规划问题，不属于国土局的职责范围，故竣邦公司主张因规划出现错误，其可行使履行抗辩权，缺乏合同和法律依据，不予支持。关于违约金是否过高的问题。依据讼争《国有建设用地使用权出让合同》约定，竣邦公司第二期2868万元应于2011年12月29日之前付款,但直至2013年6月6日竣邦公司才向建宁国土局转账支付该笔款项，依约应当承担违约责任。故双方签订了《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》，约定了建宁国土局同意竣邦公司缓交滞纳违约金，至2013年12月30日前缴清等，但竣邦公司再次违约。本案属平等民事主体之间的民事纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，竣邦公司有权请求人民法院适当减少。综合考虑竣邦公司已缴清土地出让金5736万元、建宁国土局经释明未提供证据证明其实际损失、竣邦公司存在两次违约等情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，建宁国土局的损失可参照银行同期同类贷款利率计算。但因竣邦公司存在两次违约，故参照银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期还贷罚息利率的规定，在银行同期同类贷款利率水平上加收50%。综上，竣邦公司的上诉理由部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市中级人民法院（2015）三民初字第438号民事判决第二项；二、变更福建省三明市中级人民法院（2015）三民初字第438号民事判决第一项为“福建竣邦房地产开发有限公司应于本判决生效后十日，以2868万元为基数，从2011年12月29日起至2013年6月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利息1.5倍，向建宁县国土资源局支付逾期支付土地出让价款违约金。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决处理，二审案件受理费112314元，由福建竣邦房地产开发有限公司负担27741.6元，由建宁县国土资源局负担84572.4元。本判决为终审判决。审 判 长 林国新审 判 员 程光毅代理审判员 陈志辉二〇一七年六月三十日书 记 员 黄秋丽附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”