（2017）川2021民初2125号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-19
案件名称
凡磊与四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凡磊,四川省安岳县新星房地产开发有限任责公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2021民初2125号原告：凡磊，男，1988年3月12日出生，汉族，住四川省安岳县。被告：四川省安岳县新星房地产开发有限任责公司，住所地四川省安岳县岳阳镇西大街98号。统一社会信用代码91512021714465555P。法定代表人：荣军，经理。委托诉讼代理人：昌明，该公司法律顾问。原告凡磊与被告四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡磊、被告四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司法定代表人荣军的委托诉讼代理人昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凡磊向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即协助原告将帝都高层公寓住宅楼1幢3单元22层3-22-4号房屋的所有权证办理至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金（以原告已交购房款426256元为基数，按年利率6%计算，时间从2014年6月30日起计至办理房屋转移登记权属证书之日止）。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告立即协助原告将帝都高层公寓住宅楼1幢3单元22层3-22-4号房屋的所有权证办理至原告名下并予以交付。增加1项诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理初始登记违约金（以原告已交购房款426256元为基数，按年利率6%计算，时间从2013年12月31日起计至办理初始登记权属证书之日止）。事实和理由：2011年2月2日，原告向被告交购房定金2万元；3月8日，原告向被告交购房款12.5万元。2011年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县外南街帝都高层公寓住宅楼1幢3单元22层3-22-4号房屋1套；预测建筑面积129.64㎡，总价款426256元；原告可以首期支付总房款的40%，其余房款以向银行按揭方式支付；被告将已取得竣工验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的商品房于2013年6月30日前向原告交付；被告在2013年12月31日前取得该房屋所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告按照已付房款的0.5‱向原告支付违约金；如因被告责任致原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，被告按照已付房款的0.5‱向原告支付违约金；初始登记违约金与转移登记违约金任何情况下均不得同时累加计算，原告只能选择其中一项。合同签订当日，原告向被告交纳购房款31256元。2012年2月24日，原告向被告交购房款5万元；3月14日，原告以银行按揭方式向被告支付房款20万元。原告累计向被告交纳购房款426256元。被告虽向原告交付了房屋，但至今未取得楼栋初始登记、未办理房屋转移登记，未向原告交付所购房屋的权属证书，应承担相应违约责任。虽双方约定了被告违约取得初始登记和违约办理转移登记应付违约金的计算方法，但依据该约定计算出的违约金过低，被告应按年利率6%的标准向原告计付违约金。四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司对原告所述双方签订买卖合同、原告付清购房款及至今未获得所购房屋转移登记权属证书无异议。但认为原告主张的违约金已过诉讼时效,且买卖合同文本系房地产主管部门提供，违约金条款系双方自愿达成，调高违约金需以违约金不足以弥补违约损失为前提，而原告在本案中并无直接损失发生；原告已于2012年办理初始登记，转移登记至今未能办理，既有政府相关部门工作职能调整的原因，也有办理事项需原、被告双方共同进行但缺乏原告配合的原因，造成这一后果被告没有责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交而被告有异议的特约商户签购单及恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的收款收据，与本案无关联，不予采信；对被告提交而原告有异议的房屋所有权登记申请表，原告对证据来源提出质疑，被告未能作出合理说明，对该证据不予采信。本院认为，被告承认原、被告双方签订买卖合同、原告付清购房款及至今未获得所购房屋转移登记权属证书的事实，本院对上述事实予以确认。原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。合同约定“双方共同向权属登记机关申请办理房权属转移登记。”“原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”虽双方未明确选择转移登记的办理方式，但结合商品房销售的交易惯例及本案被告在本院其它商品房销售合同纠纷案件中关于转移登记的约定，可得出原告委托被告办理所购房屋转移登记手续的结论，故对原告主张被告立即协助原告将其所购房屋办至原告名下的诉讼请求并向原告交付房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告购买房屋所在楼栋的初始登记已取得、原告未获转移登记权属证书系政府职能部门所致，但未提供证据予以证实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应承担举证不能的法律后果。故对被告提出的其未违约，不应承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。被告至今未取得初始登记、未向原告交付房屋权属证书，系违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担及时交付房权属证书并支付违约金的违约责任。原告出示的证据不能证实其因被告未按约办理房屋权属证书而遭受的实际损失，双方签订的买卖合同已约定初始登记与转移登记违约金，且该违约金条款不存在合同法规定的无效情形，应按约定违约金执行，故对原告提出按年利率6%的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在合同约定期限届满即2014年6月24日前未获房屋权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，至迟应在2016年6月24日前主张权利，且原告未举证证实诉讼时效有中断、中止等情形，原告现向本院提起本项主张已超过两年的诉讼时效期间，人民法院不予保护。被告认为原告向其主张逾期交付房权属证书违约金已过诉讼时效的理由成立。双方约定被告在2013年12月31日前取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，否则承担相应违约责任，而被告至今未取得房屋权属证书，系违约，应按合同约定以原告实际向被告交纳的购房款426256元按0.5‱承担违约责任。原、被告所签合同未约定被告取得初始登记（即房屋所在楼栋权属证明）后应通知原告，且被告至今未取得初始登记，原告现才知晓被告未取得初始登记，故原告主张初始登记违约金权利的诉讼时效起算点应为其实际知道之日，被告认为原告向其主张初始登记违约金已过诉讼时效的理由不成立。综上所述，原告要求被告立即协助原告将帝都高层公寓住宅楼1幢3单元22层3-22-4号房屋所有权证办理至原告名下并予交付、承担逾期办理初始登记违约金的请求合法，本院予以支持；要求被告支付转移登记违约金的请求已过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内协助原告凡磊将帝都高层公寓住宅楼1幢3单元22层3-22-4号房屋的所有权证办理至原告凡磊名下并交付给原告凡磊；二、限被告四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿付原告凡磊逾期办理初始登记的违约金21.32元；三、驳回原告凡磊的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元，减半收取计859元，由原告凡磊负担400元，被告四川省安岳县新星房地产开发有限责任公司负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 吴晓燕二〇一七年六月三十日书记员 龚 军 搜索“”