（2017）粤0303民初11194号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-12-02

案件名称

于敏与被告深圳市维富化工有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

深圳市罗湖区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于敏,深圳市维富化工有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第八条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初11194号原告：于敏。诉讼代表人：梁晓龙。诉讼代表人：侯志军。被告：深圳市维富化工有限公司，住所地深圳市罗湖区太白路4007号维富大厦4楼，统一社会信用代码91440300618862833H。法定代表人：李军。委托诉讼代理人：高强。原告于敏与被告深圳市维富化工有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人梁晓龙、侯志军被告委托诉讼代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》；2、判决被告退还原告的购铺款人民币374808元，退还以律师公证费名义收取的人民币1380元，退还以代缴综合税费名义收取的6747元，退还以上款项四倍利息（自2013年2月25日起到实际支付之日止）;3、判令被告赔偿原告购铺赔偿金人民币374808元、律师公证费赔偿金人民币1380元，办证税费6747元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年初，被告公开宣传，由央企中核投巨资，对原维富大厦四层裙楼进行二次改造，开发金玺荟黄金珠宝中心商铺，采用回报三年租金（年租金8%）、直接从购铺款中扣除三年租金、一次性付款再优惠、分期付款不计息（直接按期付给开发商）方式，开始对社会发售。原告在其销售人员反复忽悠下，于2012年7月13日，和被告签订了《商铺买卖合同》，认购被告开发并推销的金玺荟4026号商铺，按照开发商要求于2012年6月30日缴纳了定金30000元、首期款194885元、综合税费6747元律师及公证费（代收）1380元。按被告的描述，4026号铺位位于维富大厦4层，建筑面积10.27平方米，套内建筑面积4.65平方米。2012年7月28日按开发商要求一次性交清其余尾款149923元。2013年9月，国土局现场查处，并勒令被告整改，改售为租，但此时已经销售355铺。被告没有公开被查处整改消息，还阻止此消息传出，对已经知晓的个别购铺人承诺退款，但要求其保密，否则不退，另一方面发布虚假消息称，一切都在正常进行中，这中间，被告的法人李军以欺瞒的手法多次给被骗人写保证书、承诺书，保证退款或办证。2014年4月底，一切都被彻底揭穿，所有的商铺都是纸上画出来的虚拟的方框格子铺。而且，在销售这些格子铺过程中，被告还将用来分割商铺的维富大厦四层裙楼分别反复抵押给多名民间放贷人。随后，众多业主开始了艰难的追债程序，有的开始就选择了起诉、有的选择了报案、有的选择是上访维权、有的选择了占铺经营，但所有的人都同时还选择了找本案被告直接讨要。2014年6月19日至21日，广东省电视新闻台、深圳电视台连续三天对金玺荟商铺欺诈案进行连续报道。南都等纸媒、网媒也互相转载，引起政府和社会的重视。因案情重大，受害人众多，涉港涉台，影响恶劣，后果严重。2015年，最高人民法院巡回法庭、广东省高级人民法院执行局、罗湖法院都先后出面参与引导过商铺受害者发起的群体事件，但没能有效解决。2015年5月5日，由罗湖区政府、东晓街道办出面，组织本案原、被告、抵押权人三方协商，最终被告以无钱退赔，办证无法通过行政许可而搁置。2017年1月份，被告法人李军，突然被深圳福田警方抓捕，而案外人高原（中核商贸监事）在诉本案被告法人股东公司深圳市天银实业有限公司案[（2015）深中法商终字第2612号]中，称其已经失踪。为了保护自身利益，原告不得不诉至贵院，请求法庭依法判决被告，按照本案原告的诉求退赔购铺款。二、参与售铺的被告法定代表人名下公司及相互关系。实际上被告法定代表人李军名下，有近10家公司，是被告迷惑购铺者的幌子，这些公司和被告之间互相交叉持股，并在此次售铺案中扮演不同的角色，造成众多商家参与的假象，抬高商铺的价格。在不足两年时间内，李军通过此物业先后骗取了银行、购铺人、民间投资人总计5亿的资金后，突然宣称资金链断裂，无法退赔也无法办理商铺产权证，明显是有预谋侵吞本案原告的财产。被告维富化工，是金玺荟商定的开发商和销售商，注册资金5000万元，两名股东。一是深圳市天银实业有限公司（以下简称天银实业），在维富化工投资占比88%，其自身注册资金2088万元，法定代表人李军占比99.521%。另一是深圳市金澜投资有限公司，在维富化工中投资占比12%，其自身注册资金1000万元，法定代表人李军占比99%。因此，维富化工李军间接占比99.45%以上，实际就是李军独资。作为商铺是“国有央企投资”宣传的道具，深圳市中核商贸有限公司唯一股东也是天银实业，还有一个是用来洗钱的公司，李军名下公司全部参与此次售铺案，他们之间应该承担连带责任。三、理由和依据。（1）根据《合同法》第七章违约责任第一百零七条当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。《商铺买卖合同》第八条房产过户手续办理中，被告承诺自合同签订后180个工作日内为原告办理产权证，否则作为逾期违约。原告与被告合同签订于2012年7月11日，至2013年2月25日180个工作日满期，原告已经履行约定的付款义务，但被告违约，没有履行合同约定的义务，应当承担法定赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是实房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。此《商铺买卖合同》属于房地产开发企业向社会销售房产的行为产生的合约，因此使用本《解释》。第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；向本案原告出售涉案4026商铺，造成原告无法达成合同签订的目的，本案被告应该承担原告诉讼请求中的退还和赔偿责任。本案中，被告还以律师公证费、代收综合税费为名骗取原告人民币8127元，此款虽名义上不是购房款，但被告一开始就是以非法占有为目的的故意性欺诈行为。早在本案被告销售金玺荟商铺之前，国家就已经取消强制性公证收费，在合同签订时，也不存在律师公证为原告服务，这只是被告借售铺巧立名目，多诈骗原告钱财的手段，而且是附着在购铺这个欺诈行为之上的的，应该和购房款一样赔偿原告。税费就更是诈骗性质的，被告虚拟出众多格子铺，销售前并没经过国家相关职能机构批准进行预售，且抵押和销售交叉进行，最后因违法销售被国土局查处，责令改售为租。作为房地产开发企业，售前是应该知道不能办证的，此款实际上是借国家税收之名，有预谋据为己有的，更应该和购房款一样对原告进行赔偿。本案被告作为房地产开发企业，隐瞒已经抵押的事实，向本案原告出售涉案商铺，造成原告无法达到合同签订的目的。因此，请求法庭按照诉讼请求2、3判决本案被告承担退赔偿责任。根据《合同法》第三章合同的效力第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。2012年7月11日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，并依约履行全部付款义务。然而被告从开始售铺到欺诈行为彻底曝光前，隐瞒标的物业没有经过国家职能机构批准销售，且已经于2012年4月10日被抵押（此前后被反复抵押），2014年3月19日又被法院轮候查封，法律上是不可办理产权证等事实。但仍欺骗原告购买了其虚构的金玺荟4026号格子铺，至今被告已经严重违约，无法交付商铺。请求法庭依法解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》。鉴于以上事实和理由，请求法庭依法保护原告的合法权益，按照原告诉讼请求判决本案被告退赔，并承担本案的诉讼费用，保护原告的合法权益。被告答辩称：被告不否认存在违约行为，同时也向原告致以深深的歉意，由于资金链断裂导致被告不能在合同约定时间内为业主办理商铺房产证，而且房产现处于被查封状态，公司账户现处于被冻结状态，境地非常窘迫，因此，暂时无力退还原告所缴纳的款项。针对原告的诉讼请求一倍赔偿，被告无法接受这一诉讼请求，不知原告的赔偿金额是根据什么标准计算得出，请求法庭予以驳回。针对所交款利息的诉讼请求，被告仅接受从每一铺位的违约之日起按照已经缴纳的金额作为基数计息。针对年息24%的诉讼请求，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年7月11日原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定出卖人同意将位于深圳市罗湖区太白路4007号维富大厦裙楼四层4026号铺转让给买受人，房产用途为商业，建筑面积共10.27平方米，其中套内建筑面积为4.65平方米，买受人已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；合同交易价款为人民币374808元（以下均为人民币），买受人于2012年7月8日前一次性支付374808元；买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业，经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，委托统一经营期限至2015年5月1日止；出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限；出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证，买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续；如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行），（1）逾期在60日之内（含60天），自逾期之日起，出卖人按合同交易价款每日1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除本合同的，出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日千分之1.5向买受人支付违约金；买卖双方均同意于2013年5月1日前，该商铺装修完成后由双方完成交付确认，卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了双方的其他权利义务。二、后原告向被告支付购铺款374808元，律师公证费1380元，综合税费6747元。此后，因涉案商铺被被告抵押，无法办理房地产证，故原告未再继续向被告支付购房款。三、涉案铺位位于维富大厦4层商场A房内，该房产所有权人为被告，房屋用途为商业金融业，建筑面积为1281.38平方米。被告将上述房产分割后出售给原告，但至今该房产尚未分割办证。该房产于2010年4月30日办理抵押登记，2011年2月10日注销抵押登记；2011年2月14日办理抵押登记，2012年3月2日注销抵押；2012年3月21日办理抵押登记，2012年4月9日注销抵押登记；2012年4月11日办理抵押登记，2013年5月29日注销抵押登记；2013年6月24日办理抵押登记，目前仍处于抵押查封状态。上述房产同时因另案被法院多次查封。以上事实，有《商铺买卖合同》、收款收据、房地产权抵押登记查询表、深圳市房地产查封备案表、产权资料电脑查询结果表以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告维富公司签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告维富公司支付了部分购房款，履行了合同约定的义务，被告维富公司未按照合同约定为原告办理房地产证，并且将涉案房产抵押给他人，且包括涉案商铺在内的商铺因为其他纠纷被本院查封，致使原告的合同目的不能够实现，在此被告构成违约，应当依法承担违约责任。本案争议的焦点是，1、原告请求依法解除合同理由是否成立？2、原告请求被告支付已付房款一倍的赔偿款理由是否成立？对于第一个争议焦点，本院认为，在原告与被告维富公司签订《商铺买卖合同》时，被告维富公司已经将包括涉案商铺在内的商铺抵押给了他人，被告维富公司未提交证据证明其已经通知原告，属于故意隐瞒所出售的房产已经抵押的事实，并且因被告维富公司案涉其他纠纷，涉案房产也被法院查封，至今未解封，被告维富公司未按照合同约定的期限为原告办理涉案铺位的房地产证，以致于原告的合同目的无法实现，原告请求解除原告和被告维富公司签订的《商铺买卖合同》，理由成立，本院予以支持。对于第二个争议焦点，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然该商铺已经办理了被告维富公司名下的房地产证，但被告维富公司在将涉案商铺进行分割后，再行向原告等出售，是属于房地产开发企业向社会销售房产的行为，应当适用上述司法解释。被告维富公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，向原告出售涉案的商铺，并且注销抵押登记后，随即又将所售房产进行抵押，以致于抵押现在仍未解除，致使原告的合同目的不能实现。被告维富公司向原告代收了涉案铺位的律师公证费人民币1380元、综合税费人民币6747元，未向本院提交证据显示已经支付给了相关的单位或个人。故原告要求被告维富公司返还所交纳的购房款人民币374808元以及原告缴纳的律师公证费人民币1380元、综合税费人民币6747元共计人民币382935元,理由成立，本院予以支持。综上，被告应当向原告返还所交纳的购房款人民币374808元及原告缴纳的综合税费人民币6747元、律师公证费人民币1380元，共计人民币382935元。原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同解除或者合同目的不能实现的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在此，被告在和原告签订《商铺买卖合同》时已将包括涉案房产在内的维富大厦4层商场A房抵押给他人，且未提交证据证明已经告知了原告，之后在注销抵押后几日内又将该房产抵押给他人，以致于原告的合同目的不能够实现。故原告要求被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。原告向被告缴纳了购房款人民币374808元，而律师费、公证费人民币1380元和综合税费人民币6747元并非属于购房款的一部分，故原告要求被告向原告支付赔偿款人民币382935元，本院予以部分支持。鉴于本院已经支持原告要求按照已付购房款赔偿损失的诉讼请求，原告在本案中未提交证据证明该赔偿不足以弥补原告损失，因此对于原告主张按照年息24％支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第八条、第九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告于敏与被告深圳市维富化工有限公司之间签订的《商铺买卖合同》。二、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于敏返还所交纳的购房款、律师费、公证费以及综合税费共计人民币382935元。三、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于敏支付赔偿款人民币374808元。四、驳回原告于敏的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7044.02元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长　　杨丽茵审判员　　张笑然审判员　　李知擎二〇一七年六月三十日本件与原本核对无异书记员　　李晓婷 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