（2017）晋0211民初398号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告王某与被告山西亿丰置业有限公司、山西亿丰商业物业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
大同市南郊区人民法院
所属地区
大同市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,山西亿丰置业有限公司,山西亿丰商业物业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款
全文
山西省大同市南郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0211民初398号原告王某，男，汉族，居住地朔州市。委托代理人孟有忠，男，山西华渊律师事务所律师。被告山西亿丰置业有限公司，住所地大同市。法定代表人黄贤明，董事长。委托代理人张日霞，女，山西北岳律师事务所律师。被告山西亿丰商业物业管理有限公司，住所地大同市。法定代表人何洪涛，总经理。委托代理人高文汇，男，山西晨遥律师事务所律师。原告王某与被告山西亿丰置业有限公司、山西亿丰商业物业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。原告王某及原、被告双方的委托代理人孟有忠、张日霞、高文汇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某诉称，2013年8月17日原被告双方分别订立《房屋认购合同》二份、《委托经营管理合同》和《购铺自营协议书》各一份，合同约定：原告以17919.91元/㎡的价格，购买被告山西亿丰置业有限公司位于大同市魏都大道处一商铺，面积32.89㎡;以及以12583.15元/㎡的价格，购买被告位于大同市魏都大道一商铺，面积20.71㎡;销售面积共计约为53.6㎡，购房款共计849983元，并交付被告山西亿丰商业物业管理有限公司物业保证金3000元。合同约定出卖人应当在2014年12月30日前投入使用；逾期交房按委托合同约定处理，年租金以实际交付房屋总价7%支付。合同订立后原告即交付全部购房款，但被告一直没有交房和返还租金。经查得知，被告所售的商铺至今未完全建成且未取得《商品房预售许可证》、《土地使用证》。被告从2013年起利用虚假宣传广告，欺骗业主申购。2015年12月被告迫于无奈发布致业主信，但没有兑现承诺；后在2016年11月发布的致业主信中公开承认五证不全，其行为已严重侵害了原告的合法权益。故请求判令：1.《房屋认购合同》无效，解除《委托经营管理合同》；2.由被告山西亿丰置业有限公司返还已付购房款849983元、赔偿已付购房款一倍的赔偿金、承担《委托经营管理合同》约定的返租金148747元、支付租金违约金118998元，承担诉讼费用；3.被告山西亿丰商业物业管理有限公司返还物业保证金3000元，支付利息730元。原告提供如下证据证明自己的主张：1.2013年8月17日原告与被告山西亿丰置业有限公司签订合同《商品房认购合同》二份及与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》、《购铺自营协议书》各一份，以证明原被告双方签订合同的事实。2.2013年8月17日的“统一收款收据”三张，其中房款加盖“山西亿丰置业有限公司财务专用章”，物业保证金加盖“被告山西亿丰商业物业管理有限公司”的公章，以证明原告依约已付房款及物业保证金的事实。3.2017年3月14日、20日的“补充协议”各一份，主要内容是原告与被告山西亿丰置业有限公司约定案件管辖地法院。4.2017年3月17日被告山西亿丰置业有限公司的“承诺书”一份，证明其承诺以亿丰世贸中心7万㎡的商铺抵押，向业主承担法律责任。5.2013年8月的“大同市人民政府关于严格禁止无商品房预售许可擅自预售的通告”、2016年12月“大同市房管监察大队关于补办商品房预售许可证催告通知书”“各一份、2016年11月被告山西亿丰置业有限公司的“致业主信”一封，以证明被告无证销售。6.2012年的《大同日报》、《大同晚报》、2015年5月的《山西经济日报》节选各一份；彩印宣传单一张。以证明被告的虚假宣传的行为。7.2017年4月录制的影像光盘一张，以证明被告山西亿丰置业有限公司的员工现在还在隐瞒五证不全，继续售房。被告山西亿丰置业有限公司在举证期限内未提供有关的证据，其辩解意见是：被告未曾向业主隐瞒没有商品房预售许可证的事实，不存在合同无效，不适用一倍购房款的赔偿责任；无义务支付租金及违约金。其庭审的质证意见是：第6项证据系记者的报道，不是被告做的虚假宣传；第7项证据不能证明当时的情况；对其它证据没有异议。被告山西亿丰商业物业管理有限公司在举证期限内未提供有关的证据，其答辩意见：委托合同的生效条件是以认购合同的商铺建成为前提，该合同系未生效；该合同不符合法定解除情形；在被告未曾真正承租业主商铺的情况下支付租金和租金违约金是不公平的。其庭审的质证意见同第一被告，并认为第4项证据是原告与第一被告为我公司设定的义务，对其合法性有异议。本院经庭审查明事实如下：2013年8月17日原告王某分别与被告山西亿丰置业有限公司签订《商品房认购合同》二份，与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》、《购铺自营协议书》各一份。双方在认购合同中约定：原告分别以17919.91元/㎡、12583.15元/㎡，共计849983元的价款，购买大同市魏都大道处一商铺销售面积共计约为53.6㎡，属框架结构；出卖人应当在2014年12月30日前投入使用；逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理。双方在委托合同中约定，委托期限：市场正式开业之日起5周年；支付方式：自开业日起隔年12月30日支付租金；乙方自开业日起算第一至三年每年按甲方实际支付房屋总价7%支付租金。合同订立的当日，原告即交付全额购房款，并向被告山西亿丰商业物业管理有限公司交付“物业保证金”3000元。但被告山西亿丰置业有限公司至今没有建成所售的商铺，且尚未取得《商品房预售许可证》；《委托经营管理合同》没有实际履行。上述事实有原告的举证、被告方的质证及双方当事人的庭审陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告王某与被告山西亿丰置业有限公司签订的《商品房认购合同》，至原告起诉之日被告仍未取得《商品房预售许可证》，故该商品房买卖合同依法系无效合同。被告山西亿丰置业有限公司对原告已付的购房款依法应予以返还，并赔偿在此期间原告的利息损失。原告与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》至今尚未实际履行，事实上原告已无法取得委托合同约定的托管商铺的所有权，该情形符合双方当事人在合同中就解除条件的约定，依法予以解除。原告主张租金及租金违约金的请求，因承租没有实际发生，关于支付租金“支付方式”约定中的“自开业日起”亦无法发生，该主张本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条五款、第五十八条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告山西亿丰置业有限公司于本判决生效之日起立即返还原告王某购房款849983元及利息（依照2013年中国人民银行同期的贷款年利率从购房日计算至判决书生效之日）。二、被告山西亿丰商业物业管理有限公司于本判决生效之日起立即返还原告王某“物业保证金”3000元及利息（依照2013年中国人民银行同期的贷款年利率从购房日计算至判决书生效之日）。三、解除原告与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元、诉讼保全费4770元由被告山西亿丰置业有限公司承担；被告山西亿丰商业物业管理有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 邱慧丽人民陪审员 陈 亮人民陪审员 李丽萍二〇一七年六月三十日书 记 员 王春叶 来自