（2017）闽0922民初689号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-31
案件名称
福建省九龙房地产有限公司与黄传兴商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
古田县人民法院
所属地区
古田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省九龙房地产有限公司,黄传兴
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初689号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市商贸街8号1幢2-C。法定代表人：杜早治，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，系该公司员工。委托诉讼代理人：江彦磊，女，1991年8月11日出生，汉族，住福建省永安市，系该公司员工。被告：黄传兴，男，1977年10月23日出生，汉族，经商，住福建省古田县。委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。原告福建省九龙房地产有限公司（以下简称“九龙公司”）与被告黄传兴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九龙公司的委托诉讼代理人陈颖、江彦磊，被告黄传兴的委托诉讼代理人叶建洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除九龙公司与黄传兴签订的《商品房买卖合同》，并判令黄传兴与九龙公司共同到宁德市房地产交易登记中心办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，由黄传兴承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2、判令黄传兴按购房款的30%向九龙公司支付解除合同违约金人民币904020.6元；3、判令黄传兴返还九龙公司暂计至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付款项（暂计至2017年2月23日，垫付款项为287981.15元），并按九龙公司向银行垫付款项的每日千分之二，向九龙公司支付向银行垫付之日起至黄传兴实际还款之日止的违约金（暂计至2017年3月30日，违约金为171752.65元，计算方式详见附表）；4、判令九龙公司从黄传兴已支付给九龙公司的款项中扣除黄传兴应向九龙公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。事实与理由：九龙公司与黄传兴于2012年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定黄传兴购买九龙公司开发的位于宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下（海德公园）第75#楼106单元房产，购房款总计3013402元，黄传兴于2012年8月10日支付首期房款913402元，余款2100000元办理按揭贷款；若黄传兴未按时向银行还款，导致九龙公司向银行垫付，九龙公司有权向黄传兴收取向银行垫付款项及黄传兴从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算），若黄传兴连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，九龙公司有权解除合同，黄传兴还应按购房款的30%向九龙公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由黄传兴承担。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司宁德支行（以下简称建设银行）根据黄传兴的申请，与黄传兴、九龙公司签订《个人住房借款合同》，向黄传兴发放按揭贷款2100000元，九龙公司为黄传兴申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。合同签订后，因黄传兴未按时向建设银行偿还贷款本息，建设银行多次通知九龙公司承担连带保证责任并从九龙公司保证金账户划扣。九龙公司多次催告黄传兴及时向九龙公司偿还九龙公司垫付的贷款本息，但黄传兴不予理会。由于黄传兴累计超出6个付款期未按时向建设银行还款，导致九龙公司向银行垫付黄传兴拖欠银行的贷款本息、违约金等款项287981.15元（暂计至2017年2月23日）。为此，九龙公司于2017年3月16日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知黄传兴解除双方签订的《商品房买卖合同》。黄传兴收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。故提出诉讼，请求依法判决支持九龙公司的诉讼请求。庭审中，九龙公司变更第一项诉讼请求中判决解除九龙公司与黄传兴签订的《商品房买卖合同》为确认九龙公司与黄传兴签订的《商品房买卖合同》已解除。黄传兴辩称：一、《商品房买卖合同》附件六3.3.2“出卖人解除合同，买受人按购房款的30%向出卖人支付违约金”的条款为无效条款。1、《商品房买卖合同》以及附件六是九龙为了订立《商品房买卖合同》重复使用而预拟定的合同条款。根据《合同法》第三十九的规定，该合同以及附件均为格式合同。对于格式合同的效力，《合同法》四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”2、《商品房买卖合同》第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《商品房买卖合同》约定了对于因出卖人违约，买受人解除合同的几种情形和出卖人承担违约责任的情形，即（1）合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，即买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。（2）合同第十四条出卖人不能按约定时间办理权属证书的，按日向买受人支付已付款的日0.01%的违约金。上述对因出卖人违约造成解除合同，出卖人均承担极轻的违约责任。而九龙公司在附件六3.3.2条款约定因买受人违约，出卖人解除合同违约金按购房款的30%计收的约定明显不公平，且明显加重了买受人的责任。二、若法庭认为《商品房买卖合同》附件六3.3.2的约定条款有效，则该条款约定的违约金过分高于造成的损失，应当依法减少违约金数额。该条款约定，出卖人根据该条款解除合同的，买受人按购房款的30%向其支付违约金。本案中，九龙公司未能举证证明因黄传兴违约造成九龙公司的实际损失数额，因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。请求人民法院予以调整。三、九龙公司诉请黄传兴按九龙公司向银行垫付款项287981.15元支付每日千分之二的违约金，对于该项诉讼请求，应当依法驳回。黄传兴未按约定履行还款义务的违约行为是导致九龙公司要求解除《商品房买卖合同》的原因，黄传兴因此承担解除合同而产生支付违约金的责任，九龙公司要求黄传兴再就该违约行为按银行划拔款项的日千分之二支付违约金，系对黄传兴同一违约行为的重复评价和双重处罚。四、九龙公司诉请判令黄传兴承担一切注销手续费用。因注销尚未发生，且九龙公司不能举证证明注销手续实际所需费用，具体数额无法确定，因此恳请法庭不予支持九龙公司的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于九龙公司的解除合同通知书是否已经送达黄传兴，合同是否已经解除。本院认为，九龙公司和黄传兴签订的《商品房买卖合同》附件六第一条约定：双方以本合同记载的联系地址、电话为双方联络依据，双方按照该地址寄发函件，自函件寄发之日起第五日视为送达。因黄传兴没有按期偿还建设银行按揭贷款，九龙公司承担保证责任代为清偿银行按揭贷款后，根据双方约定的地址，于2015年10月15日向黄传兴发函要求其偿还垫付的按揭贷款，于同年12月24日发函催告黄传兴偿还逾期的按揭贷款，在催告未果后，于2017年3月16日向黄传兴发函解除《商品房买卖合同》，上述函件黄传兴均未签收。虽然黄传兴辩解函件未签收的原因系九龙公司在合同中将门牌号写错导致，但其未提供证据证明可归责于九龙公司一方，九龙公司根据双方约定的地址送达并无不妥，且根据九龙公司提供的快递，邮件上不仅有收件人还有收件人的电话，且合同上写的门牌号的房屋与黄传兴身份证上的门牌号的房屋只相隔几栋，对邮件送达也不会造成实质性影响，故可根据双方的约定视为送达，况且黄传兴对九龙公司解除合同也不持异议，可认定双方合同已解除。二、关于双方签订的《商品房买卖合同》附件六3.3.2“出卖人解除合同，买受人按购房款的30%向出卖人支付违约金”条款的效力。本院认为，《商品房买卖合同》约定的违约责任是针对出卖人（即九龙公司）逾期交房、办证和买受人（即黄传兴）逾期付款所作的约定，该条款并非是双方在履行《商品房买卖合同》合同过程中就违约责任进行的变更约定，而是针对黄传兴在履行《个人住房借款合同》过程中若违约应承担的违约责任的约定，系双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规强制性规定，该条款有效。三、关于九龙公司主张因黄传兴违约而应按购房款总额30%支付违约金是否过高。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》的目的是一方取得价款，一方取得房屋，合同签订后，黄传兴已履行了付款的义务，但房屋仍未交付。现因黄传兴不能按期支付按揭贷款，致使九龙公司需承担保证责任，代为清偿逾期按揭贷款，最终导致合同解除。黄传兴的违约行为造成九龙公司垫付款项利息等损失，虽黄传兴未能举证证明因违约造成九龙公司的实际损失数额，但合同约定按购房款总价30%计算违约金确系过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整为按购房款总价3013402元的15%支付违约金，即452010.3元。四、关于九龙公司主张因黄传兴未能按期偿还银行按揭贷款而应按银行划扣款项的日千分之二向九龙公司支付违约金。本院认为，黄传兴未按约定履行按揭还款义务的违约行为是导致九龙公司要求解除《商品房买卖合同》的原因，黄传兴因此应承担解除合同而产生的支付违约金责任，九龙公司要求黄传兴再就该违约行为按被银行划扣款项的日千分之二支付违约金，系对黄传兴同一违约行为的双重处罚，本院不予支持。五、关于注销手续费用。本院认为，该费用尚未产生，且数额无法确定，九龙公司的该项主张，不予支持。综上所述，本院认为，九龙公司和黄传兴签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方均具有约束力。黄传兴主张《商品房买卖合同》附件六《补充协议》3.3.2“出卖人解除合同，买受人按购房款的30%向出卖人支付违约金”的条款为无效条款，依据不足，本院不予支持。因黄传兴未按时向银行履行还款义务，导致九龙公司在银行的保证金自2015年9月30日至2017年2月23日被建设银行扣划用于代黄传兴清偿按揭贷款本息合计287981.15元，经九龙公司催缴后，黄传兴仍未履行还款义务。九龙公司依据合同的约定解除了双方的《商品房买卖合同》，本院予以确认。九龙公司诉请确认合同已解除，并要求黄传兴协助办理解除《商品房买卖合同》的备案和预告登记注销手续以及偿还九龙公司至《商品房买卖合同》注销之日向银行垫付的款项的主张，本院予以支持。九龙公司要求黄传兴应按购房款总额的30%向支付违约金，黄传兴抗辩违约金过高，本院酌情调整为按购房款总额的15%支付违约金即452010.3元。九龙公司要求黄传兴按九龙公司向银行代付款项的日千分之二支付违约金，该项请求与前项违约金存在重复评价，不予支持。九龙公司要求黄传兴承担因解除合同所产生的一切注销手续费用，该费用尚未发生，且数额无法确定，本院不予支持。因本案所涉债权并非优先债权，故九龙公司要求从黄传兴已支付给九龙公司的款项中扣除黄传兴应向九龙公司支付的垫付款项、违约金等的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福建省九龙房地产有限公司与黄传兴签订的《商品房买卖合同》于2017年3月20日解除，黄传兴协助福建省九龙房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续；二、黄传兴按购房款的15%向福建省九龙房地产有限公司支付解除合同违约金452010.3元。三、黄传兴偿还福建省九龙房地产有限公司至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付款项（暂计至2017年2月23日，垫付款项为287981.15元）；四、驳回福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17073元，由九龙公司负担5874元，黄传兴负担11199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长 兰惠琴审 判 员 张宁国人民陪审员 林彩琴二〇一七年六月三十日书 记 员 郑晶晶附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。