（2017）粤01民终6535号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市道路扩建工程办公室与杨桂欢房屋租赁合同纠纷2017民终6535二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨桂欢,广州市道路扩建工程办公室
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第二十一条，第二十二条，第二十六条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终6535号上诉人：（原审被告、反诉原告）：杨桂欢，住广州市天河区。委托代理人：武英华，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市，统一社会信用代码：12440100455352053B。法定代表人：宋金峰，该办主任。委托代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人杨桂欢因与被上诉人广州市道路扩建工程办公室租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨桂欢上诉请求：l、变更一审判决第二项为：杨桂欢在本判决生效之日起15日内，向道路扩建办公室支付从2016年3月1日起至2016年9月28日的租金(按每月10774．08元的标准计算)及从2016年9月28日起至杨桂欢实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费(按每日250元的标准计算)；2、撤销一审判决第三项；3、判决道路扩建办公室在杨桂欢交还房屋当日返还杨桂欢租赁保证金32322元；4、本案一审、二审全部诉讼费用由道路扩建办公室负担。事实和理由：一、一审法院认定2016年3月28日为租赁合同解除的时间是错误的。租赁合同解除的时间应为一审法院第一次庭审当日即2016年9月28日。1、广州市城建安置房事务中心（以下简称城建事务中心）于2016年3月28日发出的《清退房屋通知书》对杨桂欢不发生法律效力。首先，城建事务中心无权以自己的名义就涉案房屋的租赁事宜对杨桂欢设置权利义务。涉案房屋的产权人为道路扩建办公室，与杨桂欢签订《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》的也是道路扩建办公室。根据合同相对性原则，就租赁合同产生的事宜，应当在合同当事人之间进行。城建事务中心既非产权人，又非合同当事人，其与道路扩建办公室是两个独立的法人主体，其根本无权在涉案房屋的租赁关系中以自己的名义为承租人设置义务。因此，其于2016年3月28日向杨桂欢发出《清退房屋通知书》自始无效。其次，道路扩建办公室在一审庭审中才表示对城建事务中心制作并发出《清退通知书》的行为予以追认，也就是说，《清退通知书》在第一次庭审才发生法律效力，此时距离城建事务中心发函的行为己超过半年，道路扩建办公室的追认行为并非是在合理期限内追认，且此时追认，《清退通知书》上载明的事项根本无法履行。因此，《清退通知书》自始无效。同时，道路扩建办公室当庭追认的行为，也表明租赁关系当庭才解除。再次，杨桂欢签署城建事务中心以自身名义发出的《承租人通知书》、《回函》以及《清退通知书》，未向道路扩建办公室或城建事务中心提出异议，并未表示杨桂欢认可城建事务中心从无权变为有权处理租赁事务。无效的行为自始无效，并不是基于当事人提起异议才无效。一审法院以杨桂欢未提异议为由，认定《承租人通知书》、《回函》以及《清退通知书》的效力，显然是错误的。最后，一审法院认定“杨桂欢对道路扩建办公室委托城建事务中心负责处理涉案租赁合同事宜是明知和认可”没有事实和法律依据。产权人以及合同的出租方均为道路扩建办公室，道路扩建办公室从未告知其委托城建事务中心负责处理涉案租赁合同事宜或是与杨桂欢协商变更合同履行主体。租金是根据道路扩建办公室指示交去城建事务中心的账户，城建事务中心仅有权代收租金，并不代表城建事务中心有权行使和履行租赁合同项下的权利义务。否则，按照一审法院的逻辑，那是否本案的道路扩建办公室作为一审的原告根本不适格，理所当然应该由城建事务中心来主张权利?2、道路扩建办公室在一审庭审中才明确要求与杨桂欢解除合同，因此，合同解除时间应为第一次庭审时间。道路扩建办公室认为其已在2016年3月28日以城建事务中心的名义作出《清退房屋通知书》的方式与杨桂欢解除合同，进而提起本案诉讼，其诉讼请求并无涉及合同的解除，而是直接要求杨桂欢交还房屋。在第一次庭审时，道路扩建办公室才明确表示要求解除与杨桂欢的租赁关系，并通过庭审告知杨桂欢。因此，租赁合同解除的时间应为一审法院第一次庭审当日2016年9月28日。二、租赁合同解除后，一审法院判令杨桂欢除支付房屋占用费外，还要求杨桂欢支付房屋占用费损失，没有事实和法律依据。根据道路扩建办公室的举证，其所依据的就一个事实，道路扩建办公室认为杨桂欢占用了涉案房屋，基于这一事实导致其产生租金损失。道路扩建办公室已经主张了房屋占用费，房屋占用费的本质就是弥补租金损失。道路扩建办公室主张按每日250元的标准计算房屋占用费，杨桂欢也明确表示同意，房屋占用费的标准已经确定。即使道路扩建办公室所主张的标准低于现有租金水平，也是道路扩建办公室自己放弃权利。道路扩建办公室在房屋占用费以外，就同一个事实，又主张房屋占用费损失，没有任何法律依据。三、一审法院以杨桂欢从2016年3月起至今没有向道路扩建办公室支付租金构成违约为由，驳回杨桂欢反诉要求退还租赁保证金的反诉请求是错误的。在涉案《房屋租赁合同》履行过程中，杨桂欢没有违约行为。根据合同的2.4条约定，杨桂欢交还房屋时，道路扩建办公室就应当退还保证金。租赁期满后，双方并未约定一方迟延交租金，另一方有权对保证金予以没收。况且，并非是杨桂欢拒付租金，而是道路扩建办公室拒绝收取租金。因杨桂欢通过现金或现金支票交租，所以杨桂欢没有直接证据证明道路扩建办公室拒收租金。但是在一审庭审中，道路扩建办公室并未否认其拒收的事实，且结合另案道路扩建办公室与广州市海珠区迪堡保险箱经营部租赁合同纠纷，一审案号（2016）粤0105民初4091号，广州市海珠区迪堡保险箱经营部以银行转账方式向道路扩建办公室交租，结果被道路扩建办公室退回。上述事实足以佐证道路扩建办公室拒收租金的事实。四、一审法院遗漏当事人，应当追加城建事务中心为本案第三人。道路扩建办公室一直主张城建事务中心有权以自己的名义代表道路扩建办公室处理租赁事宜，且一审法院所认可的《承租人通知书》、《回函》、《清退通知书》是以城建事务中心名义作出的，既然城建事务中心以自己名义作出的《清退通知书》对杨桂欢产生合同解除的效力，为查明案件事实，依法也应当追加城建事务中心为案件第三人。一审法院显然遗漏当事人，就程序而言，本案应当发回重审。被上诉人道路扩建办公室答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨桂欢上诉无事实和法律依据，依法应予以驳回：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条和第二百三十二条的规定，道路扩建办公室可以行使单方解除权，自解除合同的意思表示到达杨桂欢时，合同即已解除。道路扩建办公室于2016年3月28日向杨桂欢送达《清退房屋通知书》，一审判决以该日为合同解除之日，符合法律的规定。1、就《清退房屋通知书》内容来看，道路扩建办公室要求杨桂欢腾空并交还房屋，逻辑上显然包含了要求解除租赁合同之意。2、《承租人通知书》载明“贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方”。可知，2016年3月28日，道路扩建办公室向杨桂欢送达《清退房屋通知书》时，合同即已解除。二、城建事务中心系2014年3月1日由广州市道路扩建工程办公室物业发展中心（道路扩建办公室的内设机构）更名而来，一直受道路扩建办公室委托负责处理涉案房屋租赁事宜，杨桂欢对此是明知和认可的，杨桂欢对此未提出异议，应当视为道路扩建办公室已经向杨桂欢送达相关文件，杨桂欢应当受相应文件约束。1、城建事务中心在合同期内（2012年10月1日至2015年9月30日）一直受道路扩建办公室委托负责处理涉案房屋租赁事宜，杨桂欢对此是明知和认可的。2、2015年1月以后，道路扩建办公室再次明确告知杨桂欢，委托城建事务中心负责案涉房屋租赁事宜，并要求杨桂欢将租金交至城建事务中心账户和办公场所。杨桂欢亦按照通知向安置中心缴纳租金。可见，杨桂欢对城建事务中心受托处理涉案房屋租赁事宜是明知和认可的。3、城建事务中心向杨桂欢发出《承租人通知书》，在该《承租人通知书》下方的致送单位为“广州市城建城建事务中心”的《回函》中杨桂欢签字确认“《承租人通知书》已收悉，承诺按照该通知书办理先关事宜，否则承担由此产生的全部责任”。城建事务中心还向杨桂欢发出《清退房屋通知书》，要求解除合同，腾空交还房屋。杨桂欢在一审庭审时称，城建事务中心无权代表道路扩建办公室发出《承租人通知书》，但其既未拒绝签收文件，又从未向道路扩建办公室或城建事务中心就城建事务中心无权代表承租人发出《承租人通知书》及《清退房屋通知书》提出任何异议，可知其对城建事务中心受托处理涉案房屋租赁事宜是明知和认可的，应当受到相应文件的约束。4、杨桂欢事实上按照城建事务中心发出的《承租人通知书》参与了广州产权交易所公开招租行为，并且承诺知悉城建事务中心受道路扩建办公室之托处理案涉房屋租赁事宜，并在确认为承租方时与城建事务中心订立租赁合同。5、城建事务中心系受道路扩建办公室之托处理涉案房屋租赁事宜，系有权代理。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，城建事务中心发出的《承租人通知书》和《清退房屋通知书》等视为代表道路扩建办公室发出，杨桂欢的《回函》及签收也视为向道路扩建办公室做出承诺。基于城建事务中心的有权代理，其行为无需道路扩建办公室追认，直接发生法律效力，该行为至始有效，对杨桂欢和道路扩建办公室均具有约束力。三、一审判决判令杨桂欢支付房屋占用费及赔偿损失，合法有据。道路扩建办公室发出的《承租人通知书》中载明“收回101铺，并对110铺进行公开招租。若租赁合同解除后不按期腾空房屋，则按照每日250元的标准收取逾期占用费”。其中每日250元的占用费（每月7500元）系单指110铺的占用费，而非2个商铺合计的占用费。按照原《房屋租赁合同》，2个商铺的租金为每月10774.08元。而案涉110铺在2016年3月4日杨桂欢在广州产权交易所的竞标价为每月22888元。若以每日250元的标准计算2个铺的占用费不但显著少于原租金，更显著少于该商铺市场价。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”道路扩建办公室在法庭辩论结束前要求杨桂欢支付逾期交房造成的房屋使用费的损失，系对自身诉讼权利的处分，合法有据。因杨桂欢迟迟不腾空交还房屋，导致道路扩建办公室无法按照市场价每月22888元的标准对外出租房屋（110铺），道路扩建办公室方面的损失数额为每月15388元（22888-7500元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，一审判决认定杨桂欢应当支付房屋占用费并按照每月15388元的标准赔偿相应损失，合法有据。四、杨桂欢违反了租赁合同的约定，道路扩建办公室依据合同约定无需退还保证金，杨桂欢反诉无事实和法律依据，一审判决依法驳回其反诉请求合法有据。原《房屋租赁合同》约定“租金逐月结算，杨桂欢应在公历每月十日前将租金交至道路扩建办公室指定账户；租赁期满且杨桂欢缴清一切租金、杂费及清理场地交道路扩建办公室验收，道路扩建办公室于验收之日起十四日内将保证金无息退还给杨桂欢；如杨桂欢违反本合同规定义务，或因杨桂欢过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回”。杨桂欢自2016年3月起至今没有向道路扩建办公室支付相应租金，已经构成了违约。依据合同约定，道路扩建办公室无需向其退回保证金，杨桂欢反诉无事实和法律依据，一审判决依法驳回其反诉请求合法有据。五、城建事务中心对本案争议的诉讼标的不具有独立的请求权，亦无法律上的利害关系，并非民事诉讼法中的第三人(当事人）。一审判决不存在遗漏当事人的情形，程序合法。杨桂欢关于发回从审的主张于法无据。2016年5月26日，道路扩建办公室向一审法院起诉请求：1、杨桂欢立即将广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号101房、110房清空并交付道路扩建办公室；2、杨桂欢向道路扩建办公室支付拖欠的租金23702.98元（自2016年3月1日起至2016年4月6日止，按每月10774.08元的标准计算）；3、杨桂欢向道路扩建办公室支付房屋占用费（以250元/天为标准，自2016年4月7日起至杨桂欢实际向道路扩建办公室交付租赁房屋之日止，暂计至起诉日为12500元）；4、杨桂欢承担本案的全部诉讼费；5、杨桂欢赔偿因杨桂欢在公开招租之后不和道路扩建办公室订立成交确认书，由此给道路扩建办公室造成的损失{从2016年4月7日起计至房屋腾空交付给道路扩建办公室之日止，按每月15388元【22888元-7500元（250元×30天）】的标准计算，暂计至2016年9月28日为88737元}。杨桂欢提出反诉请求：1、道路扩建办公室返还租赁保证金32322元给杨桂欢；2、道路扩建办公室向杨桂欢支付装修折价补偿款10万元；3、本案本诉和反诉的诉讼费用由道路扩建办公室负担。一审法院认定事实：根据房管部门于2008年3月13日核发的《房地产权证》记载：海珠区下渡大街47号大院3号，4号101房和海珠区下渡大街47号大院3号，4号110房的权属人均为道路扩建办公室；房屋用途为非居住用房；建筑面积分别为67.5118平方米、32.2534平方米；使用性质为商场；等。城建事务中心是事业单位法人，其举办单位为道路扩建办公室。广州市机构编制委员会于2014年3月1日发出穗编字【2014】70号《关于广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案的批复》，该批复涉及的《广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案》载明：广州市道路扩建工程办公室为广州市城乡建设委员会管理的事业单位；……直属机构：（一）将广州市道路扩建工程办公室物业发展中心更名为广州市城建安置房事务中心，主要任务为负责办理安置房安置入住手续，负责安置房维修管理工作，负责安置房租赁管理和租金收缴工作；……等。2012年11月22日，道路扩建办公室（甲方）与杨桂欢（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区下渡大街47号大院3、4号101、110铺出租给乙方使用，出租物建筑面积为99.76平方米，约定用途为商业；租赁期从公历2012年10月1日起至2015年9月30日止；租赁期内，租金每月为10774.08元，租金逐月结算，乙方应在公历每月十日前将当月租金交到甲方指定账户；乙方向甲方缴纳租赁保证金32322元；乙方应在签订本合同之日支付首期租金和租赁保证金（或以甲方银行收款通知单为准）；租赁期内，保证金由甲方保管；租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收之日起十四日内将保证金无息退还给乙方；如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回；租赁期间，如甲方要求收回房屋提前终止本合同，应至少提前一个月通知乙方；如合同正常届满，甲方回收房屋无需提前告知；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；乙方在租赁期间经甲方同意对租赁物重新装修或新增加的固定设等物，在迁出时未经甲方书面同意不得进行拆除；乙方在租赁期间经甲方同意对租赁物重新装修或新增加的设备等物，在迁出时应经甲方书面同意后再行拆除的，拆除后应恢复租赁物原状，甲方验收合格后则将保证金于十四日内无息退还；如果乙方不能恢复租赁物原状，应照价赔偿；赔偿金首先在押金中抵扣；如押金不足抵扣，甲方有权留置乙方在租赁物内的财产，并追究乙方法律责任；本协议约定出租的物业是甲方即将与广州市国土资源和房屋管理局或各区分局或其它公房管理单位（下称新产权人）产权交换的公房物业；乙方在本协议所留联系地址及租赁房屋所在地址确定为收取甲方书面通知之确切地址，甲方向上述地址送达即视为乙方收到；双方在本协议所载明联系地址如有变更，须以书面方式告知对方；等。合同签订后，杨桂欢向道路扩建办公室支付租赁保证金32322元，道路扩建办公室将涉案房屋交付给杨桂欢使用至今。2015年12月10日，城建事务中心向杨桂欢发出《承租人通知书》（落款日期为2015年12月9日），主要内容：贵司与市道路扩办签订了《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，根据合同约定，贵方承租我方位于广州市海珠区下渡大街47号大院3,4号101、110房作商业用途，租赁期限自2012年10月l日至2015年9月30日;该合同租期届满后，贵方继续占用该房屋，但未与我方续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2015年10月l日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、因拆迁补偿安置工作需要，本单位需要收回101房；110房将根据相关规定，我方委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动；否则，视为贵方放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按每日人民币250元向贵方收取逾期占用费；同时，我方将通过合法途径强制贵方搬出；如因贵方未能及时交回上述房屋，导致新承租方起诉我方，并给我方造成的经济损失与责任，需由贵方全部承担；等。该通知书落款下方有一份2015年12月10日的《回函》,抬头为“广州市城建安置房事务中心”，内容为：贵方就位于广州市海珠区下渡大街47号3，4号大院110房屋通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》己收悉；我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将（放弃/不放弃）行使优先承租权。《回函》落款处有杨桂欢的签名。2016年2月25日，广州产权交易所发出《广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房出租项目交易规则》，主要内容：广州产权交易所（下称本所）受委托以公开市场方式出租位于广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房；竞价人在参与本次竞价活动前，必须认真阅读本《交易规则》及其附件，并依此对自己在竞价活动中的行为负责；竞价人一旦参与本次竞价活动，即表明竞价人已完全理解并接受本《交易规则》及其附件的一切约定，并愿意按照本《交易规则》及其附件的一切约定承担履行义务的责任，同时享有相应权利；一、竞价标的：广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房，出租面积32.2534平方米，出租用途商业（不能用作餐饮、娱乐场所），出租期限：3年；二、竞价标的现状及其他披露事项：……（三）在同等条件下，出租标的原承租方享有优先承租权；（四）出租标的的权属人为广州市道路扩建工程办公室，现由该单位委托广州市城建安置房事务中心办理出租标的公开招租等相关事宜；（五）承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》及成交公示结束没有收到第三方提出异议之日起20个工作日内与出租方签订《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》；承租方须于收到出租方发出的关于签署合同的函之日起3个工作日内与出租方签订租赁合同，否则视作违约；如出租方无法在上述时间内与承租方签订租赁合同，承租方可在上述有效时间过后的5个工作日内以书面形式，向出租方及本所发出放弃承租的书面文件，但不得向出租方及本所提出任何索赔或其它主张；本所自收到该放弃承租的书面文件之日起5个工作日内，将承租方交纳的交易保证金在扣除本所应收承租方服务费后退还给承租方，已签署的《成交确认书》无效；……三、交易条件：意向承租方如被确认为承租方须按照出租方提交的《广州市城建安置房享务中心房屋租赁合同》签署；四、租金挂牌价格：（一）竞价标的首年每月租金挂牌价格为5806元；（二）从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%；……六、交易保证金：……（三）被确认为承租方的竞价人应与出租方、本所于竞价活动结束的当日签署《成交确认书》（见附件2），否则其交纳的交易保证金不予退回，由本所扣除其应付给本所的交易费用后，余额划付出租方，其不得有异议；……附件：1．《承诺书》；2．《成交确认书》；3．《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》；4．《网络竞价指引》；等。杨桂欢于2016年2月25日签收该交易规则原件。2016年3月1日，杨桂欢在该交易规则的附件1《承诺书》的承诺人处签名。该《承诺书》主要内容：我方已认真阅读《广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房出租项目交易规则》及该项目所涉文件资料，并作出以下郑重承诺：……6．我方知悉出租标的的权属人为广州市道路扩建工程办公室，现由该单位委托广州市城建安置房事务中心办理出租标的公开招租等相关事宜；……如上述承诺与事实不符，我方愿承担由此而产生的一切法律责任；等。根据广州产权交易所出具的《网络竞价结果确认文件》显示：项目名称为广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房出租；竞价日期为2016年3月4日；最高报价为22888元；最高报价方和承租方为杨桂欢；成交价格为22888元；等。因杨桂欢一直未迁出涉案房屋，故道路扩建办公室于2016年5月26日提起本案诉讼。杨桂欢于2016年5月31日应诉后，在提交答辩状期间对管辖权提出异议，要求一审法院将本案移送至广州市天河区人民法院审理。一审法院以（2016）粤0105民初4092号民事裁定书裁定驳回杨桂欢对本案管辖权提出的异议。杨桂欢不服提起上诉。广州市中级人民法院以（2016）粤01民辖终2181号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。杨桂欢于2016年9月7日收到该裁定书。2015年1月前，杨桂欢直接向道路扩建办公室支付租金；从2015年1月起，杨桂欢根据道路扩建办公室的要求向城建事务中心支付租金至2016年2月；之后的租金杨桂欢没有再向道路扩建办公室支付。杨桂欢表示从2016年3月起一直向道路扩建办公室缴纳租金，但道路扩建办公室一直拒收。道路扩建办公室对此不予确认。另，道路扩建办公室表示其委托城建事务中心处理涉案房屋的租赁事宜。杨桂欢对此不予确认。一审诉讼中，道路扩建办公室为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州产权交易所于2016年3月16日向城建事务中心发出的《关于广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号110房出租项目有关情况的函》，主要内容：本所于2016年3月4日组织了该项目的竞价活动，原承租方在最终成交价上行使了优先承租权，因此，原承租方以最终成交价被确认为承租方；鉴于该原承租方未按交易规则的规定与出租方、本所于竞价活动结束的当日签署《成交确认书》，为此，该出租标的因原承租人违约而未能成交，出租标的由出租方收回；等。拟证明杨桂欢在参与竞拍并行使优先承租权后，被确认为承租方，但杨桂欢拒绝签收《成交确认书》，致使本次公开挂牌交易未能成交。2、城建事务中心于2016年3月28日向杨桂欢发出的《清退房屋通知书》，内容：贵方承租我方位于海珠区下渡大街47号大院3号、4号101、110房屋，租赁期限至2015年9月30日；贵方于2016年3月4日参与了由广州产权交易所举行的该项目竞投活动，并在最终成交价上行使了优先承租权，但竞价活动结束当日未能签署《成交确认书》，为此，根据广州产权交易所交易规则，贵方（原承租方）违约，出租方（我方）收回海珠区下渡大街47号大院3号、4号101、110房屋；且贵方在2015年12月9日已在《承租人通知书》上签名同意，该通知书第二条写明：贵方未被确认为承租方的，贵方必须于我方（广州市城建安置房事务中心）通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方；否则，由此所造成我方的经济损失与责任，全部由贵方负责。该通知书下方有杨桂欢在2016年3月28日的签名，并注明“已收件”。拟证明道路扩建办公室书面告知杨桂欢解除租赁合同关系并在合理期限内交付房屋。杨桂欢质证表示：对证据1的真实性没有异议，该函恰好说明杨桂欢承租的是110和101两个商铺，进入了公开挂牌招租的只有110商铺，也就是说杨桂欢在两个铺的租赁期满后，继续使用涉案商铺并交付租金，道路扩建办公室当时一直没有提出异议；道路扩建办公室称两个商铺进入了挂牌招租也是不属实的，实际上只有一个商铺进入挂牌招租，另一个商铺如何处理，道路扩建办公室也没有作出说明；对证据2中杨桂欢签名的真实性没有异议，但对通知书的内容不予确认，杨桂欢的签名仅仅表示杨桂欢收到了通知书的复印件，并不是原件；杨桂欢对通知书的真实性有异议，因为通知书中并没有加盖红章；杨桂欢认为通知书中的内容也是虚假的，通知书中称对于101、110商铺都进行了公开的竞投活动，但是根据道路扩建办公室提交的证据1显示只有110商铺进入了竞投活动，101铺是没有公开竞投的，所以不存在杨桂欢行使或放弃了优先承租权的问题；另外，通知书中关于“贵方在2015年12月9日已在《承租人通知书》上签名同意，该通知书第二条写明：贵方未被确认为承租方的，贵方必须于我方（广州市城建安置房事务中心）通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方”的说法，杨桂欢认为《承租人通知书》并不具备合法性，这不是道路扩建办公室作出的，而是案外人城建事务中心作出的；《承租人通知书》是格式条款，也不具备合法性，城建事务中心以一份不具备合法性的通知书要求杨桂欢迁出，没有法律依据；《清退房屋通知书》的作出单位也不是道路扩建办公室，而是一个既非出租方、又非产权人的案外人城建事务中心作出，不管这份通知书是否有原件，都不具备合法性，因为案外人无权设定承租人义务的。道路扩建办公室、杨桂欢还确认以下事实：1、涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，道路扩建办公室杨桂欢没有签订新的租赁合同；现涉案房屋仍由杨桂欢作为经营水果生意之用；2、杨桂欢已参与2016年3月4日的竞价活动并成为最高竞价方，但之后杨桂欢没有与广州产权交易所和道路扩建办公室签署《成交确认书》，也没有与道路扩建办公室签订租赁合同。另外，杨桂欢表示：其在承租涉案房屋期间有经道路扩建办公室同意进行装修，假如其需将房屋交还给道路扩建办公室的话，对于无法拆卸的固定物其不拆除，但要求道路扩建办公室折价补偿10万元；如果道路扩建办公室坚持要求解除租赁关系的话，其也同意，但前提是道路扩建办公室要退回租赁保证金及对装修物折价补偿10万元，并给予其60天的合理搬迁时间。道路扩建办公室则表示：根据合同约定，其不同意杨桂欢拆除装修物和固定设施，也不同意对杨桂欢作出补偿；其已经给予杨桂欢合理的搬迁期限，杨桂欢应诉后就知道道路扩建办公室的主张，杨桂欢也提出管辖权异议，故不应当再给杨桂欢所谓的合理搬迁时间。一审诉讼中，杨桂欢向一审法院申请撤销第2项反诉请求，道路扩建办公室表示同意。一审法院认为：道路扩建办公室、杨桂欢签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，杨桂欢仍继续使用涉案房屋，道路扩建办公室对此没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，道路扩建办公室可以随时解除合同。从本案查明的事实和当事人履行合同的情况来看，杨桂欢对道路扩建办公室委托城建事务中心负责处理涉案租赁合同的事宜是明知和认可的，因此，城建事务中心于2015年12月10日向杨桂欢发出的《承租人通知书》应视为代表道路扩建办公室发出。该通知书的主要内容为：一、道路扩建办公室要收回101房；根据相关规定，道路扩建办公室将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租110房，如杨桂欢有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动；否则，视为杨桂欢放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，杨桂欢未被确认为承租方的，道路扩建办公室、杨桂欢之间的不定期房屋租赁关系至道路扩建办公室书面通知之日正式解除，杨桂欢必须于道路扩建办公室通知之日起10日内迁出并交回房屋给道路扩建办公室；三、如杨桂欢不能在道路扩建办公室书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于杨桂欢因逾期占用上述房屋给道路扩建办公室造成的损失，道路扩建办公室将按每日人民币250元向杨桂欢收取逾期占用费；等。该通知书落款下方有一份2015年12月10日的《回函》,抬头为“广州市城建安置房事务中心”，内容为：贵方就位于广州市海珠区下渡大街47号3，4号大院110房房屋通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》己收悉；我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将（放弃/不放弃）行使优先承租权。《回函》落款处有杨桂欢的签名。本案中，并无证据证明杨桂欢在收到《承租人通知书》后曾向道路扩建办公室或城建事务中心就城建事务中心有无权代表出租人发出《承租人通知书》的问题提出异议，故上述《承租人通知书》及《回函》的内容对道路扩建办公室杨桂欢均有约束力。杨桂欢关于城建事务中心无权代表道路扩建办公室处理涉案房屋的租赁事宜及该通知书的内容对其没有约束力的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。虽然杨桂欢在之后的关于涉案110房的招租竞价活动中主张了优先承租权并竞价成功，但却没有签订《成交确认书》及与道路扩建办公室签订新的租赁合同，故道路扩建办公室有权随时要求解除与杨桂欢之间就涉案房屋的租赁关系并收回房屋。道路扩建办公室已于2016年3月28日以城建事务中心的名义向杨桂欢发出《清退房屋通知书》，要求杨桂欢在通知之日起10日内迁出并交回涉案房屋。杨桂欢已于当天签收该通知书，故道路扩建办公室杨桂欢之间就涉案房屋的租赁关系于当天解除。鉴此，一审法院对道路扩建办公室要求杨桂欢清空并交付涉案房屋的请求予以支持。上述合同约定，杨桂欢在租赁期间经道路扩建办公室同意对租赁物重新装修或新增加的固定设备等物，在迁出时未经道路扩建办公室书面同意不得进行拆除。现道路扩建办公室已明确表示不同意杨桂欢拆除装修物和固定设备，故杨桂欢在搬迁时，不得破坏房屋主体结构和拆除屋内的固定镶嵌物。从道路扩建办公室提起本案诉讼至今已达数月，已有足够时间给杨桂欢搬迁，故杨桂欢要求再给予60天搬迁期的请求显然无理，一审法院不予采纳。杨桂欢实际使用了涉案房屋，故道路扩建办公室要求杨桂欢支付相应费用的请求，合法有理，应予支持。如前所述，道路扩建办公室、杨桂欢之间就涉案房屋的租赁关系已于2016年3月28日解除，杨桂欢应按《清退房屋通知书》的要求最迟在2016年4月6日交还房屋给道路扩建办公室。由于杨桂欢只支付租金至2016年2月，故道路扩建办公室要求杨桂欢支付从2016年3月1日起至2016年4月6日止的租金和房屋使用费（按每月10774.08元的标准计算）及从2016年4月7日起至杨桂欢实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每日250元的标准计算），符合双方约定，杨桂欢对该两项诉请也表示同意，故一审法院予以支持。应当指出的是，道路扩建办公室计算2016年3月1日至2016年4月6日期间的租赁费用金额为23702.98元有误，一审法院予以纠正，对道路扩建办公室超出一审法院支持以外部分的请求，一审法院予以驳回。由于道路扩建办公室在《承租人通知书》中确定的房屋占用费（即房屋使用费）按每日250元的标准计算明显少于原《房屋租赁合同》约定的租金标准，而杨桂欢在收到《清退房屋通知书》后并没有在10日期限内交还房屋给道路扩建办公室，杨桂欢该行为确实给道路扩建办公室造成了实际损失，故道路扩建办公室要求杨桂欢赔偿从2016年4月7日起至杨桂欢实际交还房屋之日止的逾期交付房屋给道路扩建办公室造成的房屋使用费损失，合法合理，一审法院应予支持。道路扩建办公室主张该损失按每月15388元计算，杨桂欢对此有异议，故一审法院确定该损失的标准为按有资质的评估机构评定的涉案房屋的租金参考价计算，并以道路扩建办公室主张的每月15388元为限。杨桂欢认为道路扩建办公室再以其他名目来主张损失没有法律依据的抗辩意见，显属无理，一审法院不予采纳。根据合同约定，租金逐月结算，杨桂欢应在公历每月十日前将当月租金交到道路扩建办公室指定账户；租赁期满且杨桂欢交清一切租金、杂费及清理场地交道路扩建办公室验收，道路扩建办公室于验收之日起十四日内将保证金无息退还给乙方；如杨桂欢违反本合同规定义务，或因杨桂欢过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回。本案中，杨桂欢并无举证证明其已按时向道路扩建办公室支付从2016年3月起的租金及道路扩建办公室拒收相应租金的事实，故一审法院对杨桂欢该事实主张不予采信。杨桂欢从2016年3月起至今没有向道路扩建办公室支付相应租赁费用，已构成违约，道路扩建办公室有权没收租赁保证金。故杨桂欢要求道路扩建办公室返还租赁保证金32322元的反诉请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。道路扩建办公室的抗辩意见有理，一审法院予以采纳。杨桂欢在诉讼中撤销第2项反诉请求，是其处分自身权利的意思表示，道路扩建办公室对此也表示同意，故一审法院对此应予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年2月23日作出判决：一、杨桂欢在判决生效之日起15日内，将广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号101房和广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号110房腾空并交还给广州市道路扩建工程办公室；杨桂欢在搬迁时，不得破坏房屋主体结构和拆除屋内的固定镶嵌物；二、杨桂欢在判决生效之日起15日内，向广州市道路扩建工程办公室支付从2016年3月1日起至2016年4月6日止的租金和房屋使用费（按每月10774.08元的标准计算）及从2016年4月7日起至杨桂欢实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费（按每日250元的标准计算）；三、杨桂欢在判决生效之日起15日内，向广州市道路扩建工程办公室赔偿从2016年4月7日起至杨桂欢实际交还涉案房屋之日止的逾期交付房屋给广州市道路扩建工程办公室造成的房屋使用费损失（按有资质的评估机构评定的涉案房屋的租金参考价计算，并以广州市道路扩建工程办公室主张的每月15388元为限）；四、驳回广州市道路扩建工程办公室的其余诉讼请求；五、驳回杨桂欢的全部反诉请求。案件受理费2899元，由广州市道路扩建工程办公室负担241元，杨桂欢负担2658元。本案反诉费304元，由杨桂欢负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，从杨桂欢曾向城建事务中心支付本案合同租金，在收到城建事务中心发出的《承租人通知书》后，杨桂欢在抬头为城建事务中心的《回函》上签名，并签收以城建事务中心名义发出的《清退房屋通知书》，且在诉讼前并未提出异议，可以看出杨桂欢对道路扩建办公室委托城建事务中心处理涉案房屋租赁有关事宜是明知的。一审法院认定城建事务中心向杨桂欢发出的《承租人通知书》、《清退房屋通知书》应视为代表道路扩建办公室发出正确。《清退房屋通知书》要求杨桂欢在通知之日即2016年3月28日起10天内迁出并交回涉案房屋，该要求包含解除合同的内容，杨桂欢当日签收该通知书，故一审法院认定双方合同已于2016年3月28日解除依法有据。杨桂欢关于租赁合同解除的时间应为一审法院第一次庭询之日，且道路扩建办公室的诉讼请求并不涉及合同的解除，城建事务中心无权为其设置义务、城建事务中心发出的通知无效的上诉主张不成立，本院不予采纳。其次，关于2016年4月7日之后的房屋使用费和损失问题。道路扩建办公室向杨桂欢发出《承租人通知书》，杨桂欢在《回函》上签名且未提出异议，说明杨桂欢同意受该《承租人通知书》的约束。《承租人通知书》要求杨桂欢在收到道路扩建办公室解除通知之日起10日内交还房屋，如杨桂欢不能在道路扩建办公室书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于杨桂欢因逾期占用上述房屋给道路扩建办公室造成的损失，道路扩建办公室将按每日人民币250元向杨桂欢收取逾期占用费。因此，一审法院判决杨桂欢应按每日250元的标准向道路扩建办公室支付自2016年4月7日起至杨桂欢实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费依法有据，本院予以维持。杨桂欢参加公开招租，但在中标后未签署《成交确认书》，也未与道路扩建办公室签订新的租赁合同，在收到道路扩建办公室发出的《清退房屋通知书》后怠于履行交还房屋的义务，构成违约，应赔偿因此给道路扩建办公室造成的损失。杨桂欢应支付的房屋使用费和损失的计算标准合计不应超过道路扩建办公室主张的中标租金标准。一审法院判决按照有资质的评估机构评定的租金标准计算损失，道路扩建办公室对该评定方法未提出上诉，本院对租金标准的评定方法不再调整，但一审法院已支持道路扩建办公室按每日250元标准向杨桂欢收取房屋使用费的诉请，故道路扩建办公室的损失应为按有资质的评估机构评定的涉案房屋租金参考价减去每日250元计算，并以道路扩建办公室主张的每月15388元为限。一审法院对损失认定有误，本院予以纠正。再次，关于租赁保证金，如前所述，杨桂欢已构成违约，道路扩建办公室有权没收保证金。因此本院不予采纳杨桂欢关于返还租赁保证金的主张。最后，城建事务中心系以道路扩建办公室代理人身份处理涉案房屋的租赁事宜，其对涉案标的并无法律上的利害关系，不是本案适格当事人，杨桂欢认为一审法院遗漏城建事务中心并应追加为第三人无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，杨桂欢的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4092号民事判决第一、二、四、五项；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4092号民事判决第三项为：杨桂欢在本判决送达之日起15日内，向广州市道路扩建工程办公室赔偿从2016年4月7日起至杨桂欢实际交还涉案房屋之日止的逾期交付房屋给广州市道路扩建工程办公室造成的房屋使用费损失（按有资质的评估机构评定的涉案房屋的租金参考价扣减每日250元计算，并以广州市道路扩建工程办公室主张的每月15388元为限）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2899元，由广州市道路扩建工程办公室负担1020元，由杨桂欢负担1879元；反诉费304元，由杨桂欢负担。二审案件受理费1021元，由上诉人杨桂欢负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年六月三十日二O一七年六月三十日书记员 张 利 微信公众号“”