（2017）鄂1381民初1410号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-28
案件名称
王诗才、王棱等与广水市鄂北房产综合开发公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省广水市人民法院
所属地区
湖北省广水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王诗才,王棱,广水市鄂北房产综合开发公司,广水市安居房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第九条第一款，第六十条第一款，第八十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1381民初1410号原告：王诗才，男，1944年8月28日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。原告：王棱，曾用名王玲，女，1972年12月8日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。以上两原告委托代理人：熊望德（代理权限：特别授权，包括代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解或和解），湖北印台律师事务所律师。被告：广水市鄂北房产综合开发公司。住所地：广水市应山办事处广安路**号。法定代表人：王凤，总经理。委托代理人：方军（代理权限：特别授权，包括代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起反诉，和解或者调解，申请执行，代收执行标的等），湖北磊落律师事务所律师。被告：广水市安居房地产开发有限公司。住所地：广水市应山办事处航空北路。法定代表人：邓四望，经理。原告王诗才、王棱与被告广水市鄂北房产综合开发有限公司（以下简称“鄂北房产公司”）、广水市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，由审判员周勇军适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理，原告王棱及两原告委托代理人熊望德、被告鄂北房产公司的委托代理人方军到庭参加了诉讼，被告安居房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王诗才、王棱向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决二被告在原告被拆房屋就近位置向原告交付70平方米的门面房。2、判决二被告向原告支付违约金12万元，并按房屋开发改建安置合同约定的标准交付房屋。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告原有房屋座落在广水市红石坡社区城郊家属院，被告鄂北房产公司多次找到原告，要求拆除原告的房屋和其它土地一并实施房地产综合开发，双方经反复协商签订了《房屋开发改建安置合同书》，合同经广水市公证处进行了公证。后被告安居房地产公司取得了上述土地的使用权，并签订了国有土地出让合同，该合同约定被告安居房地产公司必须向被拆迁户还建商住房和商业用房。房屋建成后，原告多次与两被告协商交付房屋时，两被告拒不履行，给原告造成了财产损失。现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、两原告的居民身份证。证明两原告的身份和诉讼主体资格。2、广水市公证处公证书。证明：鄂北房产公司旺达利都小区项目部与两原告签订了《房屋开发改建安置合同书》，并经过广水市公证处的公证。该合同书约定两原告被拆除的房屋的位置，总面积为36.74平方米，为一层，就地还房，还给两原告的新房总面积为70平方米，为门面房。还约定了交房期限及逾期交房每天支付200元违约金，约定了为两原告办理安置房屋的两证，安置房的标准等条款。3、收据一份。证明：双方签订合同后，原告将产权证件交付给了鄂北房产公司旺达利都小区项目部。4、湖北省随州市中级人民法院（2017）鄂13民终78号民事判决书。证明被告安居房地产公司应当履行鄂北房产公司与原告签订的《房屋开发改建安置合同》的全部义务，两被告应当承担逾期交房的违约责任，即每逾期一天交房支付违约金200元。被告鄂北房产公司辩称，一、虽然鄂北房产公司旺达利都项目部与两原告签订了《房屋开发改建安置合同书》，但项目部不具有独立的企业人格和个人意志，没有民事权利能力，无权行使民事权利，无力承担民事责任，不具备签订民事合同的主体资格，且双方签订合同应以行政许可为前提，以特许经营权为内容的《房屋拆迁安置补偿合同》，因此，合同的主体不适格。内容违反行政法规的强制性规定而无效。二、本案属于行政诉讼法受案的范畴，人民法院应当依法驳回原告的诉求。三、被告安居房地产公司是城郊家属院的实际开发人，根据权利义务对等原则，应当由安居房地产公司对原告进行还建安置。四、本案的违约责任在安居房地产公司，违约金应由安居房地产公司负担，违约金约定过高，应予核减。综上，请求人民法院依法驳回原告对鄂北房产公司的诉求。被告鄂北房产公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、鄂北房产公司营业执照。证明鄂北房产公司的主体身份情况。2、广水市发展和改革局文件、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份。证明：①城郊家属院由安居房地产公司开发，利润由其享有，风险由其承担的事实；②根据权利义务对等原则，原告诉请的房屋安置补偿，应当由安居房地产公司兑现的事实；③原告请求的违约金，应当由安居房地产公司承担，鄂北房产公司不承担。被告安居房地产公司既未向本院提交答辩状，亦未提交任何证据。对原告提交的证据，被告鄂北房产公司的质证意见为：证据1，无异议。证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，①安置合同书是鄂北房产公司的项目部签订的，且签订合同时并无开发还建的主体资格。本案争诉的土地后来是安居房地产公司中标，只有中标后才有安置还建的主体资格。所以鄂北房产公司与原告签订的合同并不具备开发资格，签订条件不能成立，合同无效。②原告的房屋属于棚户区改造项目，是由政府拆除其房屋后经政府对外净地进行拍卖，原告的还建主体义务在政府。证据3，真实性没有异议，但收到原告的土地证后交到政府拆迁指挥部了。证据4，真实性没有异议。证明目的有异议，虽然是生效的判决书，但是违约金与实际造成的损失不相符。对被告鄂北房产公司提交的证据，两原告的质证意见为：证据1，无异议。证据2，真实性请法院核实，证明目的有异议，被告鄂北房产公司与原告签订了合同就应当履行合同义务，安居房地产公司实际上是债务的加入，安居房地产公司应当与鄂北房产公司共同履行义务。随州市中级人民法院的生效判决书已经判决鄂北房产公司应当一并承担违约责任。本院对当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据分析认定如下：原告王诗才、王棱提交的证据：证据2，鄂北房产公司旺达利都小区项目部为鄂北房产公司设立的内设机构，邓四望获得鄂北房产公司的授权后与王诗才、王棱签订了《房屋开发改建安置合同书》，尽管其以旺达利都小区项目部名义与两原告签订合同，但邓四望的具体民事行为是项目部经营活动的外在体现，项目部代表了鄂北房产公司，行为的法律责任仍由鄂北房产公司承担，且上述合同系当事人自愿签订，并经过广水市公证处公证。故鄂北房产公司的质证意见本院不予采纳，两原告所要证明的内容本院予以采信。证据4，是人民法院生效的判决书，被告鄂北房产公司未能提供相反证据足以推翻该判决，本院对两原告所要证明的内容予以采信。被告鄂北房产公司提交的证据：证据2，邓四望以鄂北房产公司旺达利都项目部负责人的身份与拆迁户签订合同后，以安居房地产公司的资质进行了建设工作，后又受让了公司股权，根据广水市房管局及其他相关文件和事实表明，建设行为附随了还建的义务，且邓四望首先是以鄂北房产公司旺达利都小区项目部负责人的身份、后以安居房地产公司法定代表人的身份处理拆迁、还建安置事务。故本院对鄂北房产公司的证明内容不予采信。根据湖北省随州市中级人民法院（2017）鄂13民终78号民事判决书确认的案件事实及本院经审理确定本案的事实如下：王诗才、王棱为广水市应山办事处红石坡居民，在红石坡社区城郊家属院有私有住宅一栋，建筑面积为36.75平方米。2010年前后，广水市人民政府将上述及附近房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向鄂北房产公司下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加广水市旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之相关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2011年4月11日，王诗才、王棱（乙方）与鄂北房产公司旺达利都小区项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、被拆除房屋状况、还房比例及还房位置：乙方被拆除房屋座落在红石坡社区城郊家属院，房屋建筑总面积36.75平方米，其中一层36.75平方米，二层为0平方米。乙方被拆除的房屋一层按建筑面积1：2.5的标准还房，二层（含二层）以上的按建筑面积1：1的标准还房。甲方原则上就地还房（被规划为公用通道除外），甲方还给乙方新房屋的总面积为70平方米。其中住宅面积为0平方米，门面房面积为70平方米。二、搬迁时间：合同一经签订，甲方以文字的形式通知乙方搬迁，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方迟延，每天付违约金人民币200元，搬迁费用、过渡房屋的租房金甲方已在赔付比例中包干，甲方不再承担此类费用，由乙方自理。三、交房期限：甲方以动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由甲方同乙方业主委员会共同确认），如甲方违约，每天向乙方支付违约金200元，期间如遇特大自然灾害或其它重大事故，经甲方与乙方业主委员会协商可以延期。四、还房安置方式，甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。甲方代乙方交纳老户头一套三年物业管理费，若乙方产权发生变更甲方不予负担。双方协商，所还住宅栋数、楼层和房间具体位置采取抽签方式进行，并限定在A单元2-8层，B、C、D单元6-10层，个别情况可协商办理。甲方还给乙方的房屋建筑面积中公摊面积每户（限一套）不超过6平方米。其余住房只公摊（限本楼层）电梯、楼梯、水电井、公用走道的公用面积，按建筑成本计算。办证费用，老户头在甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方交出《土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方交齐两证后，甲方在房屋竣工一年内办好一套完整、齐全、有效的两权新证，并移交给乙方，办证费用由甲方承担。其余房屋的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担。未交两证的业主办证费用和其他费用由业主自己承担。五、安置房标准：甲方还给乙方的安置房为普通粗装，清污水主管（国标质量）安装到位，水、电（主线3平方毫米国标铜芯）、有线电视、电话线安装到水电井等。甲方还建给乙方的新房以质检部门验收为准，出具备案证。其它事项约定：如本合同出现争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向当地人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由甲、乙双方商议可签订补充协议。本协议生效后，甲乙双方必须共同遵守，如有违约，则由违约方向另一方赔偿损失，并承担相应的法律责任等。合同签字人邓四望（加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章）和王诗才、王棱。广水市公证处现场核实，于2011年4月18日出具了（2010）鄂广水证字第718号《公证书》对双方签订的上述合同进行了公证。合同签订后，王诗才、王棱将其持有的房屋产权证及房屋交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部。上述合同签订后，鄂北房产公司旺达利都小区项目部对王诗才、王棱的房屋全部拆除。2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》。载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层，同年12月9日广水市规划委员会作出专题会议纪要〔（2012）3号〕，会议议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其它规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元，竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局又发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出同样的说明，2013年4月27日，邓四望向广水市国土资源局提出竞买申请书，并代表安居房地产公司法定代表人丁卫红参加编号为2013-2号地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐荫拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块，签订了《成交确认书》，邓四望代表安居房地产公司对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建，2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。另查明，2010年1月，邓四望以城郊家属院棚改项目股东会负责人的身份出具了《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》，载明：此项目挂靠鄂北房产公司，邓四望是鄂北房产公司旺达利都小区项目部的受托人。由于各种原因，经双方反复协商，同意解除挂靠关系。城郊家属院棚改项目在经营过程中所发生的债权债务及其他一切法律责任，均由邓四望承担，与鄂北房产公司无关。为此，城郊家属院棚改项目在今后经营中使用或者挂靠任何单位的证、照，鄂北房产公司无权干涉。现退回鄂北房产公司法人委托书及营业执照等，并退回鄂北房产公司旺达利都小区项目部及该部财务专用章各一枚。2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三名自然人股东受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。本院认为：一、王诗才、王棱与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的合同效力问题。王诗才、王棱与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订合同时，意思表示真实，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”鄂北房产公司辩称旺达利都小区项目部主体不适格，项目部没有取得拆迁许可，其与王诗才、王棱签订的协议无效。但结合鄂北房产公司向邓四望出具的《授权委托书》、《鄂北房产公司关于成立旺达利都小区项目部的决定》、旺达利都小区项目部与王诗才、王棱签订的《房屋开发改建安置合同书》等表明，鄂北房产公司于2010年1月15日取得房屋拆迁许可后，即对外成立鄂北房产公司旺达利都小区项目部，并授权邓四望以鄂北房产公司代理人的名义与王诗才、王棱签订拆迁还建协议，该协议有邓四望的本人签名，并加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章，协议内容并未违反法律禁止性规定，属有效协议，鄂北房产公司与王诗才、王棱双方均应当按照协议内容履行各自的权利、义务。二、本案是否属于民事受案范围的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”本案中鄂北房产公司因城郊家属院工程项目建设需要，经政府部门审查批准，取得了拆迁许可，是城郊家属院项目合法的拆迁人，且根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，建设单位和个人均可以成为房屋征收补偿安置协议的一方当事人。王诗才、王棱是被拆迁房屋的所有权人，是合法的被拆迁人。鄂北房产公司在核定的拆迁范围及期限内与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》并对补偿、安置、搬迁等事宜协商达成的协议，符合《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二款的规定，属于民事诉讼的受案范围。被告鄂北房产公司辩称本案不属于民事案件受案范围的理由不能成立，本院不予支持。三、关于被告鄂北房产公司、安居房地产公司在本案中应承担的法律责任问题。鄂北房产公司在与王诗才、王棱签订拆迁协议后在履行拆迁义务期间，王诗才、王棱的房屋拆迁、还建、开发主体即变更为安居房地产公司，安居房地产公司应为本案的实际还建义务人。邓四望接受鄂北房产公司的委托以该公司旺达利都小区项目部的名义与王诗才、王棱等拆迁户签订了房屋拆迁安置补偿合同，后又接受安居房地产公司的委托参与涉案土地的竞拍，并代表安居房地产公司签订了相关协议。鄂北房产公司、安居房地产公司对在拆迁开发过程中应当承担的还建责任，及与拆迁户达成的相关拆迁安置补偿协议均知情并认可。鄂北房产公司、安居房地产公司应当按照合同约定承担还建责任，故鄂北房产公司认为其不应承担责任的理由不能成立，本院不予支持。同时，根据双方达成的拆迁安置补偿协议，双方约定的违约金并无明显不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第六十条、第八十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王诗才、王棱与广水市鄂北房产综合开发公司于2011年4月11日签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》合法有效。二、广水市安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付王诗才、王棱位于广水市应山红石坡原城郊家属院还建房屋一楼门面房70平方米（若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分王诗才、王棱可享受20平方米的优惠价，即2000元/平方米；20平方米以外的部分按广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，广水市安居房地产开发有限公司按销售价与王诗才、王棱结算）。三、广水市安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助办理上述房地产的权属证书交付给王诗才、王棱，广水市安居房地产开发有限公司承担相关办证费用（以实际交付的房屋面积为准）。广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务。四、广水市鄂北房产综合开发公司和广水市安居房地产开发有限公司共同支付自2016年1月20日起至本判决确定的履行之日止向王诗才、王棱迟延交付上述房地产的违约金（按200元/日计算）。五、驳回王诗才、王棱的其他诉讼请求、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由广水市鄂北综合开发公司650元由广水市安居房地产开发有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员 周勇军二〇一七年六月三十日书记员 应金涛 搜索“”