（2017）津0115民初3944号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-24
案件名称
王爱芹与华广兴、天津市华正房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王爱芹,华广兴,天津市华正房地产经纪有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第四百二十六条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3944号原告：王爱芹，女，1980年9月20日出生，汉族，居民，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：白巍，天津天元律师事务所律师。被告：华广兴，男，1960年5月11日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区建设路（宝坻三中对面）。法定代表人：李阁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王榴莉，该公司职员。委托诉讼代理人：刘浩，该公司职员。原告王爱芹与被告华广兴、天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱芹的委托诉讼代理人白巍、被告华广兴及被告华正公司的委托诉讼代理人王榴莉、刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱芹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告三方于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告华广兴向原告返还购房定金30000元；3、被告华正公司向原告返还中介服务费11600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月25日，原告与被告华广兴通过华正公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》。约定：被告华广兴将位于天津市宝坻区岳园小区××的房产，以成交价1166000元出售给原告，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按照合同约定向被告华广兴支付定金3万元，向被告华正公司支付中介费11660元。同时积极准备房屋首付款，联系贷款银行以及按时按约完成该合同项下属于原告应承担的义务。2017年4月1日，天津市人民政府发布房地产调控政策，原告因不是天津市居民，不具备购房主体资格，从而导致原告与二被告签订的房屋买卖合同已完全不能履行。《房屋买卖合同》第七条约定：如遇洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任。现不可抗力发生，三方均应免责。对此，原告曾与二被告多次进行磋商均未果。故为维护原告的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。华广兴辩称，同意解除合同，不同意返还原告定金3万元。事实及理由：原告耽误了被告出售房屋的时机，原告是在天津市限购政策出台后与被告联系的，为时已晚。华正公司辩称，根据天津市人民政府发布房地产调控政策，因原告不是天津市居民，造成《房屋买卖合同》无法继续履行。在合同履行过程中，我方没有过错。我们按照合同约定如实提供了双方的信息情况，同意返还原告中介费的50%，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原告与被告华广兴通过被告华正公司居间介绍，签订了《房屋买卖合同》。约定：被告华广兴将位于天津市宝坻区岳园小区××的房产，以成交价1166000元出售给原告，双方于2017年4月18日前到房管部门签订房屋买卖协议，并将该房屋首付款（首付款实际额度以银行审核要求为准）交于天津市正孚房地产经纪中心监管。被告华广兴须向被告华正公司交纳房屋信息服务费实际成交价1%；原告须向被告华正公司交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理。还规定，若原告需要贷款购房，则以该房屋到贷款银行指定评估公司的评估价为准。原告须向被告华正公司支付相应的服务费，交齐全部贷款服务费后，被告华正公司负责协助办理贷款，办理贷款的相应费用由原告自行负责。被告华正公司为原告、被告华广兴提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，并协助已交纳服务费的原告、被告华广兴双方办理产权过户手续。合同第七条还规定了免责条款，即如遇洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任。该合同签订后，原告于2017年3月25日向被告华广兴交付定金30000元，向被告华正公司支付中介费11600元。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》颁布实施。原告系非天津市户籍居民。三方当事人对上述基本事实没有争议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉合同具有买卖和居间性质，是原告、被告华广兴双方经被告华正公司居间并在协商一致基础上签订，合法有效，本院予以确认。该合同对三方当事人均具有法律约束力。现原告与被告华广兴双方对解除合同没有异议，被告华正公司也认为买卖合同无法继续履行，故涉诉合同应予以解除。其次，返还定金问题。涉诉合同签订后，原告依约定交纳了定金。被告华广兴收取定金后，在合同约定双方到房管部门签订房屋买卖协议的日期未至时，2017年4月1日天津市人民政府即出台了限购政策，本案原告属非天津市户籍居民购买房屋，未有在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得证明，被限制购买。原告履行涉案合同购房的目的就是能够将所购房屋所有权登记在自己名下，现因原告不符合购房条件，原告购房的目的将不能实现，购房目的必将落空，如继续履行将有违公平原则，因此，涉案合同确实无法履行，但该限购政策造成合同不能履行的情形，属于不可归责于双方当事人的情形。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第七条之规定以及涉诉合同第七条约定内容，原告有权解除合同，并有权要求被告退还购房定金。故对原告要求被告华广兴返还购房定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。再次，返还中介服务费问题。因涉诉合同不能继续履行，合同三方均无责任，但被告华正公司确实为房屋买卖双方提供了信息服务，并促成了居间合同的达成，故原告要求被告华正公司返还全部中介服务费的诉讼请求，本院不予全部支持。合同约定的居间方的义务不仅仅是促成合同的成立，购买方如需贷款还要协助办理贷款手续，最后，还负有协助办理房屋产权转移登记手续的义务，即伴随合同履行全过程。虽然该房屋不能在原、被告双方之间完成交易的责任不在被告华正公司，但其收取的中介服务费与实际工作量不相当。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。涉诉合同虽约定甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生违约情形，丙方收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿居间服务费损失。但不考虑合同的履行情况均按该约定执行，违反公平原则，本院不予确认。被告华正公司促成了原告与被告双方合同的成立，根据居间合同内容即被告华正公司需要履行居间服务工作的情况，本院酌定被告华正公司完成了全部居间合同服务工作的30%，故本院确定由被告华正公司返还原告中介服务费8120元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王爱芹与被告华广兴及被告天津市华正房地产经纪有限公司2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告华广兴于本判决生效后10日内返还原告定金30000元；三、被告天津市华正房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告中介服务费8120元；四、驳回原告其它诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取计420元，由原告负担20元，被告华广兴负担400元；于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员 李会民二〇一七年六月三十日书记员 杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”