（2016）京0108民初35306号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-03
案件名称
刘峰与北京中原房地产经纪有限公司、刘凤华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘峰,李信豪,刘凤华,北京中原房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初35306号原告：刘峰，男，1983年8月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：白如冰，北京市中洋律师事务所律师。被告：李信豪，男，1992年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘凤华，女，1966年3月20日出生，汉族，住北京市海淀区。上述二被告委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孟健勇，男，该公司法务，住公司宿舍。委托诉讼代理人：付正婷，女，该公司法务，住公司宿舍。原告刘峰与被告李信豪、刘凤华、北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘峰及其委托诉讼代理人白如冰，被告李信豪、刘凤华的委托诉讼代理人冯波，被告中原房地产公司的委托诉讼代理人孟健勇、付正婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰向本院提出诉讼请求：1、解除李信豪与我于2016年2月20日签订的房屋买卖合同；2、要求李信豪、刘凤华返还定金10万元；3、要求李信豪、刘凤华赔偿违约金336万元，中原房地产公司承担连带责任。事实和理由：我因购买房屋与中原房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，经中原房地产公司居间推荐，决定购买李信豪所有的13号楼的房屋，总价款为1120万元。双方签订了房屋买卖合同。在看房及签约过程中，李信豪委托刘凤华出卖该房屋并签订协议。在整个交易过程中，李信豪、刘凤华隐瞒了房屋已经被法院查封的事实，且房屋现已经被拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，给我造成巨大经济损失，故我诉至法院。李信豪、刘凤华辩称，刘凤华仅是李信豪的委托代理人，故刘凤华不是本案适格被告。李信豪并没有隐瞒房屋抵押及被查封的事实。原被告也曾在法院执行局进行过四方协商，若刘峰能按合同约定履行义务，将房屋解封，合同就可以继续履行。但由于刘峰未按照合同约定履行付款义务，致使房屋无法解封。现在房屋已经被拍卖。综上，我同意解除房屋买卖合同，并返还定金，但不同意支付违约金。中原房地产公司辩称，刘峰是基于房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，买卖合同的相对人是李信豪，而不是我公司。我公司与刘峰之间是房屋居间合同关系，我公司不是本案的适格主体。综上，我公司不同意刘峰的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月20日，刘峰与李信豪签订房屋买卖合同，刘峰购买李信豪所有的13号楼3至4层，总价款1120万元。同时，双方约定定金为150万元，签约当日支付10万元，双方于2016年2月26日前完成查档，于2016年3月1日前支付140万元；双方同意自本合同签订之日起2016年7月1日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2016年7月1日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。刘凤华作为李信豪的委托代理人代签了李信豪的姓名。合同签订当日，刘峰支付李信豪定金10万元。签约时，涉案房屋已设立抵押登记，抵押权人为北京银行。2016年4月5日，刘峰得知房屋已被法院查封。就查封房屋后是否继续履行合同的问题，双方多次协商，并在同年5月找到执行局一同协商双方在解除查封的前提下，继续履行合同，后刘峰表示不同意先由其支付房款解除查封。现涉案房屋已经被法院拍卖，成交价格为1420万元。在本案审理过程中，李信豪就其签约时已经将涉案房屋被查封的事实告知刘峰的主张，未提供相应的证据证明。刘峰要求李信豪承担违约责任。本院认为，李信豪在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，仍与刘峰签订房屋买卖合同，李信豪虽表示签约时已经将房屋被查封的情况告知刘峰，但针对该主张，李信豪未提供相应的证据证明，故本院对于李信豪的抗辩意见，不予采信。由于李信豪的行为最终导致涉案房屋被法院拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，现刘峰要求解除房屋买卖合同，李信豪亦表示同意，本院对此不持异议。合同解除后，李信豪理应将刘峰支付的定金10万元，予以返还。鉴于房屋买卖合同解除是由于李信豪行为所致，而房屋买卖合同不能履行必然导致刘峰的经济利益受损，故刘峰要求李信豪承担违约责任，于法有据，本院予以支持。对于违约金的数额李信豪认为过高，要求降低，对此本院根据刘峰的实际损失、房屋情况予以酌减。关于刘峰要求刘凤华承担责任一节。从本案查明情况看，刘凤华仅是受李信豪委托办理房屋买卖事宜，对此李信豪亦予以追认。在此情况下，刘峰要求刘凤华赔偿损失的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于刘峰要求中原房地产公司承担连带责任一节。刘峰是基于房屋买卖合同关系提起的诉讼，而刘峰与中原房地产公司之间是居间合同关系，故刘峰要求中原房地产公司承担连带责任的诉讼请求，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、解除刘峰与李信豪于二Ｏ一六年二月二十日签订的房屋买卖合同;二、李信豪于本判决生效后十日内返还刘峰定金十万元。三、李信豪于本判决生效后十日内赔偿刘峰损失四十万元;四、驳回刘峰的其他诉讼请求。如果李信豪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万四千四百八十元，由刘峰负担二万五千六百八十元，已交纳;由李信豪负担八千八百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 刘 艳人民陪审员 王玉丽人民陪审员 李绥奇二〇一七年六月三十日书 记 员 马跃然书 记 员 宋 窈 搜索“”