（2017）津01民终4581号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-28
案件名称
李春三、李大伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春三,李大伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4581号上诉人（原审被告）：李春三，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住山东省东营市河口区，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：徐景生，河北渤澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琼英，河北渤澳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李大伟，男，1977年4月19日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：徐成，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李东，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。上诉人李春三因与被上诉人李大伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初9360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春三上诉请求：依法撤销天津市宝坻区（2016）津0115民初9360号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。双方2016年6月28日所签订的《房屋买卖合同》无效：1.上诉人与被上诉人签订该房屋买卖合同经过了成熟的中介机构，李春三应中介机构的要求出示了其妻子与两个孩子的户口本，中介机构和李大伟明知该房属于夫妻共同共有。根据相关法律，处分该房的李春三单方处分该房屋的行为无效，本案应当追加李志华。2.李春三处分房屋未经妻子李志华同意，在李志华得知李春三处分该房产后，已经及时通知李大伟及中介机构房屋不再出售。3.双方属于合意终止合同的履行，其理由为被上诉人诉状中已经认可上诉人已明确通知其不卖该房屋了。一审起诉状在2016年11月8日送达李春三时候双方就形成合意，买卖合同终止。二、一审法院适用法律错误。本案不符合善意取得的构成要件，涉案房屋并未过户登记到被上诉人名下。三、一审法院遗漏必要的诉讼当事人，属于严重程序违法，应追加李春三的妻子李志华参加诉讼。李大伟辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李春三的上诉请求，维持一审法院判决。1.双方签订的合同是合法有效的。在签订合同时，上诉人向被上诉人以及中介机构提供了个户口本及房产证等原件。根据司法解释，主张合同无效应不予支持，所以被上诉人签订的合同是合法有效的。被上诉人在一审起诉阶段并不知道上诉人的户口问题，在这种情况下，被上诉人考虑上诉人能否办理红印户口问题才提出解除合同的诉讼请求。在一审开庭前，被上诉人通过中介得知上诉人的户口问题早就解决，被上诉人主张继续履行不存在任何障碍，所以被上诉人向一审法院提出了变更诉讼请求，要求继续履行合同。上诉人在上诉理由中提到的北京市高级人民法院的指导意见并不能适用于天津市房屋买卖合同纠纷案件中。李大伟向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告定金10000元；3.被告支付原告违约金85000元；4.被告赔偿原告中介费14800元；5.本案诉讼费由被告负担。一审庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，接收剩余房款840000元，配合原告办理宝坻区绿景家园39一2一401房屋所有权变更登记手续并将该房屋交付原告；3.被告赔偿原告违约金50000元；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月28日，原、被告经居间方天津市美信房地产经纪有限公司介绍签订《房屋买卖合同》一份，约定：售房人为被告李春三，购房人为原告李大伟，被告将其所有坐落在天津市宝坻区绿景家园39-2-401房屋出售给原告，建筑面积为88平方米加地下室约15平方米，房屋价款为850000元，该房屋产权过户产生相关费用由原告承担；原告于2016年6月28日给付被告定金10000元，双方过户日期为被告的产权证下发日及转为红印户口一周内到房管局办理房屋买卖协议及贷款手续；交款方式为首付款（含定金），剩余房款原告以申请贷款方式交至被告处，原告自愿承诺将被告户口保留至2023年7月31日；双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向对方支付房屋成交价格10%的违约金，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告交付被告定金10000元，被告为原告出具收条一份。2016年7月，涉诉房屋的产权证登记在被告李春三名下。2016年11月23日，被告的妻子李志华及其子女的户口转为红印户口并落户到涉诉房屋中。现涉诉房屋没有抵押权他项登记，也没有查封。庭审中，经一审法院征询，被告明确表示不同意继续履行合同，房屋不出卖给原告。庭审后，原告已将合同约定的剩余房款840000元交至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案《房屋买卖合同》系原、被告经居间方天津市美信房地产经纪有限公司居间介绍而签订，合同详细约定了涉案房屋的价格、位置、付款方式、违约责任等双方权利义务，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故一审法院确认涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应依诚实信用原则按照合同约定履行义务。对被告李春三提出其出售涉诉房屋时，其妻李志华并不知情，其单独出售夫妻共同财产的行为无效的抗辩意见，一审法院认为，虽然涉诉房屋是被告与其妻李志华的夫妻共同财产，但涉诉房屋登记在被告名下，原告作为房屋的买受人系善意取得，完全有理由相信被告对涉诉房屋具有处分权，且合同明确约定了涉案房屋的价格、位置、到房管部门签订房屋买卖协议的时间、付款方式、违约责任等双方权利义务，不存在合同无效的情形，故对被告的上述主张，一审法院不予采信。根据双方签订《房屋买卖合同》约定，双方应于被告的产权证下发日及转为红印户口一周内到房管局办理房屋买卖协议及贷款手续。2016年7月，涉诉房屋登记在被告名下，2016年11月，被告的妻子及子女转为红印户口并落户到涉诉房屋中，但至庭审时（2017年4月6日）被告明确表示不同意履行合同，称涉诉房屋不出卖给原告，属于违约行为，被告应承担违约责任。原告已按照合同约定交付定金，不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，本案原告要求继续双方于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院应予支持。现原告已将合同约定的剩余房款交至一审法院，可视为原告按照约定给付了被告购房款，故被告应协助原告办理产权变更登记手续，因此产生的相关税费按合同约定由原告自行负担。因合同约定的违约金过高，原告变更后为50000元，根据本案的实际情况，一审法院酌定违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李大伟与被告李春三于2016年6月28日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告李春三于判决生效后二十日内协助原告李大伟办理天津市宝坻区绿景家园39-2-401房屋的登记过户手续，相关费用由原告李大伟负担；三、天津市宝坻区绿景家园39-2-401房屋过户到原告李大伟名下后二十日内，被告李春三将该房屋交付原告李大伟；四、原告于判决生效后二十日内给付被告剩余购房款840000元；五、被告于判决生效后二十日内给付原告违约金10000元。案件受理费12700元，减半收取计6350元、保全费4770元，合计11120元（原告已预交），由被告负担，于判决生效后二十日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李春三向本院提交单号为1067395562318的EMS快递单一份，内容为李春三向一审法院寄送了申请李志华参加诉讼的申请书，证明上诉人在一审开庭后向法庭提出过要求追加案外人李志华参加诉讼的申请。被上诉人对此不予认可，并且认为是一审庭后才提出的申请，应不予准许。本院经审查认为，该证据是一审诉讼期间向法院提出的申请，并非是证明本案待证事实的证据，且其形成于一审诉讼期间，在二审诉讼过程中不能认定为新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案在二审期间的争议焦点为：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效；二、一审法院是否遗漏必要的共同诉讼当事人；三、买受人是否已经完成了善意取得的构成要件。关于争议焦点一。上诉人主张中介机构、李大伟明知涉诉房屋系李春三夫妻共有，李春三出售房屋时未经其妻子李志华同意应为无效的法律行为。本院认为，李春三作为房屋所有权人之一处分自己所有的财产，其出售房屋的行为并不属于无权处分。涉诉房屋登记在上诉人李春三名下，交易相对人信赖房产证的登记而与李春三订立房屋买卖合同且支付合理对价的行为有效。李春三曾在缔约过程中向中介公司、李大伟出示房产证、结婚证及子女的户口本等资料，李春三提供了较为完备的资料使李大伟有理由相信李春三能够代表其家庭成员处分房屋。上诉人认为李大伟应对李春三家庭成员情况及房产共有状况负担情况调查义务，其未查明房屋共有情况并取得李志华同意即非属善意的主张不符合交易习惯且于法无据。李春三未能举证李大伟在缔约过程中存在过错或与出卖人恶意串通的行为，应认为双方之间签订的房屋买卖合同有效。上诉人提出预备性主张认为，即使合同有效，在一审诉讼过程中，当李大伟提交的解除合同的起诉状送达李春三之后，双方的合同也已解除，不应再履行。本院认为，依法享有合同解除权的当事人解除合同的权利为形成权，自解除通知送达对方当事人时合同解除；但如果一方当事人起诉请求判令解除合同，提起的是确认之诉，则只能在法院审查符合解除条件并判决解除之日起合同方解除。在本案一审过程中，李大伟关于解除合同的诉讼请求未经审理并作出裁判，不能视为合同已经解除。关于争议焦点二。上诉人援引《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定主张应追加李志华作为第三人参加诉讼，但该指导意见为北京地区审理相关纠纷案件的处理标准，我市法院审理类案时并非必须适用。因此，上诉人关于一审审理程序违法，遗漏必要的诉讼当事人的主张于法无据，本院不予采信。关于争议焦点三。因当事人并未办理房屋过户登记手续，涉诉房屋所有权尚未转移至被上诉人名下，故不符合善意取得的构成要件。一审法院关于李大伟作为房屋买受人系善意取得的表述有误，本院予以纠正。善意取得作为原始取得的方式之一，在合同无效的前提下发生物权变动的作用。本案虽不符合善意取得的构成要件，但李大伟作为房屋的买受人，信赖房屋产权证的登记且以合理的对价购买房屋，应认定为善意的买受人。在合同有效的前提下，有请求违约方继续履行合同的权利。综上所述，李春三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李春三负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鸿云审 判 员 王润生代理审判员 尹春海二〇一七年六月三十日书 记 员 姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”