（2017）黑0811民初737号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告齐海琳与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人张伦房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐海琳,佳木斯万基房地产开发有限公司,张伦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初737号原告:齐海琳，男，1984年6月7日出生，汉族，住佳木斯市郊区北方社区。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理。委托代理人：杨士玲，该公司经理。第三人:张伦，女，1963年8月11日出生，汉族，住佳木斯市向阳区永平社区。原告齐海琳与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人张伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序,于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告齐海琳到庭参加诉讼，被告万基公司、第三人张伦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐海琳向本院提出诉讼请求：1.依法确认齐海琳与万基公司于2010年8月25日签订的认购协议有效;2.位于佳木斯市万基友谊小区E楼000101号门市，面积102.59平方米房屋归齐海琳所有；3.被告立即给原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年8月25日，原告与被告签订《认购协议》，协议约定，原告购买被告位于佳木斯市郊区友谊小区E楼000101号门市，产籍号为1-0526-053-000101，面积102.59平方米，总价589893元。协议签订后，原告按照约定支付给被告购房款，被告将上述房屋交付给原告。现在被告已具备办理产权证条件，原告多次催促，被告推脱不予办理。被告于2011年6月3日与第三人签订《商品房买卖合同》，形式上被告与第三人之间是买卖关系，实质上是被告向第三人借款，以该房屋作为担保，将出卖给原告的房屋抵押给第三人，致使原告无法办理产权证。万基公司辩称,1.齐海琳诉万基公司房屋买卖事宜，万基公司不清楚，万基公司没有将争议房屋出卖给齐海琳，也没有与齐海琳签订认购合同，没有收取其房款。该地段的实际投资兴建人为张恒舜，张恒舜是实际投资建筑人和受益人，应当承担法律责任；2.万基公司没有将齐海琳的房屋出售给张伦，也没有与张伦签订房屋买卖合同，也没有收取张伦的买房款。均是张恒舜运作所为，应追加张恒舜为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书一份、收据四份。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，齐海琳有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对齐海琳承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.私产房屋使用证、物业发票、水费、电费、燃气费收据。此证据能够证实齐海琳已于2011年8月10日实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.商品房买卖合同一份。此证据能够证明万基公司于2011年6月3日将友谊小区E楼0单元000101号房屋出售给张伦，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月25日，齐海琳父亲齐晓东代齐海琳与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，张恒舜在出售方法定代表人处加盖名章。该协议约定，齐海琳购买友谊小区1-0526-053-000101号房屋，面积102.59平方米，价款589893元。齐海琳于当日交付定金20000元，于2010年8月30日交纳房款400000元，于2010年9月23日交纳房款142695元，于2011年6月20日交纳剩余房款27198元。2011年8月10日，齐海琳入住该房屋，并办理了物业登记本，交纳了水电费、燃气费等相关费用。2011年6月3日，万基公司友谊小区工程指挥部与张伦签订商品房买卖合同，将友谊小区1-0526-053-000101号房屋出售给张伦，价款615540元，该合同在房产部门登记备案。本院认为，齐海琳于2010年8月25日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，购买万基友谊小区1-0526-053-000101号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。万基公司友谊小区工程指挥部给齐海琳出具购房收据，截至2011年6月20日，该房屋的购房款已全部交付完毕，故齐海琳已履行了认购协议的合同义务。万基公司将房屋交付给齐海琳，部分履行了合同义务。齐海琳自2011年8月10日入住房屋后，交纳物业费、水电费、供热费等费用至今。因万基公司与张恒舜之间构成表见代理关系，故对万基公司抗辩其与齐海琳之间没有形成买卖关系的理由本院不予支持。齐海琳与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0526-053-000101号房屋的所有权。齐海琳可在该房屋具备办理产权证照条件时要求万基公司协助办理。张伦的房屋买卖合同形成于齐海琳的买卖合同之后，且其无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利后果，张伦与万基公司之间2011年6月3日签订的商品房买卖合同，因处分了他人的财产、侵害了他人的合法权益而无效。综上所述，对齐海琳要求确认其与万基公司于2010年8月25日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对齐海琳要求确认位于佳木斯市万基友谊小区1-0526-053-000101号、面积102.59平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对齐海琳要求确认张伦与万基公司于2011年6月3日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；对齐海琳要求万基公司办理产权证照的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，规定，判决如下：一、齐海琳与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年8月25日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市万基友谊小区1-0526-053-000101号、面积102.59平方米房屋归齐海琳所有；三、张伦与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年6月3日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回齐海琳的其他诉讼请求。案件受理费9699元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 董 磊人民陪审员 姚国庆人民陪审员 娄亚芹二〇一七年六月三十日书 记 员 李姝凝 关注微信公众号“”