（2017）湘1103民初1484号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-30
案件名称
永州市佳德物业管理有限公司与熊君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市佳德物业管理有限公司,熊君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十六条，第五十七条，第八十四条第一款，第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1103民初1484号原告：永州市佳德物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：张丽娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍贤进，男，1963年5月12日出生，汉族，该公司经理，住湖南省洞口县，代理权限为特别授权。被告：熊君，女，1975年2月21日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市佳德物业管理有限公司（以下简称佳德物业公司）与被告熊君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳德物业公司的法定代表人张丽娟、委托诉讼代理人伍贤进到庭参加诉讼，被告熊君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的物业服务费2880元及滞纳金288元（从逾期之日起按每月10%计算至2017年4月31日，之后的滞纳金按合同约定计算至实际付清日止），共计3168元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了座落于永州市××路××小区××号房屋。原告于2012年11月19日与被告所在小区业主委员会签订《绿景美城物业管理协议》，协议中明确约定原告为绿景美城小区提供物业服务，并约定楼梯房每月每平方米缴纳0.5元物业服务费。业主未及时缴纳物业管理服务费的，原告有权采取措施进行催缴，并从逾期之日起按每月10%加收滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务。但被告自2013年8月1日至2017年4月30日，未按约缴纳物业管理服务费2880元（产权面积128.39平方米）。此后，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。被告的行为已经构成违约，为此，特诉至法院。被告熊君辩称：一、答辩人未与被答辩人签订物业服务协议，双方未形成服务关系，二、被答辩人物业服务和管理不到位；三、被答辩人聘用人员没有劳动能力无法履行职责。被告熊君未向本院提交证据。原告佳德物业公司围绕诉讼请求依法提交了九份证据，证据一商品房买卖合同、证据二房屋交接手续、房产证复印件、证据三物业服务合同、证据四欠费证明、证据五催缴凭证均无异议，上述证据均与原件核对无异，证据来源合法，与本案相关联，证据间能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证；原告佳德物业公司提交的证据六证明五份与证据三物业服务合同可相互印证，本院亦予以确认并在卷佐证；原告佳德物业公司提交的证据七照片13张、证据八保洁签到表、保安巡逻签到表、证据九问题汇报、呈交环保局的报告、向政府工作小组的汇报及签到表，均与原件核对无异，本院对其真实性予以确认，但上述证据不能证实原告佳德物业公司履行了全部物业服务义务，本院对其证明目的依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告熊君于2009年5月7日从冷水滩三联房地产开发有限公司购买由其开发的位于冷水滩区春江路与梧桐路交汇处的绿景美城小区13栋608号楼梯房，建筑面积128.39平方米。2011年10月，绿景美城小区在永州市冷水滩区凤凰街道办事处、凤凰园社区居委会的监督下成立了“永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会”，业主委员会并将相关资料报永州市房产局审查和备案。2012年11月19日，绿景美城小区业主委员会（甲方）与原告佳德物业公司（乙方）签订一份《绿景美城物业管理合同》，约定甲方委托乙方对绿景美城小区进行物业服务，合同主要内容：合同期限自2012年12月1日至2017年12月30日;乙方提供卫生清扫、安全保卫、绿化养护、公共设施、设备的维修、车辆管理，包括日夜巡视、门岗执勤，做好安全防范工作等物业服务；楼梯房每月的物业服务费为0.5元每平方米，业主应于每月1-20日交纳物业服务费，不及时交纳的每月加收10%的滞纳金；乙方应确保一半以上的业主满意；如一方违约造成对方损失，可追究对方责任。合同签订后，原告佳德物业公司于2012年12月1日入驻该小区并开始提供物业服务，但原告佳德物业公司对该小区的物业服务存在垃圾清运不及时、卫生设施不齐全、绿化带未定时修剪、车辆停放无序、路灯损坏未检修等服务瑕疵问题。另查明：原告佳德物业公司为物业服务三级企业。自2013年8月1日至2017年4月30日，被告熊君下欠原告佳德物业公司物业服务费2880元。本院认为：绿景美城小区业主委员会是在冷水滩区凤凰园办事处及社区居委会的监督下选举产生并报永州市房产局审查和备案。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。因此，绿景美城的业主委员会与原告佳德公司签订的《绿景美城物业管理合同》是代表绿景美城的全体业主所做出的决定，是有效合同，具有法律约束力，小区全体业主都应当依照该合同的约定履行义务，享受权利。原告佳德物业公司依照物业服务合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费。佳德物业公司虽然未与被告熊君单独签订物业管理服务合同，但绿景美城的业主委员会与原告佳德公司签订的《绿景美城的物业管理合同》对被告熊君具有约束力。被告熊君应根据《绿景美城的物业管理合同》交纳物业服务费。鉴于原告佳德物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务管理不到位，服务存在瑕疵的客观事实，对原告佳德物业公司要求收取物业服务费滞纳金即违约金的请求，本院不予支持。根据原告佳德物业公司提供物业服务的具体情况，本院酌情扣减30%的物业服务费，即被告向原告佳德物业公司交纳70%的物业服务费，计2016元（2880元×70%）。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席审判。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第八十四条、第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第二项、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊君于本判决生效后五日内向原告永州市佳德物业管理有限公司支付物业服务费2016元，2017年4月30日后的物业服务费依合同另行给付；二、驳回原告永州市佳德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 王丽娟二０一七年六月三十日代理书记员 李 静 关注微信公众号“”