（2017）湘0223民初1511号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-02
案件名称
株洲市话蝶物业工程有限责任公司与宁红丰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市话蝶物业工程有限责任公司,宁红丰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0223民初1511号原告：株洲市话蝶物业工程有限责任公司，住所地攸县联星街道联西社区新世纪装饰城5栋17号。法定代表人：董亦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜新恒，男，1954年7月24日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司职员，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王国瑞，男，1953年10月19日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司职员，住湖南省攸县。被告：宁红丰，男，1977年5月9日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）与被告宁红丰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告话蝶物业公司的委托诉讼代理人颜新恒、王国瑞以及被告宁红丰均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告话蝶物业公司向本院提出诉讼请求：由被告宁红丰支付物业服务费5120元，并按每日千分之三缴纳逾期支付的滞纳金1500元。事实与理由：被告宁红丰系锦江名园小区的业主。原告话蝶物业公司与攸县锦江名园业主委员会于2012年9月7日签订了《物业服务合同书》。事后，攸县锦江名园业主委员会分别在2013年1月27日、2014年1月26日、2015年2月8日、2016年2月18日召开了业主委员会会议，4次会议均认可2012年9月7日所签《物业服务合同书》的内容对当年度均具有约束力。原告话蝶物业公司如约履行了小区的物业管理服务，但是被告宁红丰拖欠物业管理服务费共计5120元。原告话蝶物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、攸县锦江名园业主委员会出具的《证明》1份，拟证明被告宁红丰系锦江名园小区的业主，居住在锦江名园小区15栋3单元，房屋面积为177.82㎡的事实；2、《物业服务合同书》1份，拟证明：（1）2012年9月7日，攸县锦江名园业主委员会与原告话蝶物业公司签订了《物业服务合同书》，该合同对原、被告双方具有约束力；（2）合同对原、被告的权利义务进行了明确约定的事实；3、攸县锦江名园业主委员会的《会议纪要》4份，拟证明攸县锦江名园业主委员会分别在2013年1月27日、2014年1月26日、2015年2月8日、2016年2月18日召开了业主委员会会议，4次会议均认可2012年9月7日所签订的《物业服务合同书》的内容对各业主与被告话蝶物业公司之间在当年度均具有约束力。4、《证明》1份，拟证明被告宁红丰拖欠2011年度至2016年度的物业服务费共计5120元的事实。被告宁红丰辩称，1、房地产开发商迟延交付房屋并且房屋存在质量问题；2、锦江名园业主委员会与原告话蝶物业公司签订的《物业服务合同》对其没有约束力，因此，请求依法驳回原告话蝶物业公司的诉讼请求。被告宁红丰为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同复印件5张，拟证明被告宁红丰与房地产开发商在合同中约定了迟延交付房屋应当承担违约责任；2、照片7张，拟证明房地产开发商交付房屋时存在质量问题；3、收据3张，拟证明原告宁红丰在2009年9月9日交纳物业服务费912元、2011年1月24日交纳物业服务费1140元、2012年5月2日交纳物业服务费300元的事实。庭审中本院组织了原、被告对对方的证据进行了质证，双方当事人发表了如下质证意见：（一）原告话蝶物业公司提供的4份证据，被告宁红丰认为：对证据1没有异议；证据2非被告宁红丰本人与原告话蝶物业公司签订，对被告宁红丰没有约束力；证据3对被告宁红丰没有约束力；对证据4不予认可，理由是：被告宁红丰入住小区时是接受房地产开发商下设的锦江名园物业管理公司的物业服务管理，后来对该公司与原告话蝶物业公司交接事宜不知情。（二）被告宁红丰提供的3份证据，原告话蝶物业公司认为：证据1、2与本案缺乏关联性；对证据3没有异议。本院对原、被告提供的证据进行审查后，认为：（一）原告话蝶物业公司提供的4份证据：证据1、2、3符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院予以认定；证据4系原告话蝶物业公司自行制作，没有对方当事人的确认或者第三方的佐证，不属于证据的范畴。（二）被告宁红丰提供的3份证据：证据1、2与本案缺乏关联性，本院不予采用；对证据3予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告话蝶物业公司于2004年4月8日依法登记成立，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告宁红丰购买了攸县锦江名园小区15栋3单元301室房，房屋面积为177.82平方米。2008年5月3日，被告宁红丰入住小区，并接受房地产开发商设立的锦江名园物业管理公司的物业服务管理。2011年4月28日，攸县锦江名园业主委员会成立，2012年9月7日作为甲方与作为乙方的原告话蝶物业公司签订了一份《物业服务合同书》，锦江名园小区开始接受原告话蝶物业公司的物业服务管理。双方在合同中约定：“…第六条委托管理期限委托管理期限为年，自2012年5月1日零时起至2012年12月31日零时止。第七条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；…第八条乙方权利义务…2、乙方按本合同规定的标准收取物业管理服务费用，并按合同约定的服务内容和质量要求提供服务；…第九条人员编制及收费标准…2、按产权证建筑面积（包括车库面积）收取物业服务费；即：（1）、多层住宅每户38元/月，另按每平方米0.2元收取；（2）、别墅每户每月38元/月，另按每平方米0.16元收取；（3）、小户型每户每月25元收取（限一室一厅）；（4）、两室，每月按每平方米0.5元收取；…第十条收费方式按季度交费，每季度由业主和物业使用人向物业管理处交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。…”合同期满后，攸县锦江名园业主委员会分别在2013年1月27日、2014年1月26日、2015年2月8日、2016年2月18日召开了业主委员会，形成了会议纪要，认可2012年9月7日所签《物业服务合同书》的内容对当年度均具有约束力，并自2013年度起同意物业管理服务费在2012年度的基础上增加0.03元/㎡。原告话蝶物业公司多次向被告宁红丰催收其拖欠的物业管理费，一直未果，故诉至本院。另查明，原告宁红丰于2009年9月9日交纳物业服务费912元、2011年1月24日交纳物业服务费1140元、2012年5月2日交纳物业服务费300元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案。1、攸县锦江名园业主委会员于2012年9月7日与原告话蝶物业公司签订的《物业服务合同书》，以及2013年1月27日、2014年1月26日、2015年2月8日、2016年2月18日形成的《会议纪要》，对包括被告宁红丰在内的所有业主均具有约束力。且，被告宁红丰事实上亦接受了原告话蝶物业公司的物业服务管理。被告宁红丰认为其房屋迟延交付并存在质量问题的抗辩理由，与本案不属于同一种法律关系，并非本案审理的范畴。因此，被告宁红丰应当按照合同的约定履行缴费义务。2、被告宁红丰提供的2009年9月29日、2011年1月24日、2012年5月2日物业管理费收据，该三份收据上没有注明是哪一年度的物业管理费，应当视为交纳本年度的物业管理费。因此，应当认定被告宁红丰2011年度的物业服务费已缴纳，2012年度缴纳300元且系部分缴纳，2013年度、2014年度、2015年度、2016年度的物业服务费欠缴。根据合同约定、会议纪要的内容以及欠费的事实，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，被告宁红丰的欠费核定为：（1）2012年度：[（38元/月+0.2元/㎡/月×177.82㎡）×12个月]－300元＝583元；（2）2013年度至2016年度：[38元/月+（0.2+0.3）元/㎡/月×177.82㎡]元/月×4年＝3787元，以上合计4370元。3、虽然合同约定“……逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金……”，庭审中原告话蝶物业公司明确表示逾期付款的滞纳金以同期欠付物业费为基数自2013年1月1日起至2016年12月30日止按月利率20‰计算，该意思表示系其对自身权利的民事处分，且符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告宁红丰在本判决生效之日起十日内向原告株洲市话蝶物业工程有限责任公司支付物业服务费4370元，并以同期欠付物业费为基数自2012年5月3日起至2016年12月31日止按月利率20‰计算滞纳金至实际付清日止；二、驳回原告株洲市话蝶物业工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告宁红丰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 谢媚二〇一七年六月三十日书记员 罗嫱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：