（2017）粤2071民初3708号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-08-29

案件名称

中山科技新城建设发展有限公司与谈立忠、中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山科技新城建设发展有限公司,谈立忠,中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第四十八条第一款，第一条

全文

广东省中山市第一���民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3708号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦12楼，统一社会信用代码91442000771893564T。法定代表人：朱鸿飞，总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被告：谈立忠，女，1968年6月23日出生，汉族，住湖南省南县，被告：中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区祥兴路12号人才楼A二层1-20轴。法定代表人：谈立忠，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称为科技新城公司）诉被告谈立忠、中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司（以下简称湘粤名厨餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人黄俊科，被告谈立忠、湘粤名厨餐饮公司的共同委托诉讼代理人芦道宾出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付位于中山市火炬开发区科技新城海傍村祥兴路12号人才楼A一层16-19轴、二层1-21轴、三层1-18轴（面积6494平方米）2013年2月至2017年1月31日物业管理费337302.3元、扩建部分（面积629.51平方米）物业管理费178440元、水费35566.44元、电费370786.09元；2.判令两被告自2017年2月1日起按月11154元的标准向原告支付物业管理费至2017年5月31日（原面积管理费每月7436.5元、扩建部分管理费每月3717.5元）；3.��令两被告自逾期支付拖欠费用之日起，以每月拖欠费用为基数，按月向原告按银行同期贷款利率计算支付利息损失，计至两被告清偿全部拖欠费用之日止。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）于2007年12月1日签订前期物业服务合同，约定由原告负责对于建发公司开发的位于中山市火炬开发区祥兴路人才楼A/B区物业实行前期物业管理。被告湘粤名厨餐饮公司承租建发公司位于中山市火炬开发区科技新城海傍祥兴路12号人才楼A一层16-19轴、二层1-20轴、三层1-18轴（共计面积6447m2）商铺，双方约定租金、物业管理费计算标准等。2012年6月5日，建发公司与被告湘粤名厨餐饮公司签订补充协议，约定被告湘粤名厨餐饮公司增加租赁二层19轴-21轴的商铺（47m2）以及扩建商铺面积共629.51平方米。后建发公司与两被告又签订数份补充协议，约定���付计租期限，以及两被告对于租赁合同承担连带责任等条款。租赁合同履行过程中，被告湘粤名厨餐饮公司长期拖欠物业管理费及水电费。2016年1月14日，建发公司与两被告签订补充协议（4），两被告确认截至2015年12月31日止拖欠水电费1097350.6元、物业管理费240627.80元，并承诺于2016年2月29日前结清全部欠款等。补充协议（4）签订后，两被告尚未依约清偿拖欠原告的租金、水电费，截至原告起诉时，两被告拖欠原告截至2017年1月31日期间物业管理费337302.3元、扩建部分（面积629.51平方米）物业管理费178440元、水费35566.44元、电费370786.09元。经原告多次催缴，两被告仍拒不履行相关义务。原告科技新城公司就其主张的事实及诉讼请求提供了如下证据：1.前期物业服务合同;2.租赁合同;3.租赁合同补充协议(1);4.租赁合同补充协议(3);5.租赁合同补充协议(4);6.付款通知��;7.物业管理费、水电费统计表。被告谈立忠、湘粤名厨餐饮公司辩称：1.根据物业管理条例和前期物业服务合同约定，物业管理费应当由业主与非业主使用人缴纳，涉案物业业主应承担连带责任，应作为本案被告参加诉讼。2.两被告没有使用三层1-18轴共2907平方米的物业，该部分物业对应的物业管理费不应由两被告缴纳。3.原告与两被告签订补充协议（4），被告谈立忠同意对被告湘粤名厨餐饮公司拖欠的2015年12月31日前的物业管理费、水电费承担连带责任，但对此后持续产生物业管理费和水电费不应由被告谈立忠承担。4.补充协议（4）约定两被告于2016年2月29日前结清欠缴的水电费及物业管理费，所以利息损失应分阶段计算，2015年12月31日前的物业管理费和水电费的利息损失应当从2016年3月1日起计算。5.确认拖欠水电费的事实，对原告主张的水电费收费标准没有异议，但由于2016年1月1日后产生的水电费双方没有对账，原告也未提供发票等书面证据证明具体金额，被告对该部分的水电费金额不予确认。被告谈立忠、湘粤名厨餐饮公司未就其辩解向本院提交证据。经审理查明，科技新城公司与建发公司在2007年12月1日签订前期物业服务合同，约定由科技新城公司负责对于建发公司开发的位于中山市火炬开发区祥兴路人才楼A/B区物业实行前期物业管理，并于每月15日前向业主、非业主使用人收取物业服务费。中山喜相逢餐饮管理有限公司（以下简称喜相逢餐饮公司）承租建发公司位于中山市火炬开发区科技新城海傍祥兴路12号人才楼A一层16-21轴（525平方米）、二层1-21轴（3062平方米）、三层1—18轴（2907平方米）的商铺，双方约定，物业服务费一楼按每平方米2.5元，二楼按每平方米2元，三楼按每平���米1元标准收取，由喜相逢餐饮公司直接向物业公司缴纳；喜相逢餐饮公司负责投资扩建商铺，其中一楼扩建411.4平方米，二楼扩建218.11平方米，扩建部分商铺按上述标准缴纳物业管理费。因喜相逢餐饮公司于2012年12月19日变更登记名称为湘粤名厨餐饮公司，建发公司与谈立忠、湘粤名厨餐饮公司在2014年7月23日签订租赁合同补充协议（3），约定，谈立忠与湘粤名厨餐饮公司承诺继续履行“原合同”，对原合同承担连带责任。2016年1月14日，就谈立忠、湘粤名厨餐饮公司欠费事宜，建发公司与谈立忠、湘粤名厨餐饮公司签订租赁合同补充协议（4），协议确认谈立忠、湘粤名厨餐饮公司欠缴2015年12月31日前的水电费合计1097350.6元、物业管理费240627.8元，谈立忠、湘粤名厨餐饮公司承诺于2016年1月15日前支付水电费100万元，于2016年2月19日前结清全部水电费、物业管理费。协议签订后，谈立忠、湘粤名厨餐饮公司支付了部分款项，截至2017年1月31日，尚拖欠2015年12月31日前的物业管理费240627.8元，水费7694.7元，电费17453.1元。谈立忠、湘粤名厨餐饮公司未完全履行租赁合同补充协议（4）之约定，2015年12月31日之后发生的物业管理费和水电费又未再缴纳。科技新城公司据此诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。科技新城公司对人才楼A/B区物业已构成事实物业管理，湘粤名厨餐饮公司作为物业的承租人应按照租赁合同的约定向科技新城公司交纳物业服务费。业主建发公司并非本案必须参加诉讼的当事人，科��新城公司未要求其承担连带责任，此系科技新城公司对权利的自由处分，本院不予干涉。本案的争议焦点在于：一、湘粤名厨餐饮公司拖欠的物业管理费、水电费金额；二、科技新城公司可主张利息的计算起始时间；三、谈立忠承担连带责任的范围。关于焦点一。1.物业管理费。关于谈立忠、湘粤名厨餐饮公司抗辩不应当收取的三楼2907平方米商铺的物业管理费，本院认为,从科技新城公司庭审陈述自认和提交的证据可知，其并未主张三楼的物业管理费，其主张的A一层16-21轴525平方米的物业管理费为1312.5元/月（525平方米×2.5元/平方米/月），二层1-21轴3062平方米的物业管理费为6124元/月（3062平方米×2元/平方米/月），一楼扩建411.4平方米的物业管理费为1028.5元/月（411.4平方米×2.5元/平方米/月），二楼扩建218.11平方米的物业管理费为436.22元/月（218.11平方米×2元/���方米/月）的物业管理费。故，应缴纳的2013年2月至2017年5月31日的物业管理费为443213.74元{2015年12月31日确认拖欠的物业管理费240627.8元+扩建部分2013年2月至2015年12月31日止的物业管理费51265.2元[（1028.5元/月+436.22元/月）×35个月]+2016年1月至2017年5月止的物业管理费151320.74元[（1312.5元/月+6124元/月+1028.5元/月+436.22元/月）×17个月]}。科技新城公司主张的扩建部分的物业管理费之计算金额有误，本院予以纠正，对超出上述金额的物业管理费不予支持。2.水电费用。谈立忠、湘粤名厨餐饮公司确认拖欠水电费用之事实，对水电费之计费标准无异议,但对科技新城主张之金额提出异议。本院认为，湘粤名厨餐饮公司作为水电的实际使用方，有能力也有义务核对实际使用度数与科技新城公司之主张存在何种差异，在科技新城公司已经列明水电费之使用明细后，湘粤名厨餐饮公司未向本院提交证据予以反驳，应承担举证不能之不利后果。本院对科技新城公司主张之水电费用予以支持。关于焦点二。建发公司在与湘粤名厨餐饮公司、谈立忠签订的租赁合同补充协议（4）中对湘粤名厨餐饮公司拖欠的2015年12月31日前的物业管理费、水电费给予一定的宽限期，但基于合同的相对性，该协议不能约束科技新城公司，故湘粤名厨餐饮公司应从实际欠缴之日起向科技新城公司支付利息。关于焦点三。谈立忠虽然在租赁合同补充协议（3）中与建发公司约定对“原合同”承担连带责任，但是，该合同主要为出租方与承租方订立的租赁合同，在双方未就连带责任之范围、内容进行明确界定，以及科技新城公司并非该合同相对方的情况下，科技新城公司诉请谈立忠对湘粤名厨餐饮公司拖欠的物业管理费、水电费承担连带责��之理据不足，本院不予支持。但，谈立忠在庭审中基于租赁合同补充协议（4）同意对2015年12月31日前发生的物业管理费、水电费承担连带责任，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付一层16-19轴、二层1-20轴、一二楼扩建部分（面积629.51平方米）2013年2月至2017年5月31日期间的物业管理费443213.74元、截至2017年1月31日止的水费35566.44元、电费370786.09元及利息损失（利息从2013年2月16日起至实际清偿之日止，以每月实欠金额为基数按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计���至清偿之日止）；二、被告谈立忠对被告中山市湘粤名厨餐饮管理有限公司拖欠的上列第一项中的2013年2月至2015年12月31日期间的物业管理费240627.8元、水费7694.7元、电费17453.1元及对应的利息损失承担连带清偿责任；三、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13022元，减半收取6511元，由原告中山科技新城建设发展有限公司负担513元，被告中山市谈立忠、湘粤名厨餐饮管理有限公司负担5998元（该款原告已预付，两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　王　珊二〇一七年六月三十日书记员　詹绮婷王静 来源：