（2017）京03民终7897号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-20
案件名称
北京鸿银投资有限公司与清华大学建筑设计研究院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鸿银投资有限公司,清华大学建筑设计研究院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7897号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鸿银投资有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼10层02-1103。法定代表人：庞家荣，经理。委托诉讼代理人：赵磊，男，1984年9月20日出生，北京鸿银投资有限公司公司职工，住北京市东城区交道口北头条5号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清华大学建筑设计研究院有限公司，住所地北京市海淀区清华大学院内建筑馆。法定代表人：庄惟敏，院长。委托诉讼代理人：李小波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人北京鸿银投资有限公司（以下简称鸿银公司）因与被上诉人清华大学建筑设计研究院有限公司（以下简称清华建研院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初62860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿银公司之委托诉讼代理人赵磊，被上诉人清华建研院之委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿银公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，案件受理费由清华建研院承担。事实与理由：鸿银公司租赁的房屋用途为经营使用，没有相关证照根本无法正常营业，清华建研院的房屋不符合交割条件。清华建研院辩称：同意一审判决，不同意鸿银公司的上诉请求。鸿银公司向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的《租赁框架协议》；2、清华建研院退还定金50万元；3、清华建研院支付违约金50万元。清华建研院向一审法院反诉请求：1、要求解除双方之间的合同。2、确认我方有权没收定金。3、要求鸿银公司支付2016年4月11日至2016年10月18日租金366.48万元。4、要求鸿银公司支付2016年4月11日至2016年10月18日期间的物业费48.864万元。一审法院认定事实：2016年1月，清华建研院作为甲方（出租人）与鸿银公司作为乙方（承租人）签订《框架协议》，约定：乙方拟承租的标的房屋面积暂定2571.79平方米。租赁期限为20年，起租期间暂定为2016年8月1日。起租时间的确定方法如下：起租日=4个月（按120天计）免租期届满之次日。协议第3.1条约定交房日为甲方向乙方交房并签订《租赁房屋交接确认书》之日，暂定为2016年4月1日。根据项目的实际情况，甲方可提前或延后于2016年4月1日向乙方交房。以2015年7月1日为时点，如甲方向乙方提前或延后交房的时间在90日之内的，甲方不需要向乙方承担违约赔偿责任。租赁价格：起始租赁价格为7.5元/天/平方米，从起租日起，租赁价格每年递增2%。在甲方确定交房时间后，甲方应于交房日前15天书面告知乙方。乙方收到甲方的交房通知后，应做好接受所承租标的的房屋并签订《租赁房屋交接确认书》的准备。协议第12.1（3）条约定，甲方保证协助乙方在标的房屋所在地办理经营有关的证照或批文，保证乙方办理经营有关证照或批文所需甲方、产权人提供的材料或证明文件合法、真实、有效、完备。双方协商一致，乙方向甲方支付50万元作为定金。协议第十四条约定，双方签订后，除双方协商一致或发生不可抗力，乙方不得以任何理由退租。2016年4月11日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发出了《大屯1号绿隔产业用地项目正式交付通知书》，称将2016年4月11日作为租赁标的房屋正式交付日，请做好接受准备，包括准备签署《正式租赁合同》、《租赁房屋交接确认书》、《物业管理约定》等文件，鸿银公司称收到了该交房通知，但因为没有相关材料，故拒绝交割。2016年4月20日，清华建研院向鸿银公司出具授权书，授权鸿银公司将涉案房屋约700平方米转租给案外人使用。2016年5月28日，清华建研院向鸿银公司发送了消防验收意见书2份、环境影响评估报告表的批复1份。2016年6月27日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送了租赁合同等文件。2016年7月20日，鸿银公司将修改的租赁合同通过电子邮件发送给清华建研院。2016年7月22日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司告知7月25日签署正式合同。2016年7月25日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送工作函，要求7月28日前签署合同，并交纳款项。清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送承诺，称因情况特殊，经双方协商一致，清华建研院承诺如鸿银公司在2016年8月30日前向清华建研院交齐租赁押金及第一季度的租金，则不再追究鸿银公司的违约责任。2016年9月14日，清华建研院再次致函鸿银公司要求鸿银公司在2016年9月25日前交齐框架协议中约定的房屋物业费、租金等费用。2016年9月20日，鸿银公司回函提出项目没有完整的环评验收合格证及产权证；现在房屋状况无法办理工商注册登记及相关行政部门审批手续；至今并未办理房屋交割手续，房屋使用权仍在清华建研院掌控下。2016年10月19日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送解除通知，称解除双方签署的《框架协议》，没收50万元定金。鸿银公司向法院提交案外人出具的《告知函》及《证明》，证明清华建研院无法完成合同中保证办理经营有关证照或批文承诺，双方无法合作。清华建研院不认可该证据的证据名称及证明目的。清华建研院申请证人宁某、关某、赵某、陈某到庭作证，证明鸿银公司接收房屋后一直带人来看房。鸿银公司不认可上述证人证言。一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方签订的《框架协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均要求解除合同，对此法院不持异议。本案争议焦点之一在于导致合同解除的违约方。鸿银公司称是由于清华建研院不能提供相关手续，不能办理工商登记，依据《框架协议》第12.1条要求解除合同。但该条约定的是清华建研院协助鸿银公司办理有关经营证照或批文，鸿银公司并未向法院举证证明因清华建研院不配合导致其不能办理相关证照，且在2016年9月20日鸿银公司回函之前，未向清华建研院提出不能办理证照导致协议无法继续履行的问题。清华建研院称根据《框架协议》第十四条的规定，除双方协商一致或发生不可抗力，乙方不得以任何理由退租，鸿银公司未向法院举证证明双方曾就解除合同协商一致或发生不可抗力，故鸿银公司应对《框架协议》的解除承担责任。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故鸿银公司要求退还定金50万元及支付违约金50万元的诉讼请求法院不予支持。本案中，双方争议的焦点之二在于标的房屋是否交付鸿银公司。根据双方签订的《框架协议》3.1条的约定，交付日为甲方向乙方交房并签订《租赁房屋交接确认书》之日。清华建研院向法院提交的证据及证人证言仅能证明鸿银公司曾带人看过房，且双方在本案中并未签订《租赁房屋交接确认书》，清华建研院称标的房屋已经交付鸿银公司的意见证据不足，法院不予采纳，故清华建研院反诉要求鸿银公司支付租金及物业费的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年4月判决如下：一、解除北京鸿银投资有限公司与清华大学建筑设计研究院有限公司签订的《大屯1号地办公与商业大楼租赁框架协议》。二、驳回北京鸿银投资有限公司的其他诉讼请求。三、驳回清华大学建筑设计研究院有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费6900元，由北京鸿银投资有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费21960元，由清华大学建筑设计研究院有限公司负担18510元（已交纳），由北京鸿银投资有限公司负担3450元（清华大学建筑设计研究院有限公司已交纳，北京鸿银投资有限公司于判决生效之日起十日内直接支付给清华建研院）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为:根据已经查明的事实，清华建研院于2016年10月向鸿银公司发出解除通知，后鸿银公司亦起诉主张解除涉案合同，原审判决据此确认双方签订的租赁框架协议解除，并无不当。需要指出的是，虽双方当事人均同意解除合同，但不影响合同履行过程中违约责任的认定和承担，本案二审的争议焦点即在于导致合同解除的违约方认定问题。鸿银公司主张清华建研院在合同履行过程中一直未提供涉诉房屋的产权证件、完整的环评验收合格证、未协助其办理证照等相关经营手续，应承担违约责任。但根据已经查明的事实，清华建研院已于2016年5月28日向鸿银公司发送了消防验收意见书和环评报告，鸿银公司在此期间并未提出异议，亦未主张过无法履行合同，而是在清华建研院多次要求其交齐租金和押金的情况下才于2016年9月20日向清华建研院回函提出上述主张。此外，鸿银公司并未提交证据证实其曾向相关行政部门办理过工商注册登记申请并因手续不完备而被退回的情况，原审法院综合考虑上述证据及双方合同履行情况、鸿银公司违约情节等，判令由鸿银公司承担合同解除的相关责任，并无不当，应予维持。综上，鸿银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由北京鸿银投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 林存义审判员 杨 夏审判员 胡新华二〇一七年六月三十日书记员 李延昭书记员 卢园园 搜索“”