（2017）京02民终6404号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-03
案件名称
韩瑜与赵萌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩瑜,赵萌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6404号上诉人（原审原告）：韩瑜，女，1984年10月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵萌，男，1982年6月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人韩瑜因与被上诉人赵萌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩瑜上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由赵萌承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，双方所签合同对未在约定时间内迁出户口的违约金的计算有明确约定，应依约履行，即使对违约金调整，对于确定计算标准的违约金部分应当调整计算标准而非确定具体金额；韩瑜在签订合同时并不知晓也无权查询所购房屋上是否存在他人户口，而赵萌有能力也有义务知晓涉讼房屋上的户籍情况，其在此前提下签订涉讼房屋买卖合同并约定了户口迁出条款，应受该条款约束，一审判决未根据公平原则考虑到韩瑜的困境、韩瑜并无过错及韩瑜转售房屋时会产生的预期利益损失；一审判决事实上直接废止了双方在合同中关于迁出户口的约定。赵萌辩称，同意一审判决，不同意韩瑜的上诉请求。韩瑜向一审法院起诉请求：1、要求赵萌将涉讼房屋的户口迁出；2、要求赵萌支付未迁出户口违约金89500元；3、要求赵萌支付逾期迁出户口违约金264025元（以房屋总价款1790000元为基数，按日万分之五为标准计算自2016年3月24日至户口实际迁出之日止。违约金暂计至2017年1月13日为264025元）。一审法院认定事实：2015年10月22日，赵萌（出卖人）与韩瑜（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于北京市丰台区方庄芳城园一区9号楼1003号房屋（即涉讼房屋），房价款总计225万元。合同第九条第三款对逾期迁出户口违约责任进行了约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，韩瑜向赵萌支付了全部购房款，双方于2015年12月10日办理了房屋所有权转移手续，但涉讼房屋上至今仍有案外人王玓、王建平、王文霞的户口未迁出。针对双方争议焦点，违约金是否应当支付及是否过高予以调整问题。一审庭审中，韩瑜对户口未迁出给其造成的损失并未提交证据予以证明。赵萌提交短信截屏，证明其知道涉讼房屋上有案外人户口存在后一直在积极沟通解决。另提交赵萌户口登记卡，证明赵萌户口从未迁入过涉讼房屋。一审法院认为，依照合同约定，赵萌应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，现房屋内尚有户口未迁出，对此赵萌显属违约，理应承担违约责任。考虑到赵萌及其亲属的户口并不在涉讼房屋内，并非恶意违约，且韩瑜就其所受具体损失未举证证明，故法院结合本案中合同的实际履行情况、赵萌的过错程度、韩瑜的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定赵萌应向韩瑜支付违约金的具体数额。故韩瑜要求赵萌支付违约金的请求，合理部分法院予以支持，超出部分，不予保护。关于韩瑜要求赵萌将涉讼房屋内户口迁出的诉讼请求，因户口迁移不属于人民法院民事案件处理范围，故法院对此不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、赵萌于判决生效之日起七日内给付韩瑜逾期迁出户口违约金二万元；二、驳回韩瑜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。经询，双方当事人均表示涉讼房屋并非学区房。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，赵萌未在合同约定的期限内履行将涉讼房屋内原有户口迁出的义务，构成违约，应当承担违约责任。在赵萌主张违约金明显过高的情况下，一审法院结合本案中合同的实际履行情况、赵萌的过错程度、韩瑜的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定的违约金数额，无明显不当，本院予以维持。因户口迁移不属于人民法院民事案件处理范围，故一审法院对韩瑜要求赵萌将涉讼房屋内户口迁出的诉请，不予处理，亦无不当。韩瑜所持对于确定计算标准的违约金部分应当调整计算标准而非确定具体金额以及一审判决未考虑到韩瑜的困境、韩瑜并无过错、韩瑜的预期利益损失等上诉意见，依据不足，本院难以支持。需要指出的是，一审判决并未废止双方合同中关于迁出户口的约定，赵萌仍应积极履行合同约定的将涉讼房屋内原有户口迁出的义务。综上所述，韩瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6302.88元，由韩瑜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年六月三十日书记员 孙辰姝 更多数据：