（2017）粤1973民初4829号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2018-04-18

案件名称

刘元溪与黄江闽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘元溪,黄江闽,东莞市世华房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2017）粤1973民初4829号原告：刘元溪委托诉讼代理人：张谨星，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强被告：黄江闽第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市法定代表人：董强，任执行董事、经理。原告刘元溪与被告黄江闽、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘元溪的委托诉讼代理人张谨星、刘强，被告黄江闽到庭参加诉讼，第三人世华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘元溪向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》并支付58万元违约金；2.由被告承担案件全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月10日，经第三人居间介绍，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，NO：1201030。合同约定原告将位于东莞市万科双城水岸如日苑商住区逸山居2单元1303号房屋出卖给被告，价格为290万元整，被告交付20万元定金。由于原告的房产证正在办理过程中，待原告取得一手房产证5个工作日内，被告提交贷款的相关文件，并支付154万元首付款办理银行资金托管，剩余楼款116万元，被告办理银行按揭手续。任何一方违反本合同约定，逾期10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。双方在履行本合同中发生争议的，可向房地产所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告向世华房地产公司缴纳了20万元定金。2016年11月28日，原告在房产部门领取房屋产权证书NO：44520034690，并立即告知中介通知被告，原告也直接给被告打电话、发短信通知其继续履行合同，但被告一直推诿。原告委托刘强多次给被告发信息，被告不回信息，中介也多次联系被告，但被告也始终以各种理由拖延。后来，被告主张要解除本合同，不想购买此房产，中介约双方一起办理解约手续，但被告每次都没有到场。原告还聘请了律师给被告发去2份律师函，催促被告履约，被告也没有回复。被告的前述违约行为，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告黄江闽辩称，之前原告曾明确说房子不是原告的，是原告签合同时隐瞒了该情况，被告认为原告是故意的；原告曾明确说过就是想加价，在签合同前已加价一次，签完合同原告想再次加价；被告的房屋与原告是同一个楼盘，被告的房产证在4月份已经出来，而原告的房产证直到11月才出来，这是原告在故意拖延。综上所述，原告就是想再次加价，原告说被告拒收快递，但原告知道被告就住在其楼上。被告主张按原价成交，履行原来的合同。第三人世华公司庭前向本院邮寄了答辩状，内容如下：本案系房屋买卖合同纠纷，而世华公司与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，世华公司并非本案适格当事人。2016年1月10日，双方签订合同后，按照约定被告将20万元定金托管在世华公司处，因未达到原、被告及世华公司约定的放款条件，该笔定金现仍托管在世华公司处，就此笔定金世华公司愿意遵循法院判决进行处理。合同签订后，被告依约支付定金20万元，因双方约定后续合同履行均应于涉案物业房产证办理完毕后履行，原告无法取得托管定金。2016年2月起，原告代理人刘强多次向世华公司表达其不满情绪并以其无公证委托为由拒绝继续履行合同，要求世华公司将托管的20万元定金退还被告。原告房产证办出来以后，并于2016年11月28日告知世华公司，世华公司于2016年11月29日告知被告涉案物业房产证已办妥。但被告因原告之前表示不再履行合同，心存不满，拒绝依合同约定支付首期楼款及申请贷款，经多次协商，买卖双方无法达成一致意见。至此，此单交易陷入停滞，经世华公司多次居间调停，买卖双方依然无法就继续履行达成一致意见。世华公司作为居间方，积极撮合原告与被告签订了《房地产买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，世华公司有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。本院经审理认定事实如下：位于东莞市万科双城水岸如日苑商住区逸山居2单元503号房屋（以下简称案涉房屋），不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0015466号，权利人为原告，不动产权证的盖章日期为2016年9月27日。2016年1月10日，经第三人居间介绍，刘强作为原告的代理人，与被告签订了《房地产买卖合同》（编号：NO1201030，以下简称案涉合同）一份。合同约定：一、原告将案涉房屋以290万元的价格转让给被告，被告于签合同时交付20万元定金予以经纪方；二、被告应在原告办出一手房产证五个工作日内签订并提交贷款的相关文件，买卖双方应当按银行要求全力配合办理贷款手续，否则视为违约；三、被告应在原告办出一手房产证五个工作日内支付首期楼款（不含定金）约154万元，剩余楼款116万元由被告以贷款方式向原告支付；四、原告自行办理案涉房屋的一手房地产证；五、双方以实际情况为准，由担保公司融资贷款110万元用于提前还贷，买卖双方须全力配合，否则视为违约，相关手续由买卖双方与担保公司三方自行协商；六、因原告或者被告违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，合同解除后，原告应在五日内退还已收房款，原告有权另行出售案涉房屋；七、备注内容为1.被告清楚知道案涉房屋现一手房产证办理过程中；2.被告清楚知道刘强为原告全权代表签署本合同；3.刘强代原告签署本合同，自愿承担一切相关法律责任和义务。合同签订的当日，被告支付20万元定金。刘强于2016年6月30日办理了原告委托其处理案涉房屋的公证授权手续。原告提供律师函及快递单查询，主张2017年3月向被告位于东莞市的两个地址均发送了解除合同的律师函。被告主张未收到律师函。快递单查询显示两份快递一份为收件人拒收，一份为门卫签收。原告提供微信、短信聊天截图，主张原告催促被告履约的事实。被告提供微信截图，主张原告曾以签合同时刘强并未得到原告的授权为由让世华公司退回定金给被告，后双方约好于2017年3月13日商谈继续履行合同的事项，但被告到了原告未到。原告确认曾主张退回定金，但表示是在办理公证授权之前，且主张2017年3月13日双方是约谈解约事项，但被告已走故原告未前往。原告主张房产证是开发商分批办理的，其是在2016年11月通知可以取证，当天即通知了世华公司，世华公司第二天通知了被告。被告主张房产证是统一办理的，其自己同一栋楼的房产证在2016年4月就办好了，但在指定的期间内未向本院提供被告房屋的产权证。双方确认合同约定是被告给付定金之后，待原告自行办到房产证后，再赎楼以及办理按揭手续。双方确认未约定刘强的委托授权手续的办理时间，原告认为其在出一手房产证的时间附近办好授权不影响交易进行就可以。本院认为，案涉合同是原、被告的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。根据合同的约定，被告支付了定金之后，即需要等原告办理好产权证后，再由被告支付首期楼款（不含定金）并办理按揭贷款手续。至于赎楼手续，双方约定的是以实际情况为准，由担保公司融资贷款用于提前还贷，相关手续由买卖双方与担保公司自行协商。双方对于被告支付定金的事实无异议。原告主张于2016年11月28日拿到房产证，并于当日通知了世华公司。被告主张原告故意拖延，但未提供证据予以证实，对其主张本院不予采纳。被告亦主张在房产证出来之前，原告以签字时刘强未有授权委托为由主张合同无效并要求加价。本院认为，从被告提供的微信聊天记录截图可以看出，原告在签订合同之后房产证办理出来之前，曾以刘强签合同时无授权为由要求世华公司退回定金给被告以及要求被告加价，但世华公司及被告均未同意。后原告于2016年6月30日办理了对刘强的公证委托，且在取得房产证后通知了世华公司，世华公司通知双方继续履行合同，但被告未按合同约定的在原告办出一手房产证后的五个工作日内申请按揭贷款以及支付首期楼款（不含定金）。被告主张至2017年3月双方仍在协商继续履行合同的事宜，但原告不予确认，主张是在商谈解约事宜，被告对其主张未提供证据予以证实，本院不予采纳。被告未依合同约定在在原告办出一手房产证后的五个工作日内申请按揭贷款以及支付首期楼款（不含定金），构成违约。原告请求解除案涉合同，并要求被告承担合同总价20%即58万元的违约金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及双方合同第八条的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘元溪与被告黄江闽于2016年1月10日就位于东莞市塘厦镇万科双城水岸如日苑商住区逸山居2单元503号房屋【不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0015466号】签订的编号为NO1201030的《房地产买卖合同》；二、被告黄江闽应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告刘元溪违约金580000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由被告黄江闽负担，原告刘元溪已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　陈　芹二〇一七年六月三十日书记员　冯小明吴秀珠附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”