（2017）冀11民终1129号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-04
案件名称
衡水兴益房地产开发有限公司、蔡立军商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省衡水市中级人民法院
所属地区
河北省衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衡水兴益房地产开发有限公司,蔡立军,衡水广泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀11民终1129号上诉人（原审被告）：衡水兴益房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区和平西路。法定代表人：蒋世俊，总经理。委托诉讼代理人：张树可，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：蔡立军，女，1968年10月17日出生，汉族，现住衡水市。原审被告：衡水广泰房地产开发有限公司。住所地：衡水市。法定代表人：黄焕锡，董事长。上诉人衡水兴益房地产开发有限公司（以下简称兴益公司）因与被上诉人蔡立军、原审被告衡水广泰房地产开发有限公司（以下简称广泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴益公司上诉请求：撤销原判决第三项中兴益公司于判决生效后三个月内将地源热泵、天然气管道安装完毕并交付使用的内容，改判驳回被上诉人对兴益公司的上诉请求，或者裁定驳回被上诉人对兴益公司的起诉。诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决程序错误，兴益公司不是本案适格被告，被上诉人不能向上诉人主张权利。根据合同相对性原则，被上诉人只能向广泰公司主张权利，兴益公司不是本案适格被告，原审判决确认上诉人的被告主体地位程序错误。二、原审判决认定事实错误，兴益公司从未作出过建设剩余工程的承诺，也未作出过关于广泰公司商品楼工程进度、工程项目、交房期限的承诺。首先，“关于广泰瑞景城一期业主意见的答复”第二条明确规定：6、7、8、9、10号楼的部分业主尚拖欠我公司购房款900余万，此款在交房前务必缴清，不要成为影响交房日期的不利因素，由此可见，业主付清拖欠广泰公司的购房款是兴益公司帮助广泰公司施工的前提，目前该900万元尚未支付，兴益公司无法施工。衡水市国土局开发区分局的回复所称“兴益公司注资”与事实不符，兴益公司从未承诺注资。其次，“关于广泰瑞景城一期业主意见答复”第五条明确约定：如果我公司在上述期限不能履行，愿以5号楼、6号楼之间的20个车位的销售款作为担保，届时将出售上述车位，所得款项用于一期施工。这说明施工的资金另一来源是广泰公司的20个车位销售款，兴益公司并没有承诺垫资或者注资，更没有承诺建设剩余工程，也未作出过关于广泰公司商品楼工程进度、工程项目、交房期限的承诺。再次，“关于广泰瑞景城一期业主意见的答复”仅仅是一个答复，不是原判决所称的承诺。三、原判决将上诉人的好意施惠行为认定为承诺，进而判令上诉人承担责任，适用法律错误。兴益公司在“关于广泰瑞景城一期业主意见的答复”上盖章，出于帮助广泰公司和广泰公司的业主，属于好意施惠行为，不属于民事法律行为，该答复对兴益公司不具有法律效力。兴益公司盖章的工程进度表，只是对工程进度的表述，属于好意施惠行为的组成部分，被上诉人不能强制兴益公司履行该工程进度表。蔡立军辩称：一、兴益公司是本案适格被告你，应当承担相应的权利和义务。广泰公司与兴益公司2015年4月2日签订了《国有土地使用权转让合同》，约定了衡开国用（2011）第009号部分土地使用权转让事宜，并在国土资源部门履行登记备案手续。在公告期间，一期业主提出异议，后协商达成部分共识。2015年8月3日，兴益公司向广泰瑞景城一期业主作出2015年11月1日前开始交付8号楼的答复，衡水市国土资源局开发区分局就相关事项给予答复。广泰公司已经将交付房屋的义务转让给兴益公司，答辩人与兴益公司就交付房屋事项构成债权债务关系，兴益公司应依据相关合同履行交付房屋义务，兴益公司的工程进度表，也是该情况的补充证明。由此可见，广泰公司与兴益公司就交付房屋事宜的约定，本质是债务转移行为，而非好意施惠行为。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。地源热泵、天然气为房屋的必要交付条件，应属于交付房屋的从属义务，兴益公司在承担交付房屋义务的同时，应该完成从属工程，以便双方顺利交接房屋。广泰公司在一审中对蔡立军的诉讼主张无异议，二审未陈述意见。蔡立军向一审法院提出诉讼请求：一、二被告立即交付符合规划设计图纸、商品房买卖合同确定的8号楼1单元1402室合格房屋；二、被告支付约定交房日至实际达到交房条件之日的逾期交房违约金9.067477万元；三、二被告交付使用地源热泵、天然气、太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统；四、二被告立即拆除占用公共绿地的违建及停车位，对已收取的违建停车位款划归全体业主所有，按原设计（广告宣传）恢复绿化地面；五、被告开具补交房款的发票；六、二被告立即给原告办理房产证并按已交房款的0.5%承担违约金0.2033万元。一审法院认定事实：2011年2月27日，原告与被告广泰公司签订商品房买卖合同，双方约定：原告购买被告广泰公司开发的广泰瑞景城8栋1单元1402室房屋，面积105.1平方米，每平方米0.373万元，购房金额为39.2023万元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，多退少补；被告广泰公司应于2012年12月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、房款及相关费用全部结清的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金；地源热泵于交房后6个月投入使用，天然气管道于2012年12月18日前安装完毕；被告广泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的0.5%赔偿买受人损失；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，被告广泰公司未能按期交房。2014年12月25日被告广泰公司向一期业主承诺：广泰瑞景城一期项目房屋保证于2015年6月30日前向业主交付使用，违约金按购房合同约定进行赔偿，如2015年6月30日前不能交房，自2015年7月1日始，按总房款的日万分之三支付。2015年8月3日，被告兴益公司向广泰瑞景城一期业主做出答复：2015年11月1日之前开始交付8号楼，2015年12月31日之前开始交付6、9号楼；6、7、8、9、10号楼的部分业主尚拖欠购房款900余万元，此款在交房前务必缴清；7号楼的内部工程于2015年12月31日之前完工；违约金无力支付，希望业主从实际出发，违约金问题不要影响交房；如在上述期限不能履行，愿以5、6号楼之间的20个车位的销售款作为担保，届时将出售上述车位，所得款项用于一期工程。被告兴益公司对6、7、8、9号楼单元电气施工、单元供水自管安装、电器试电、供水系统试压、零星修补施工、地面硬化、天然气管道施工（天然气管道安装为特种作业，天然气公司指定专业公司施工，具体施工日期天然气公司确定）、地面硬化等剩余工程进度做出了计划。被告广泰公司于2016年5月6日向原告交付房屋，合同约定的地源热泵、天然气管道以及其在商品房的销售广告和宣传资料中承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统尚未安装，被告广泰公司明确表示已无法履行其承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统安装义务。小区内天然气主管道已安装完毕，但尚未接通入户。一审法院认为，原告与被告广泰公司签订的商品房买卖合同，对房屋的面积、价款、交房期限、违约责任进行了约定，内容合法，为有效合同。合同签订后，原告履行了付款义务，被告广泰公司已向原告交付房屋，不应再承担交房义务，但其逾期交房，且至今未能提供房屋验收合格的手续，违反了合同约定及法律规定，应承担逾期交房违约金，其应支付2012年12月19日至庭审之日即2016年9月28日的违约金8.827103万元。因逾期交房系被告广泰公司造成，被告兴益公司只对工程进度、工程项目、交房期限作出承诺，未就被告广泰公司开发的商品房做出承担违约责任的承诺，故原告要求被告兴益公司承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，故予以驳回。合同约定地源热泵于交房后6个月投入使用，天然气管道于2014年3月17日前安装完毕，但被告广泰公司至今未予安装，其行为已属违约，理应承担相应民事责任，被告兴益公司承诺建设剩余工程，故被告广泰公司、兴益公司应在本判决生效后三个月内共同将地源热泵、天然气管道安装完毕并交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告广泰公司在商品房的销售广告和宣传资料中承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统应视为合同内容，被告广泰公司尚未安装，已属违约，因其明确表示已无法履行上述义务，故原告的该项请求已不能实现，对该项诉讼请求不予支持，原告可另行主张相关违约损失。被告收取原告的购房款后应当开具发票，未开具发票违反了发票管理法规，开具发票属于行政法律规范的行为，故原告要求被告开具购房发票不属于人民法院民事诉讼调整的范围，原告应另行解决。原告要求被告立即拆除占用公共绿地的违建及停车位，对已收取的违建停车位款划归全体业主所有，按原设计（广告宣传）恢复绿化地面，原告对上述主张未提供证据予以证实，且其不能代表全体业主，故对原告该项诉讼请求予以驳回。合同约定被告广泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的0.5%赔偿买受人损失。被告广泰公司未能提交证据证明其在交房后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告广泰公司办理房产证之诉讼请求合理合法，应予支持，被告广泰公司于房屋验收合格后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告要求二被告按已交房款的0.5%承担违约金0.2033万元无事实依据，应予驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告衡水广泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蔡立军逾期交房违约金8.827103万元；二、被告衡水广泰房地产开发有限公司于广泰瑞景城8栋1单元1402室房屋验收合格后30日内将原告蔡立军办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案；三、被告衡水广泰房地产开发有限公司、衡水兴益房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内将地源热泵、天然气管道安装完毕并交付使用；四、驳回原告蔡立军其他诉讼请求。案件受理费减半收取2871元,由被告衡水广泰房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于兴益公司在本案中是否属于一审适格被告问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的原告起诉条件中，对被告主体资格的要求是有明确的被告，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零九条规定：“原告提供被告的姓名或者名称、住所等信息具体明确，足以使被告与他人相区别的，可以认定为有明确的被告。”被上诉人明确将兴益公司列为本案一审被告，兴益公司具备一审被告的主体资格。关于兴益公司在本案中是否应与广泰公司共同承担安装地源热泵和天然气管道的民事责任问题。根据查明的事实，兴益公司从广泰公司受让衡开国用（2011）第009号土地使用权中的6755平方米，也即广泰瑞景城二期工程土地使用权，在公示期间，广泰瑞景城一期业主提出异议，在衡水市住房和城乡建设局协调下，兴益公司以与广泰公司共同完成完成剩余工程，并在规定期限内交房为条件，从而顺利取得受让的土地使用权。兴益公司做出的承诺虽然未载入其与广泰公司签订的“国有土地使用权转让合同”，但其出具的“广泰瑞景城6、7、8、9#楼剩余工程进度表”和与广泰公司共同出具的“关于广泰瑞景城一期业主意见的答复”足以说明其已经承诺履行前述义务。故，兴益公司完成广泰瑞景城一期公司和按照承诺期限向业主交付房屋是其应承担的民事责任，而不是所谓的“施惠”行为。一审判决判令兴益公司与广泰公司共同承担安装地源热泵和天然气管道的民事责任正确，兴益公司关于其不应当承担上述责任的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人衡水兴益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李希平审判员 倪庆华审判员 张宝芳二〇一七年六月三十日书记员 王聪颖 关注公众号“”