（2017）京03民终6820号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-07-21

案件名称

北京合生绿洲房地产开发有限公司与陈美西商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京合生绿洲房地产开发有限公司,陈美西

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终6820号上诉人（原审被告）:北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号。法定代表人：郑连群，总经理。委托诉讼代理人：高红静，女，1990年2月18日出生，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。被上诉人（原审原告）：陈美西，女，1987年3月7日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：焦建丽（陈美西之母），1957年10月28日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈健（陈美西之父），1958年5月16日出生，住北京市昌平区。上诉人北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）因与被上诉人陈美西商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合生绿洲公司之委托诉讼代理人高红静、被上诉人陈美西之委托诉讼代理人焦建丽、陈健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合生绿洲公司上诉请求：请求撤销一审判决书，发回重审或依法改判为合生绿洲公司支付陈美西2016年6月21日到2016年9月28日的违约金，且其中扣除25天。事实和理由：1.陈美西与合生绿洲公司签订的商品房预售合同约定，买受人未按约定及时交清商品房预售合同及补充协议约定的款项，出卖人有权相应顺延交楼时间。陈美西至今未向合生绿洲缴纳逾期付款违约金。2.合生绿洲公司因政府原因在合同履行期间停工长达25日，此期间按合同约定应当免责。3.一审判决合生绿洲公司给付陈美西逾期交房违约金的截止日期并无法律依据。陈美西辩称：同意原审判决，不同意合生绿洲公司的请求。陈美西向一审法院起诉请求：判令合生绿洲公司立即向陈美西交付803号房屋；判令合生绿洲公司向陈美西支付迟延交房违约金至实际交付之日止（按日万分之一自2016年6月21日计算，以2923205元为基数，暂计至起诉之日为71910.84元）；本案诉讼费由合生绿洲公司承担。一审法院认定事实：2013年10月22日，合生绿洲公司作为出卖人与陈美西作为买受人签订《预售合同》，约定陈美西购买合生绿洲公司开发的803号房屋，总价款为2923205元。《预售合同》合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款。……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件十补充协议第一条约定：买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项（包括但不限于合同约定的房款、面积补差款、税费等所有款项）的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该款项划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。后陈美西支付了全部购房款2923205元及装修款688750元。2016年9月12日，合生绿洲公司向陈美西送达了《交楼通知书》，载明陈美西购买了合生华景家园130幢一单元801号房屋（原803号房屋），该商品房已经达到交付条件，特通知陈美西于2016年9月18日来北京市通州区运河西大街合生滨江帝景C3号楼东侧底商交楼现场办理收楼手续。后陈美西于约定的时间前往收楼现场办理收楼手续。因就803号房屋迟延交房违约金的抵扣问题双方未能达成一致意见，故未实际办理803号房屋的交付手续。后陈美西提起本案诉讼，称合生绿洲公司工作人员表示不缴纳逾期付款违约金不予交房，并提供录音予以证明。合生绿洲公司主张其因陈美西未给付迟延付款违约金有权顺延交房且不需承担违约责任，且现仍不同意交房。经询问，合生绿洲公司称依据合同附件十第一条约定其有权顺延交房时间,逾期付款违约金属于约定款项中“包括但不限于……等款项”,但表示其在9月18日之前并未向陈美西告知或主张过逾期付款违约金，亦表示没有证据证明陈美西存在迟延办理贷款手续的违约行为。在本案审理过程中，为证明803号房屋已达到交付条件，合生绿洲公司向法院提交了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋面积测算技术报告书》。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、装修款收据、个人贷款支付凭证、《交楼通知书》、录音、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，陈美西与合生绿洲公司签订的《预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现陈美西要求合生绿洲公司交付803号房屋，理由正当，证据充分，法院予以支持。合生绿洲公司于2016年9月12日通知陈美西于2016年9月18日办理收楼手续，晚于合同约定的2016年6月20日，对于合生绿洲公司认可2016年6月21日至2016年9月18日的迟延交房期间的违约金，法院不持异议，对于2016年9月18日之后是否应当承担违约责任的问题，因合生绿洲公司表示未解决违约金抵扣事宜拒绝交付房屋，故合生绿洲公司对此应当承担相应的违约责任。违约金的计算应自合同约定的交房日期之次日即2016年6月21日至实际交房之日止，按照合同约定已付房款即2923205元的日万分之一计算，暂计至2017年2月21日的逾期交房违约金为71910.84元。对于合生绿洲公司关于陈美西未缴纳逾期付款违约金故不同意交房并不同意承担9月18日之后违约金的答辩意见，于法无据，故法院对此不予采纳。判决：一、北京合生绿洲房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向陈美西交付北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目C8#住宅楼8层3单元-803号房屋；二、北京合生绿洲房地产开发有限公司给付陈美西2017年2月21日之前的逾期交房违约金71910.84元，于判决生效之日起十五日内执行清；三、北京合生绿洲房地产开发有限公司按2923205的日万分之一给付陈美西2017年2月22日至实际交房之日的逾期交房违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：合生绿洲公司与陈美西签订的预售合同及附件是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自义务。首先，既然合同中约定了房屋交付时间，合生绿洲公司理应遵守，然合生绿洲公司通知陈美西于2016年9月18日收房时，已超过合同约定期限。一审期间，合生绿洲公司认可其自2016年6月21日至2016年9月18日的逾期交房行为，只是对于其通知陈美西收房之后的违约责任存在异议。然二审期间，合生绿洲公司又以政府原因为由要求25天的免责期。对此，本院认为，合生绿洲公司于一审期间的陈述已构成自认，且一审期间从未提出过免责天数的抗辩，再结合合同的提供方因素，本院认为合生绿洲公司的上述意见有违诚信，且其对于自认的撤回缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于交房义务及由此产生的违约金，合生绿洲公司以违约金抵扣问题未达成一致为由拒绝履行，缺乏法律依据，一审判决其承担交房义务及相应的违约金并无不当。综上，本院认为，合生绿洲公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1736元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　京代理审判员　　史智军代理审判员　　楚　静二〇一七年六月三十日法官　助理　　邱　江书　记　员　　王秋岩关注公众号“”