（2017）粤2071民初6134号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-12-04

案件名称

王晓军与邓上堃房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王晓军,邓上堃

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

文书内容广东省中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初6134号原告（反诉被告）：王晓军，男，1971年1月16日出生，汉族，身份证住址四川省苍溪县，被告（反诉原告）：邓上堃，男，1991年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县，委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。原告王晓军诉被告邓上堃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，被告邓上堃于2017年5月12日依法提起反诉，本院依法合并审理，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓军，被告邓上堃的委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租房合同；2.邓上堃按每月2300元标准向王晓军支付从2017年4月5日起至本案判决之日止的租金；3.邓上堃向王晓军支付违约金。以上合计11500元。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为解除原、被告于2017年3月5日签订的商铺租赁合同；第2项诉讼请求为邓上堃向王晓军支付从2017年4月5日至同年5月22日期间的租金4600元；变更第3项诉讼请求为王晓军已经收取的5100元不予退回给邓上堃。事实与理由：王晓军于2017年3月5日与邓上堃签订商铺租赁合同，约定王晓军将其所有的位于中山市西区××洲村××号自建房一楼商铺出租给邓上堃作商业用途，交租方式为合约签订之日原告交付4600元按金、3月份的租金2300元，之后每月5日之前缴纳当月的租金，每逾期一天，则应按押金的总额0.5%向王晓军支付滞纳金。合同签订后，邓上堃从2017年4月5日起一直拖欠王晓军的租金未予支付。王晓军向邓上堃多次催促付款未果，为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告邓上堃辩称，一、王晓军向法庭提供的2017年3月5日商铺租赁合同是王晓军提供的格式合同，从合同内容看，都是出于保护出租方的利益出发，没有一条有约定出租方责任的条款，故这份合同显失公平。合同中已约定涉案租赁物是用于商业用途，我方承租时与王晓军商讨过由王晓军协助我方办理营业执照，但王晓军一直未提供任何资料协助我方办理；二、我方认为租赁合同在2017年3月10日就已经因王晓军违约行为而提前解除。王晓军在签订合同时虚构相关事实承诺能够办理营业执照而办理不了，从而导致我方签订合同目的不能实现，我方在2017年3月10日已搬离了涉案商铺。三、王晓军要求我方支付2017年4月、5月的租金是没有任何事实法律依据，我方在2017年3月10日搬离了涉案商铺后并没有产生任何水电费，我方也提交了证据证明涉案商铺已被王晓军另行出租，我方无须再向王晓军交纳2017年4、5月份的租金。四、在租赁合同的签订、履行、解除的过程中，我方不存在任何违约行为，反而因王晓军的违约导致我方签订合同目的不能实现，王晓军要求没收我方所交的按金没有依据；涉案合同已约定按金4600元的定性是按金，并不是担保法规定的定金；此外，我方在签订合同前以微信转帐的方式向王晓军转账支付了500元，收款收据显示该款为定金，用于担保涉案合同的签订而缴纳的，现合同已签订，王晓军应将该款返还给我方。若法院认为涉案合同没有解除，我方同意解除与王晓军签订的租赁合同。被告邓上堃向本院提出反诉请求：1.王晓军向邓上堃返还按金5100元；2.王晓军向邓上堃返还租金2300元；3.王晓军向邓上堃赔偿损失2300元。诉讼中，邓上堃明确第1项诉讼请求为王晓军向邓上堃返还按金及定金5100元；明确第2项诉讼请求中的租金是2017年3月5日支付的一个月租金；明确第3项诉讼请求为王晓军向邓上堃支付违约金2300元。事实及理由：邓上堃为了商业用途拟承租王晓军位于中山市西区××洲村××号的商铺，面积约60平方米。2017年3月4日察看现场时，邓上堃以现金方式缴纳了500元定金给王晓军，并约定每月租金为2300元，当时王晓军向邓上堃承诺承租的涉案商铺可以办理营业执照，为此，双方于同年3月5日签订了商铺租赁合同，邓上堃于当日委托其同事以银行转账方式向王晓军支付了合同按金4600元及一个月的租金2300元，合计6900元。双方于当日确定了电表读数。上述合同签订后，邓上堃即对涉案商铺进行装修布置。同年3月10日左右，王晓军要求邓上堃搬离涉案商铺，并告知不能办理营业执照，邓上堃遂于同年3月10日搬离涉案商铺，现王晓军已将涉案商铺另行出租。邓上堃认为王晓军在签订合同时隐瞒事实、虚构事实，导致邓上堃签订合同目的不能实现，且无故提前收回涉案商铺，已构成违约，遂提起反诉。反诉被告王晓军辩称：一、邓上堃没有证据证明涉案商铺无法办理营业执照的情况，我方没有违约，因此相关的费用我方不同意退还；二、邓上堃不履行合同约定的义务，拖欠房租两个月之久，我方多次催促其缴纳租金均不予理会，无奈之下我方于2017年5月22日在社区居委会工作人员、派出所工作人员见证下，由开锁公司将涉案商铺门锁撬开，并解除与邓上堃的租赁合同，后我方于同年5月27日再次将涉案商铺转租给案外人。邓上堃的反诉请求于法无据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：王晓军是中山市西区××洲村××号房屋的产权人，上述房屋共三层,建筑面积为158.52平方米。2017年3月5日，王晓军（甲方）与邓上堃（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将中山市西区××洲村××号一楼商铺出租给乙方作商业之用，租赁期为两年，自2017年3月5日至2019年3月4日止；租金为2300元/月，每月5日前支付给甲方；合约签订之日起，乙方应交付4600元按金及一个月租金2300元给甲方；租赁期内，甲方不得随意提高租金及无故提前收回商铺，否则应赔偿乙方经济损失2300元；乙方交清租金及一切费用给甲方，且商铺无损的，甲方应在合同期满前的十天内退还按金给乙方；乙方逾期五天未缴纳租金或租期未满提前退租的，视为乙方自动毁约处理，甲方有权单方解除合同，随时收回商铺、有权处理商铺内一切物品，乙方已缴的押金不予退回。合同还约定了其他事项。王晓军、邓上堃分别在合同的甲、乙方处签字确认。合同签订后，王晓军依约将涉案房屋交付给邓上堃使用，邓上堃通过案外人陈小娟向王晓军转账支付了房屋租金2300元、按金4600元。此前，邓上堃亦于2017年3月4日察看现场时通过微信支付方式向王晓军转账支付了500元定金。2017年4月5日起，邓上堃拖欠王晓军租金未付，王晓军多次向邓上堃追偿拖欠的租金无果，于法定期限内诉至法院，主张前述实体权利。王晓军于2017年5月20日将涉案房屋收回并另行出租他人。邓上堃认为王晓军未为其办理营业执照、提前收回涉案房屋违反合同约定应承担相关责任，遂在诉讼期间提出反诉，主张前述反诉实体权利。王晓军主张其曾向邓上堃追讨租金，提供了手机短信，显示其于2017年4月7日、8日向号码为136××××1001的用户发送了短信，内容为“……请及时交付下个月的房租”、“在租赁期内，邓先生逾期交纳本合同约定应由邓先生负担的费用，每逾期一天，则应按按金总额的0.5%支付甲方滞纳金……邓生应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金…。还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。”邓上堃称其确实有使用过该电话号码，为其在《商铺租赁合同》中预留的联系电话，但其已更换手机，无法核实有无收到该短信。邓上堃称王晓军于2017年3月10日告知其涉案商铺无法办理营业执照，要求其搬离涉案商铺，其出于无奈及合同目的不能实现等原因在2017年3月10日搬离涉案商铺，因此双方所签订的合同已于2017年3月10日解除。王晓军不予确认，并提供《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》、《房屋租赁证》主张涉案商铺可以作为经营性用房使用，其曾向邓上堃提供了产权证协助其去办理营业执照但邓上堃未去办理，不存在无法办理营业执照的情形。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。王晓军与邓上堃签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。王晓军已依约向邓上堃交付商铺，邓上堃亦应按合同约定支付相应的租金。王晓军主张邓上堃尚欠其2017年4月5日至同年5月20日期间租金的事实，有王晓军提供《商铺租赁合同》、手机短信等在案佐证，本院对此予以认定。现王晓军要求邓上堃支付其2017年4月5日至同年5月20日期间所欠的租金3910元（2300元/月+2300元/月÷30×21日）的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。基于王晓军已于2017年5月20日收回涉案房屋，其要求邓上堃支付此后的租金于法无据，本院不予采纳。至于邓上堃辩称其已于2017年3月10日搬离涉案房屋未提供证据证明，王晓军亦不予确认，本院对此不予采信。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定以及双方合同约定，邓上堃自2017年4月5日起一直拖欠王晓军租金未付，已构成违约，王晓军要求解除双方于2017年3月5日签订的商铺租赁合同，于法有据，本院予以照准。关于是否退还按金4600元、定金500元问题。本案中，邓上堃于2017年3月4日向王晓军支付了500元定金并出具收款收据，该500元定金是作为债权的担保，性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定，基于邓上堃不履行约定的义务导致合同解除，因此邓上堃无权要求返还定金500元。王晓军根据上述约定主张对已收取邓上堃的定金500元不予退还，未违反相关法律规定，本院予以采纳。至于王晓军主张没收邓上堃已支付的4600元按金，该款实为邓上堃逾期支付租金所承担的违约责任，性质属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。”的规定，现王晓军基于邓上堃的违约行为已依约没收其定金500元，足以补偿王晓军因此产生的损失，现其又要求没收邓上堃已支付的按金4600元于法无据，本院不予支持。邓上堃反诉要求王晓军向其返还按金4600元，符合上述规定，本院予以支持。关于王晓军是否存在违约问题。邓上堃辩称王晓军未协助其办理营业执照致合同目的不达存在违约，但邓上堃并未就此提供证据以证明其曾前往办理工商营业执照且未能办理、未能办理的原因在于王晓军，或涉案房屋存在不能办理营业执照的瑕疵，邓上堃应承担举证不能的不利后果，其反诉请求王晓军退还其定金500元、租金2300元及赔偿损失2300元于法无据，本院不予支持。综上，王晓军的诉讼请求有理部分，本院予以支持；邓上堃的反诉请求有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王晓军与被告邓上堃于2017年3月5日签订的《商铺租赁合同》；二、被告邓上堃于本判决生效之日起七日内向原告王晓军支付从2017年4月5日起至2017年5月20日期间的租金3910元；三、原告王晓军已收取被告邓上堃的定金500元不予退还；四、反诉被告王晓军于本判决生效之日起七日内向反诉原告邓上堃退还按金4600元；五、驳回原告王晓军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邓上堃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取为73元（原告已预交），由王晓军负担46元，被告邓上堃负担27元（被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）；反诉费25元（反诉原告邓上堃已预交），由反诉原告邓上堃负担15元，反诉被告王晓军负担10元（反诉被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员仇丽君二〇一七年六月三十日书记员孙婉霞石丽娜关注公众号“”