（2017）宁民初21号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-30
案件名称
固原市国土资源局与固原家道房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
宁夏回族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
固原市国土资源局,固原家道房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书(2017)宁民初21号原告：固原市国土资源局。住所地：宁夏回族自治区固原市原州区学院路民生大厦***室。负责人：马全忠，该局局长。委托诉讼代理人：宋世军，该局副局长。委托诉讼代理人：陈昌举，宁夏顺悦律师事务所律师。被告：固原家道房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区固原市经济开发区警民路。法定代表人：赵建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师。原告固原市国土资源局与被告固原家道房地产开发有限公司(以下简称家道公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。固原市国土资源局的委托诉讼代理人宋世军、陈昌举，家道公司的委托诉讼代理人郭云安、马永虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原市国土资源局向本院提出诉讼请求：1.判令家道公司向固原市国土资源局支付拖欠土地出让金7600万元，违约金7638万元(自合同约定最后付款日期第二日2014年5月31日起至起诉日2017年3月15日共1005日，每日按拖欠国有土地出让金数额1‰计算，1005日×7600万元×1‰=7638万元)，计算至起诉之日拖欠的国有土地出让金和违约金共计15238万元；2.本案诉讼费由家道公司承担。庭审中，固原市国土资源局变更其诉讼请求为：1.判令家道公司向固原市国土资源局支付土地出让金7600万元及违约金，违约金从2014年5月31日起算至实际付清之日，标准按每日拖欠款1‰计算；2.本案诉讼费用由家道公司承担。事实和理由：2014年1月17日，固原市国土资源局与家道公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条、第八条约定：固原市国土资源局将位于固原市××区西侧编号为固地(挂)字[2013]-85号宗地(面积32584.23平方米)出让给家道公司，出让价为13999.2万元。2014年3月8日，固原市国土资源局按照合同约定向家道公司履行了土地交付义务，家道公司应于2014年5月30日前缴清所有土地出让金，否则每日应承担迟延支付款项1‰的违约金等违约责任。家道公司向固原市国土资源局缴纳6399.2万元土地出让金后，剩余7600万元，至今未付。家道公司对固原市国土资源局当庭变更诉讼请求未提出异议，也未请求答辩期。家道公司针对固原市国土资源局上述诉讼请求及理由答辩称，1.诉讼请求中本金数额计算错误，应在7600万元的基础上减去601.8531万元。2.截止目前，固原市国土资源局交付土地面积为总面积的31.35%，即10214.82平方米，其余土地没有交付。3.家道公司已交付土地出让金的数额为应交付金额的47.8%，即已交付土地出让金为6399.2万元，家道公司交付土地出让金的数额远远大于固原市国土资源局交付土地的数额比例。4.固原市国土资源局所述部分事实与客观事实不符。出让宗地为A、B、C三个区域，A区面积10214.82平方米，到2015年8月26日符合移交条件。直到2017年2月底，才与阻挠施工的清真寺达成意见，B区土地得以交付，但是没有办理交付手续。C区高压线及马国明阻挠交付土地，直到2017年4月底才得以解决。所以，固原市国土资源局交付的土地不符合合同约定的交付条件，且没有实际交付，因固原市国土资源局没有全面履行合同义务，其诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。固原市国土资源局为证明自己的主张，向法庭提交以下四份证据：证据一、《关于固原市2011年第五批次城市建设用地的批复》《关于固原市2011年第七批次城市建设用地的批复》《固原市人民政府关于固地挂字〔2013〕-85号国有建设用地使用权确认的批复》《固原市人民政府关于固原市国有建设用地使用权挂牌出让实施方案的批复》《固原市规划设计条件通知书》《国有建设用地使用权出让委托交易书》《国有建设用地使用权挂牌出让公告和竞买须知》《成交通知书》《竞买申请书》《竞买资格确认书》《固原市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书和公示》《授权委托书》，证明固原市国土资源局出让涉案土地程序的合法性。证据二、《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权出让合同附件》《补充协议》，证明：1.家道公司应于2014年5月30日前付清土地出让款13999.2万元；2.家道公司未按时缴纳国有建设用地使用权出让价款，每日应按延迟支付款项的1‰缴纳违约金；3.双方就合同约定的国有建设用地的交付及土地出让金的支付做了进一步说明的事实。证据三、《关于尽快缴纳土地出让金的函》二份、《关于限期缴纳土地出让金的函》二份、《关于土地出让金拖欠情况的报告》一份，证明家道公司未按《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间缴纳土地出让价款，固原市国土资源局分别于2014年8月26日、2015年2月2日、2015年10月23日、2015年11月30日、2016年4月6日书面向家道公司催缴土地出让金及逾期违约金的事实。证据四、费用清算单和宁夏国有土地使用权出让收入专用票据四份，证明家道公司未按期缴纳土地出让金和拖欠土地出让金的计算依据。家道公司质证认为：对固原市国土资源局所举四份证据的真实性、合法性、关联性以及部分证明目的无异议，对《国有建设用地使用权出让合同》《补充协议》及证据四的证明目的有异议，认为出让合同明确约定了固原市国土资源局交付土地的标准及未按约交付土地的违约责任。2015年8月14日固原市国土资源局仅将A区土地（10225.85平方米）移交给家道公司，未移交B区、C区土地。固原市国土资源局在家道公司未缴纳土地出让金时并无损失，根据最高法院司法解释规定，计算有误。家道公司为反驳固原市国土资源局的主张，向法庭提交四份证据：证据一、《国有建设用地使用权出让合同》，证明双方于2014年4月4日签订土地使用权出让合同。证据二、《补充协议》，证明：1.出让宗地为A、B、C三个区域，A区面积10214.82平方米，到2015年8月26日符合移交条件。B区、C区因高压线未迁移、饮马河清真寺建设等原因未向家道公司移交。2.家道公司已经缴纳47.8%的土地出让金6399.2万元。3.小区入口和消防通道占用了出让面积1400.86平方米，核减土地出让金601.8531万元。证据三、《说明》《马国明六盘金街房源统计表（原销售价）》《马国明房源表（现价）》，证明为拆迁户马国明提供商铺八套，市场价1134.4312万元，向马国明售价470.4997万元，差价为公司损失663.9315万元。证据四、支付凭证三份，证明家道公司分三次向固原市国土资源局缴纳6399.2万元出让金。固原市国土资源局对家道公司所举证据进行质证：对证据一、证据四的真实性、合法性、关联性及证据目的均无异议;对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议签订后，B区、C区的问题都得以解决，家道公司对该区域进行了建设；对证据三不认可，认为不能证明家道公司的损失。对上述双方当事人提交的证据认证如下：家道公司对固原市国土资源局所举四份证据的真实性、合法性、关系性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明固原市国土资源局出让土地程序合法、双方签订《国有建设用地使用权出让合同》《补充协议》以及固原市国土资源局催缴土地出让金的事实。固原市国土资源局对家道公司所举证据一《国有建设用地使用权出让合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，本院予以认定；固原市国土资源局对家道公司所举证据二《补充协议》的真实性认可，家道公司意欲证明的问题在补充协议中均有记载，对其证明效力予以认定；证据三《证明》系家道公司单方制作，且固原市国土资源局不认可，本院不予认定；固原市国土资源局对家道公司所举证据四《支付凭证》的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，可以证明家道公司缴纳6399.2万元土地出让金的事实。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月17日，固原市国土资源局作为出让人、家道公司作为受让人，签订合同编号为固合同[2014]-01号的《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同第四条约定，本合同项下出让宗地编号为固地(挂)字[2013]-85号，出让宗地面积32584.23平方米。第六条约定，出让人同意在2014年3月8日前将出让宗地交付给受让人，同意在交付土地时达到场地平整，周围基础设施达到六通：即通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯。第八条约定，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为13999.2万元，每平方米4296.31元。第九条约定，定金为4399.2万元，定金抵作土地出让价款。第十条约定，受让人同意分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期：1亿元，付款时间2014年2月10日前；第二期：3999.2万元，付款时间2014年5月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第十六条约定，受让人同意宗地建设项目在2014年3月8日开工，在2016年1月8日之前竣工。第三十条约定，受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或者单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。2015年8月14日，双方签订《补充协议》，协议内容为，根据双方签订的固合同[2014]-01号《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让人自合同签订取得使用权后需要向出让人分期缴纳国有土地出让价款13999.2万元，鉴于该宗地界内因高压线未迁移、饮马河清真寺建设等原因未能及时移交土地，现将有关事宜补充协议如下：一、按照城市规划要求，该宗地按现状共分为A、B、C三个区域开发建设，出让人将清真寺建设等因素消除后给受让人交付土地；二、出让人已将A区出让面积10225.85平方米(除小区入口及消防通道外)的土地移交给受让人；三、对未移交的B区及C区部分用地，原州区拆迁办将积极协调解决。受让人必须按照出让合同约定交清土地出让金、办理相关手续。2015年8月26日，双方又签订一份《补充协议》，协议内容为，根据双方签订的固合同[2014]-01号《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让人自合同签订取得使用权后需要向出让人分期缴纳国有土地出让价款13999.2万元，出让总面积32584.23平方米，现已缴土地出让金6399.2万元。鉴于该宗地界内因高压线未迁移、饮马河清真寺建设等原因未能及时移交土地，同时涉及安康花园小区入口和消防通道占用一定面积。为了保证该项目建设顺利进行，经局长办公会议研究，将有关事宜补充协议如下：一、按照城市规划要求，该宗地共分为A、B、C三个区域开发建设，面积分别为10214.82平方米、7053.52平方米、13915.03平方米，小区入口和消防通道占用面积1400.86平方米。二、该项目为固原市2015年重点建设项目，为了加快建设进度，经协商，受让人已经缴纳47.8%土地出让金，出让人首先将A区10214.82平方米的土地移交给受让人动工建设，并办理土地及相关建设手续。三、B区及C区部分因高压线未迁移、饮马河清真寺建设等原因暂时不能移交受让人，由出让人协调原州区拆迁办解决后移交。四、因小区入口和消防通道占用了出让面积1400.86平方米，应当核减土地出让金601.8531万元，核减后土地出让金总价款为13397.3469万元，已缴纳6399.2万元，下余6998.1469万元。受让人必须按照出让合同约定交清剩余土地出让金后，办理B区及C区土地手续。家道公司于2014年1月17日向固原市国土资源局缴纳土地出让金1500万元，于2014年1月22日缴纳4399.2万元，于2015年4月2日缴纳500万元，共计缴纳6399.2万元。固原市国土资源局分别于2014年8月26日、2015年2月2日、2015年10月23日、2016年4月6日，向家道公司发送《关于限期缴纳土地出让金的函》，要求家道公司缴纳欠缴的土地出让金。庭审后，家道公司向本院出具《情况说明》，自认固原市国土资源局于2016年12月31日将涉案土地全部交付家道公司使用。本院认为，固原市国土资源局与家道公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法、有效。本案争议焦点是：一、家道公司欠缴固原市国土资源局土地出让金数额；二、家道公司是否存在违约，应否向固原市国土资源局支付违约金。一、关于家道公司欠缴固原市国土资源局土地出让金数额的问题。涉案宗地面积32584.23平方米，出让价款13999.2万元，家道公司已缴纳6399.2万元，对此，双方均无异议，本院予以确认。对于小区入口、消防通道占用出让土地面积1400.86平方米，应否核减土地出让金601.8531万元，双方存在争议。固原市国土资源局与家道公司2015年8月26日签订《补充协议》第四条明确约定，因小区入口和消防通道占用了出让土地面积1400.86平方米，应当核减土地出让金601.8531万元，核减后土地出让金总价款为13397.3469万元，已缴纳6399.2万元，下余6998.1469万元。固原市国土资源局对该《补充协议》的真实性及涉案宗地占用小区入口和消防通道的事实无异议，但认为不应核减土地出让金601.8531万元。对于此抗辩理由，固原市国土资源局没有证据支持，也无证据可以否定《补充协议》载明的合同内容，所以，根据合同约定及案件事实，小区入口和消防通道占用土地面积1400.86平方米对应的土地出让金601.8531万元，应从家道公司欠缴土地出让金数额中予以核减，家道公司欠缴固原市国土资源局土地出让金数额应为6998.1469万元（13999.2万元-6399.2万元-601.8531万元=6998.1469万元）。二、关于家道公司是否违约，应否向固原市国土资源局缴纳违约金的问题。固原市国土资源局认为其如约向家道公司移交出让土地，家道公司未及时缴纳土地出让金，应承担违约责任；家道公司认为固原市国土资源局仅按约移交A区土地，该块土地约占土地总面积的32.7%，家道公司已按期缴纳土地出让金6399.2万元，约占土地出让金总额的47.8%，家道公司不存在拖欠土地出让金的违约行为。经查，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，家道公司应于2014年2月10日前付1亿元，于2014年5月30日前付3999.2万元，如家道公司不能按时支付上述土地出让金，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向固原市国土资源局缴纳违约金。固原市国土资源局应在2014年3月8日前交付出让土地，土地应达到场地平整、周围基础设施达到六通的条件，如固原市国土资源局未能按期交付土地或者交付的土地未能达到合同约定的土地使用条件的，家道公司有权要求固原市国土资源局按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给家道公司造成的直接损失。纵观本案证据，无法得出固原市国土资源局已按约向家道公司移交出让土地的事实，相反，从固原市国土资源局提交的《补充协议》(2015年8月14日签订)可以看出，截止补充协议签订时，固原市国土资源局仅移交了A区土地，对未移交的B区及C区部分用地，要等固原市国土资源局将清真寺建设等因素削除后向家道公司移交。同时，家道公司提交的《补充协议》(2015年8月26日签订)第三条约定：”B区及C区部分因高压线未迁移、饮马河清真寺建设等原因暂时不能移交家道公司，由固原市国土资源局协调原州区拆迁办解决后移交。”由此可见，固原市国土资源局认为其已按约向家道公司移交土地的主张，没有事实依据，不能成立。综上，家道公司未按约向固原市国土资源局缴纳土地出让金，固原市国土资源局也未按约向家道公司移交土地。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对未移交土地之前的责任，固原市国土资源局和家道公司各自承担。经本院组织双方去现场查看，A区项目全部建设完成，B区项目基本建设完成，C区项目部分建设完成，截止目前，涉及土地已经全部移交家道公司，但具体何时移交，双方并没有正式移交手续。考虑家道公司自认涉案土地已于2016年12月31日全部移交，根据合同权利义务对等原则，家道公司应在接收土地后向固原市国土资源局缴纳土地出让金，如再不缴纳则应承担违约责任。家道公司认为合同约定违约金过高，申请本院予以酌减。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合合同履行情况及双方当事人的过错程度等综合因素，家道公司应以迟延支付款项为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%向固原市国土资源局缴纳违约金。综上，固原市国土资源局的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、每一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告固原家道房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告固原市国土资源局支付土地出让金6998.1469万元及违约金（从2017年1月1日起算至本判决确定的履行期限届满之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）；二、驳回原告固原市国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803700元，由原告固原市国土资源局负担425961元，由被告固原家道房地产开发有限公司负担377739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长 张耀方代理审判员 杨淑玉代理审判员 冯桂杰二〇一七年六月三十日书 记 员 程绍勇 百度搜索“”