（2017）辽0114民初4923号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-19
案件名称
辽宁天阳物业有限公司与沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁天阳物业有限公司,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十条第一款
全文
辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初4923号原告：辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。法定代表人：李虹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张维民，男，1958年3月17日出生，系原告公司法务，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘登国，男，1979年12月7日出生，系原告公司项目经理，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道和平村。法定代表人：李全全，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，男，1977年9月10日出生，汉族，系被告公司法律顾问，住沈阳市于洪区。原告辽宁天阳物业有限公司(以下简称“天阳物业公司”)与被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司(以下简称“宏发物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天阳物业公司委托诉讼代理人张维民与刘登国、被告宏发物业公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业费、电梯费等共计1303165.52元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月18日，原告通过招投标与沈阳市铁西区宏发长岛小区(以下简称“宏发长岛小区”)业主委员会建立物业服务合同关系，并提供物业服务至今。此前该小区由被告宏发物业公司提供物业服务至2015年2月末，其预收了宏发长岛小区1502名业主2015年3月1日之后的物业费、电梯费共计1303165.52元。在被告撤场交接时，既未依法将上述款项移交给原告，也未直接将预收费用返还给业主。鉴于上述债权关系，业主同时又拖欠原告2015年3月1日之后物业费、电梯费，且拖欠数额与被告未移交数额一致。经业主逐一确认后，原告与业主代表及业主达成债权转让协议，将业主享有对被告的债权全部转让给原告，并通过多种方式书面通知了被告。被告未将上述物业费、电梯费欠款及时支付原告，已经造成原告利息及经营损失等。现原告依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等规定起诉至法院，请求判令被告方支付上述款项。被告宏发物业公司辩称：一、宏发物业公司没有收到业主有关转让物业服务费和电梯费等债权的通知，原告对上述债权没有诉权；二、原告主张宏发物业公司共预收走2015年3月1日之后的小区物业费金额有误；三、宏发物业公司收取的电梯费中因部分业主拖欠物业费，因相互抵债也不能返还业主电梯费；四、因物业服务费收不抵支，不存在应返还物业服务费部分。综上所述，原告对物业服务费既没有诉权，也没有事实依据，不应得到支持，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，经质证、认证并综合审查，本院认定事实如下：沈阳市宏发长岛小区的物业管理工作在2015年2月前由被告宏发物业公司负责，后因故该小区解除了与被告宏发物业公司的物业服务合同关系，2015年2月末宏发物业公司撤离该小区。2015年3月2日，宏发物业公司与该小区业主委员会进行了物业移交，宏发物业公司将该小区的物业管理台账等相关账册材料及相应设备移交给业主委员会。2015年3月15日，宏发长岛小区业主委员会根据宏发物业公司提供的台账记载，整理出如下数据：宏发物业公司在管理该小区期间向1502名业主预收了2015年3月1日之后的物业费合计1098119.52元、电梯费合计205046元，上述总计1303165.52元。关于上述费用的返还问题，于2015年4月16日、5月25日和6月8日，应宏发长岛小区业主委员会及业主的要求，在沈阳市铁西区房产局住宅管理办公室、铁西区艳粉街道办事处及艳粉街道大天地社区人民调解委员会三方组织下，召开了三次关于上述费用返还问题的协调会，被告宏发物业公司派人参加了协调会，并表示同意退还多收的物业费和电梯费，但没有明确退还时间及具体数额。另查明，原告经过招投标程序后，成为宏发长岛小区新的物业服务单位，并于2015年3月18日与宏发长岛小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告为该小区提供物业服务。2016年1月22日，上述两方签订一份《抹账协议》，载明该小区业主拖欠原告2015年3月1日之后的物业费和电梯费，由于上述两笔费用已被被告宏发物业公司收取，故同意由原告负责向被告追讨。2016年8月30日，经业主授权，由代表人陈雪、王静轩出具了《债权转让通知书》，载明已将涉案债权转让给原告，并将该通知书以特快专递的方式邮寄给被告。现原告与被告就涉案的物业费及电梯费的返还问题产生纠纷，酿成本案诉讼。本院认为，原告与被告争议的主要焦点为：一、涉案的债权转让通知方式是否合法；二、涉案物业费及电梯费具体数额的确定；三、被告应否向原告返还物业费及电梯费。首先，关于第一个争议焦点，我国合同法第八十条第一款规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从该条法律规定来看，对于债权转让通知的形式，法律并未作明确规定，债权人可自主选择通知形式，但应保证能够为债务人及时、准确的获知债权转让的事实。本案中，宏发长岛小区的业主通过授权的方式推选出代表，并代表业主向被告邮寄了《债权转让通知书》，该方式并不违反法律规定。另被告虽对此提出了异议，但在本案开庭前，本院向被告送达了受让人天阳物业公司作为原告的起诉状，对涉案的物业费及电梯费的返还问题提起了诉讼，起诉事实实质就是通知了债务人，债权转让的方式符合上述法律规定，故涉案的债权转让在原告的起诉状送达被告时亦即发生法律效力。其次，关于涉案物业费及电梯费的具体数额确认问题。本院认为，宏发长岛小区业主委员会根据被告移交的物业管理台账，整理出被告预收的2015年3月1日之后的物业费数额为1098119.52元、电梯费数额为205046元，同时在沈阳市铁西区房产局住宅管理办公室、铁西区艳粉街道办事处及艳粉街道大天地社区人民调解委员会三方组织召开协调会时，对上述物业费和电梯费的数额亦进行了明确。据此，本院对宏发长岛小区业主委员会整理的上述物业费及电梯费的数额予以采信。第三、关于涉案物业费和电梯费应否返还的问题。本院认为，国务院发布的《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《辽宁省物业管理条例》第三十四条规定：物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需材料、预收的物业费及收支账目和物业管理用房。本案中，原告经过招标，成为宏发长岛小区新的物业管理企业，被告作为原物业管理企业，应与原告做好交接工作，被告应当将其预收的宏发长岛小区业主2015年3月1日之后的物业费及电梯费移交给原告。同时原告作为涉案债权受让人，也有权要求被告返还该笔费用。关于被告提出的在其收取的物业费中，对部分业主并未全额收取，即有的对业主实行了“宏发项目老带新”优惠政策，有的用宏发房地产公司应向业主支付的合同逾期备案违约金抵顶业主应缴纳的物业费，有的用业主缴纳的电梯费抵顶其所欠的物业费，且其在提供物业服务过程中收不抵支，所以不同意返还涉案的物业费和电梯费的主张。对此，本院认为，被告所述的上述情形是其在物业管理工作中所采用的经营策略，其本身亦是最终受益者。另，从被告所提供的证据来看，该部分证据显示的“老带新”优惠政策及违约金抵顶物业费的时间发生在2011年至2014年期间，而被告预收的是2015年3月1日之后的费用，根据权利和义务相对等的原则，被告预收了物业费用，但没有提供物业服务，应当予以返还。如果被告认为涉案业主拖欠其物业费，可另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、国务院《物业管理条例》第三十八条规定，判决如下：被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告辽宁天阳物业有限公司物业费及电梯费合计1303165.52元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16529元，由被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 李凤志二〇一七年六月三十日书记员 刘 冰 更多数据：