（2017）津0110民初3339号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-07
案件名称
��利物业管理有限公司天津分公司与刘华臣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利物业管理有限公司天津分公司,刘华臣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初3339号原告：保利物业管理有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120222675985987L），住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人：彭景，董事长。委托诉讼代理人：张春妍，天津易道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小平，天津易道律师事务所律师。被告：刘华臣男，1980年10月6日出生，汉族，住天津市东丽区。原告保利物业管理有限公司天津分公司与被告刘华臣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告保利物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人张春妍、被告刘华臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年2月1日至2017年1月31日的物业服务费12214.80元、违约金6412.80元；2.诉讼��用由被告负担。事实和理由：原告是溪水河畔花园住宅小区的物业服务企业，被告是溪水河畔花园B7-1-301号房屋的业主，该房屋建筑面积141.37平方米。被告于2011年5月5日在《确认单》上签字确认《天津市住宅前期物业服务合同》的内容。该合同约定住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.44元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取。业主于每月30日前缴纳以上费用，逾期每日千分之一缴纳违约金。原告全面履行了合同的义务，被告也接受了物业服务，但被告自2014年2月1日起至今一直拖欠物业服务费12214.80元。被告拖延付款，构成违约，依照约定应支付违约金6412.80元。原告为维护合法权益，提起诉讼。保利物业管理有限公司天津分公司提交如下证据：1、《天津市住宅前���物业服务合同》，拟证明物业费计收依据及违约金的计算依据。2、《确认书》，拟证明被告对前期物业合同的认可。3、EMS快递单及律师催告函，拟证明原告曾向被告催告物业费的事实。刘华臣辩称，对原告所述签订《天津市住宅前期物业服务合同》、被告住房号、房屋建筑面积没有异议，但对物业费的价格有异议。原告的服务不到位，前期物业的验收没有按买卖合同进行，楼梯间应该有地砖；关于供热，温度不达标；公共设备的使用维修不到位；存在张贴广告以及占道情况；每座楼小区的大门存在安全问题；院里停车通道问题，对小区的地面有影响；卫生保洁做的不到位；小区内存在私搭乱建情况；原告对小区内的树木不进行管理和维修；楼道内的灯及楼道门存在问题。当初入住时，原告承诺车位可租可买，但现在原告只卖不出租。原告没有全部履行物业服务合同中的义务。被告提供如下证据：1、原小区物业经理于2014年12月1日出具的书面承诺，拟证明原告承诺解决绿化等问题。2、照片1组，拟证明小区近期情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月1日，原告（于2011年12月14日由保利广州物业管理有限公司天津分公司变更为现名称）与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：天津保利昆仑房地产开发有限公司委托保利广州物业管理有限公司天津分公司对溪水河畔花园小区进行前期物业管理服务。前期物业服务合同自2010年11月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。主要管理服务事项为，房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：进行门厅、楼梯间走廊通道的日常维护工作，使设施设备干净、整洁、无破损；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务：电梯运行保证专业维保服务及定期年检合格水泵，智能化系统等设备；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理：卫生设施良好，公共环境整洁，公共排污系统通畅，每日定时集中清理居民生活垃圾，设专业巡查，对植被进行日常养护，定期修剪；物业装饰装修的管理：装修进场前告知相关注意事项，装修过程中有专人巡查，装修退场前有验收，对违章行为有制止、告知及协助；车辆行驶和停放秩序的服务、管理：小区内停车场，行车路线有明显标识，小区内车辆摆放整齐有序；物业管理区域内公共秩序的服务、管理：设专人定时巡查，维护小区公共秩序良好；物业档案的建立、保管和使用：设专人进行管理，确保相关���档齐全完整有序。物业管理服务费用：高层住宅按建筑面积收费每月每平方米1.44元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米住宅0.96元交纳。交纳费用的时间为业主于每月30日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日0.1％比例交纳违约金。同时，合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告即开始履行物业管理服务义务。被告系溪水河畔花园7号楼1门301房屋的业主，其房屋建筑面积为141.37平方米。2011年5月5日，被告向原告出具《确认书》，确认刘华臣作为溪水河畔花园7号楼1门301单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款的内容，同意严格遵守。但自2014年2月1日起，被告开始拖欠原告物业服务费（含配备电���、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）。另查，原告认可被告房屋所属小区存在部分业主占用绿地及私搭乱建的情况，并称曾向相关业主发出过整改通知，并向有关部门上报过。本院认为，原告与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。同时，被告亦确认认同《天津市住宅前期物业服务合同》的内容，并同意遵守。在原告接受委托并对被告房屋所属的溪水河畔花园小区提供了物业服务后，被告应依照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费用（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）。但因原告未能提供证据证明其对被告房屋所属小区内存在的部分业主占用绿地及私搭乱建行为按照���务合同的约定进行了制止、告知，其在物业服务中存在着履行瑕疵，故本院酌情考虑减免部分物业服务费，以减免3%为宜。经核算，2014年2月1日至2017年1月31日期间产生的物业服务费应为12214.37元，减免后被告应给付原告物业服务费11847.94元（12214.37元×97%）。关于原告主张的违约金，因其在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，致使被告未能按期交纳物业服务费，基于此，本院对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告刘华臣于本判决生效之日起十日内给付原告保利物业管理有限公司天津分公司2014年2月1日至2017年1月31日期间的物业服务费11847.94元（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告保利物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取132元，由被告刘华臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张文军二〇一七年六月三十日书记员 朱 洁本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者��行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《物业��理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 来源：